商業(yè)物業(yè)管理方案

時(shí)間:2023-02-02 16:47:47 方案 我要投稿
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商業(yè)物業(yè)管理方案

  為保證事情或工作高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高水平開展,就常常需要事先準(zhǔn)備方案,方案是有很強(qiáng)可操作性的書面計(jì)劃。方案應(yīng)該怎么制定呢?以下是小編為大家收集的商業(yè)物業(yè)管理方案,僅供參考,大家一起來看看吧。

商業(yè)物業(yè)管理方案

  商業(yè)物業(yè)管理方案1

  商鋪是指用于從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營(yíng)方式主要為單體經(jīng)營(yíng),集中管理的模式,對(duì)商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理,是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法,管理的好,對(duì)培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。

  對(duì)于開發(fā)商來說,開發(fā)、銷售商鋪是前提,但只有開發(fā)、銷售是不夠的,還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)商鋪進(jìn)行管理,才能長(zhǎng)久發(fā)展。

  目前國(guó)內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金,歸還銀行商鋪按揭貸款,在這種情況下,開發(fā)商對(duì)商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力,影響商鋪業(yè)主的租金收益,業(yè)主不能歸還按揭貸款,最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開發(fā)商的頭上。

  1.0商鋪物業(yè)管理理念

  商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。

  “統(tǒng)一管理”,要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

  “分散經(jīng)營(yíng)”,是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所,商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng),只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。

  1.1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。

  為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式,在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

  1.1.1“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

  “品牌審核管理”指:招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。

  審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

  “完善的租約管理”指:簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。

  租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等,還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理,比如:

  承租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,如果發(fā)生重大變化,須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可(業(yè)主委員會(huì)成立之前,經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可);

  營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定;

  承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大孝懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;

  為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù);

  承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用,確定有償還是無償,有無限制;

  投保范圍事宜;

  是否統(tǒng)一的收銀等

  1.1.2“統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。

  由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷計(jì)劃,所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。

  組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng),所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算,經(jīng)業(yè)主同意后,對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。

  1.1.3“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。

  商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì),指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有:

  指導(dǎo)項(xiàng)目:店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排;

  協(xié)調(diào)項(xiàng)目:協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系,增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作;

  服務(wù)項(xiàng)目:行政事務(wù)管理;

  監(jiān)督項(xiàng)目:維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù),協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

  1.1.4“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的.維護(hù)和保養(yǎng)。

  商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括:養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高,統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修,增加使用的安全性和耐久性。

  2.0商鋪物業(yè)的管理特點(diǎn)

  2.1顧客流量大

  商鋪進(jìn)出人員雜,不受管制,客流量大,易發(fā)生意外,安全保衛(wèi)工作非常重要,有些零售商品易燃易爆,因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí),疏散相對(duì)較慢。安全管理應(yīng)特別慎重

  2.2服務(wù)要求高

  要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人,向他們負(fù)責(zé),一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值;同時(shí)為使用人和顧客營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則

  2.3管理點(diǎn)分散

  出入口多,電梯(客梯)、觀光梯、自動(dòng)扶梯等)分散,需要的保潔、保安人員相對(duì)較多,管理點(diǎn)分散,管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)。

  2.4營(yíng)業(yè)時(shí)間性強(qiáng)

  顧客到商鋪購物的時(shí)間,大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間,而平時(shí)和白天顧客相對(duì)少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時(shí)間不統(tǒng)一會(huì)造成整體商鋪經(jīng)營(yíng)的凌亂感,無序經(jīng)營(yíng)的印象,對(duì)顧客產(chǎn)生不良的心理影響。

  2.5車輛管理難度大

  來商鋪的顧客,有開車的,也有騎車的,大量的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車對(duì)商鋪周邊的交通管理和停車場(chǎng)管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場(chǎng)物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

  3.0物業(yè)管理人員配備

  3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。

  3.1.1.1業(yè)戶服務(wù)部

  設(shè)主管一人,可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量,通常每班保持兩人便可。

  3.1.1.2維保服務(wù)部

  設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行,使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。

  3.1.1.3保安服務(wù)部

  設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。

  3.1.1.4保潔綠化部

  設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。

  3.1.1.5經(jīng)營(yíng)服務(wù)部

  設(shè)主管或兼職主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開發(fā)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),促進(jìn)商鋪經(jīng)營(yíng)銷售和物業(yè)管理工作。

  商業(yè)物業(yè)管理方案2

  第一部分

  項(xiàng)目物業(yè)管理的定位及總思路

  一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位

  (一)、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求

  1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的基本要求

  本項(xiàng)目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營(yíng)性的,除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用,故此要求物業(yè)管理具備以下功能:

  1)、維護(hù)和維修。即對(duì)物業(yè)維護(hù)和維修,對(duì)日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護(hù);

  2)、組織和協(xié)調(diào)。對(duì)日常相關(guān)物管及社區(qū)活動(dòng)進(jìn)行組織和協(xié)調(diào),對(duì)業(yè)主之間及業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進(jìn)行組織和協(xié)調(diào);

  3)、經(jīng)營(yíng)和管理。對(duì)物業(yè)的使用、出租、出售進(jìn)行經(jīng)營(yíng),對(duì)客戶檔案和物業(yè)檔案進(jìn)行管理;展開相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

  4)、服務(wù)。向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù)。

  2、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的特殊要求

  除了對(duì)物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外,本項(xiàng)目還對(duì)物業(yè)管理提出了一些特殊的要求,主要是用來配合物業(yè)的銷售和經(jīng)營(yíng)的要求,主要有:

  1)、在銷售期中為銷售工作提供相關(guān)的配合性服務(wù);

  2)、在項(xiàng)目銷售期中配合開展物業(yè)招商、招租工作;

  3)、在項(xiàng)目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書;

  4)、在項(xiàng)目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問題;

  5)、在銷售期中向客戶展示項(xiàng)目物管水平,配合提升項(xiàng)目品質(zhì)。

  (二)、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位

  1、本項(xiàng)目物業(yè)管理的檔次

  本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營(yíng)者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者,由經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和未來可能的使用者可以看出,其對(duì)物業(yè)管理的要求產(chǎn)高,在服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量各方面均要求較高,故此本項(xiàng)目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來要求,而是要求有一定的品牌性,至少有星級(jí)酒店的服務(wù)水平。

  2、本項(xiàng)目物業(yè)管理形式

  根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求,本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要形式實(shí)質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,即以經(jīng)營(yíng)管理為核心,以經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù),以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。

  3、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位

  按照以上要求本項(xiàng)目物業(yè)管理定位應(yīng)該是:復(fù)合式高檔物業(yè)管理。

  二、本項(xiàng)目物業(yè)管理的總思路

  本項(xiàng)目物業(yè)管理的總體思路是:全程介入,系統(tǒng)運(yùn)作,有機(jī)銜接。借用品牌提升檔次,以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù)。整個(gè)物業(yè)服務(wù)體系的核心在于:以品牌奠定基礎(chǔ),促進(jìn)銷售,帶動(dòng)服務(wù),高水平服務(wù)和高效益經(jīng)營(yíng)互動(dòng),最終強(qiáng)化品牌,獲得利潤(rùn)。

  第二部分

  本項(xiàng)目物業(yè)管理體系的建立

  一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式構(gòu)想

  按照物業(yè)管理的總思路,結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際銷售和物業(yè)管理運(yùn)作的要求,提出本項(xiàng)目物業(yè)管理的基本模式為:引入品牌,委托管理,專業(yè)化運(yùn)作,全程式服務(wù)。以品牌促進(jìn)銷售、招商,以招商推動(dòng)經(jīng)營(yíng),以經(jīng)營(yíng)支撐服務(wù),以服務(wù)增進(jìn)經(jīng)營(yíng)。

  二、本項(xiàng)目物業(yè)管理組織構(gòu)架

  本項(xiàng)目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大,但所涉及的球節(jié)較多,各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復(fù)雜,除了物業(yè)服務(wù)管理外,還有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理工作,因此本項(xiàng)目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特殊。

  1、基本組織機(jī)構(gòu)建立的模式

  本項(xiàng)目根據(jù)以上實(shí)際運(yùn)作的要求和運(yùn)作模式的要求適合于采用直線矩形模式。

  2、本項(xiàng)目的基本組織機(jī)構(gòu)圖

  總經(jīng)理

  品牌物業(yè)顧問

  3、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)各部門工作職責(zé)及人員結(jié)構(gòu)

  1)、品牌物業(yè)顧問

  該部門由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營(yíng)管理公司委派資深顧問擔(dān)任。主要職責(zé)為定期分析客戶群所提供的服務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況報(bào)告,不定期地抽查各部門的工作,并根據(jù)最終結(jié)果向總經(jīng)理提并工作評(píng)價(jià)書及建議書。

  品牌物業(yè)顧問也直接接受總經(jīng)營(yíng)及客戶部經(jīng)理的咨詢。

  該部門一般需1~2名資深顧問。

  2)、工程部

  該部門主要是執(zhí)行本項(xiàng)目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和維修的任務(wù),直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。

  該部門設(shè)主管1人,水電、土建、機(jī)電三個(gè)專業(yè)的工人每個(gè)2種1~2人。

  3)、綠化保潔部

  該部門主要是負(fù)責(zé)本項(xiàng)目公用、共用部位綠化,環(huán)境衛(wèi)生的'清潔和保潔,直接接受物管部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。

  該部門一般需4~5人,綠化人員1人。

  4)、保安部

  該部門主要對(duì)本項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)秩序及生活秩序的維護(hù),負(fù)責(zé)項(xiàng)目業(yè)主及使用者的生命及財(cái)產(chǎn)安全,并對(duì)周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進(jìn)行及時(shí)清除,直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。

  該部門設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng)1人,保安人員3人。

  5)、酒店部

  該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目酒店公寓部分的客戶檔案管理,負(fù)責(zé)該部分物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)及日常鐘點(diǎn)式經(jīng)營(yíng)。

  該部門設(shè)置主管1名,工作人員5~6人,主要在前臺(tái)。

  6)、商業(yè)部

  該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目在交房后對(duì)商鋪進(jìn)行招商及出租,及對(duì)商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理,直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo),

  該部門設(shè)置檔案管理人員1名,商鋪招商及出租人員2名。

  7)、多經(jīng)部

  該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目在交房后對(duì)一些有償服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施,如家政、裝修等直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo)。

  該部門設(shè)置人員2名。

  8)、財(cái)務(wù)部

  該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行日常財(cái)務(wù)工作,同時(shí)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)部的財(cái)務(wù)手續(xù)辦理。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。

  該部門設(shè)置會(huì)計(jì)1名,出納1名。

  三、本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)作條件

  1、在銷售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理場(chǎng)所;

  2、明確本項(xiàng)目定位以制定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議;

  3、一定數(shù)量的啟動(dòng)資金;

  4、明確后期物業(yè)管理制作方案。

  第三部分

  物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)和介入方式

  一、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)

  物業(yè)管理前期介入,可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設(shè)計(jì)、管理以專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中去,這樣可以彌補(bǔ)物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷,進(jìn)一步滿足業(yè)主的需求,使難點(diǎn)提前得到妥善的解決,還可以全面了解物業(yè),并為以后管理作好準(zhǔn)備。為了提高該項(xiàng)目的質(zhì)量,打造良好的樓盤品牌,建議物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期及銷售期就介入,讓消費(fèi)者真切感受到我們作為開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視。

  二、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入方式

  物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期介入,介入方式大致分為以下幾種:

  1、在現(xiàn)場(chǎng)銷售中,銷售人員對(duì)客戶的接待服務(wù);

  2、保安服務(wù);

  3、提供專門關(guān)于物業(yè)的咨詢臺(tái)。

  第四部分

  常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)

  一、常規(guī)服務(wù)

  客戶交納物業(yè)管理費(fèi)后,所享受的服務(wù)包括:

  1、清潔衛(wèi)生;

  2、安全保衛(wèi);

  3、房屋維修;

  4、房屋管理;

  5、電梯升降;

  6、報(bào)刊發(fā)放,文件傳遞;

  二、特約性服務(wù)

  為了提升本項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì),物業(yè)公司多經(jīng)部開展的一些有償服務(wù),如:

  1、餐飲服務(wù);

  2、商務(wù)辦公;

  3、家政;

  4、裝修;

  5、醫(yī)療服務(wù);

  第五部分

  本項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容

  一、本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營(yíng)服務(wù)

  本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營(yíng)服務(wù)包括:

  1、車庫出租:75個(gè),按60%出租,200元/車月收取停車費(fèi)用;

  2、產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間100元/天的價(jià)格執(zhí)行,每年出租率按總數(shù)的40%計(jì)算,與客戶按6:4分紅,客戶占60%,出租率超過40%的部分由物管全部收入。

  二、本項(xiàng)目商鋪的經(jīng)營(yíng)服務(wù)

  商鋪的經(jīng)營(yíng)服務(wù)主要內(nèi)容是對(duì)商鋪進(jìn)行出租代理,一層租金為67元/㎡,二層租金為34元/㎡,物業(yè)管理公司按租金總額的1%收取代理傭金。

  第六部分

  本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行成本收益估算

  一、物業(yè)管理運(yùn)行成本

  項(xiàng)目名稱金額(元)備注

  物業(yè)公司人員年工資總支出344800人員共30名,其中高級(jí)管理人員1名,一般管理人員2名,職員27名

  物業(yè)公司人員年獎(jiǎng)金總支出103440年工資總支出的30%

  物業(yè)管理及福利總支出45000總?cè)藬?shù)乘以1500元

  服務(wù)運(yùn)行成本96480總戶數(shù)402戶,以20元/戶月支出

  合計(jì)589720

  二、收益計(jì)算

  項(xiàng)目名稱金額(元)備注

  物業(yè)管理費(fèi)287568總戶數(shù)402戶,按1.2元/㎡月收取

  車位出租費(fèi)126000總車位75個(gè),按60%出租,按200元/月車標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)

  一層商鋪出租費(fèi)19388一層商鋪面積按60%出租,按67元/㎡收取租金

  二層商鋪出租費(fèi)8522二層商鋪面積按60%出租,按34元/㎡收取租金

  酒店595680酒店按每年出租率40%,每天標(biāo)間費(fèi)為100元計(jì)算

  合計(jì)1037158

  三、利潤(rùn)計(jì)算

  利潤(rùn)=收入計(jì)算-物業(yè)管理運(yùn)行成本

  =1037158-589720=447438(元)

  物業(yè)管理計(jì)劃書四:

  一、公司籌建:

  1.出資人情況:法人與自然人

  2.物業(yè)管理企業(yè)的組建條件

  1)企業(yè)名稱的確定;

  2)企業(yè)住所;

  3)法定代表人;

  4)注冊(cè)資本;

  5)公司章程;

  6)公司從業(yè)人員。

  3.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

  在組建條件具備以后,申請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告,連同相關(guān)申請(qǐng)資料送交房地產(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后,再按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊(cè)登記手續(xù),領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或營(yíng)業(yè)執(zhí)照,即可對(duì)外營(yíng)業(yè),并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)證書,還要向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。

  4.在取得企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后,按照規(guī)定申報(bào)企業(yè)資質(zhì),物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)

  1)資質(zhì)一級(jí)企業(yè):注冊(cè)資本500萬元以上;具有中級(jí)以上職稱的人員不少于30人,

  企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào);具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。

  2)資質(zhì)二級(jí)企業(yè):注冊(cè)資本300萬元以上;具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào),10%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號(hào);具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。

  3)資質(zhì)三級(jí)企業(yè):注冊(cè)資本50萬元以上;具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人,經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,50%以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書;有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目:具有比較健全企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度;建立了維修基金管理和使用制度。

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