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老舊小區(qū)封閉管理方案
為了保障事情或工作順利、圓滿進(jìn)行，就不得不需要事先制定方案，方案是闡明行動(dòng)的時(shí)間，地點(diǎn)，目的，預(yù)期效果，預(yù)算及方法等的書(shū)面計(jì)劃。怎樣寫(xiě)方案才更能起到其作用呢？以下是小編為大家收集的老舊小區(qū)封閉管理方案，歡迎大家分享。
老舊小區(qū)封閉管理方案1
去年8月14日，王書(shū)記就物業(yè)管理三年行動(dòng)計(jì)劃作專題調(diào)研，并提出要堅(jiān)持解放思想，敢為人先，盡快啟動(dòng)，要把物業(yè)改善工程看作繼庭院改善工程、危舊房改善工程、背街小巷改善工程之后，市區(qū)兩級(jí)黨委政府為xx老百姓又一件家門(mén)口的民心工程、事實(shí)工程。
一、我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及取得的成績(jī)
我區(qū)目前已實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)191個(gè)，建筑面積1489.53萬(wàn)平方米；未實(shí)行物業(yè)管理面積住宅小區(qū)建筑面積409.7萬(wàn)平方米，涉及1559幢，49987戶。根據(jù)調(diào)查摸底的情況看，我區(qū)目前無(wú)物業(yè)管理的住宅大部分分布在老城區(qū)的幾個(gè)街道，主要是一些老舊小區(qū)的公房、單位自管房、房改房，由街道社區(qū)實(shí)行社區(qū)自治管理。這些房屋年代久、分布散、產(chǎn)權(quán)雜、封閉難、基礎(chǔ)設(shè)施落后，居民業(yè)主以老年人多、困難戶多，實(shí)行物業(yè)管理基礎(chǔ)條件較差。
目前我區(qū)獲得國(guó)優(yōu)稱號(hào)的小區(qū)大廈有19個(gè)，獲得省優(yōu)稱號(hào)的有16個(gè)，獲得市優(yōu)稱號(hào)的有67個(gè)。創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目約占全市40%。在我區(qū)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有126家，其中一級(jí)企業(yè)10家，服務(wù)于52個(gè)管理項(xiàng)目；二級(jí)企業(yè)25家，服務(wù)于67個(gè)管理項(xiàng)目。物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)我區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)強(qiáng)區(qū)、打造品質(zhì)小區(qū)發(fā)揮了很好的作用。
二、舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理存在的困難問(wèn)題
通過(guò)調(diào)研和前期工作可以看到，這年些隨著城市更新改造的力度不斷加大，舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境不斷改善。但是在老舊小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理還存在許多問(wèn)題。主要體現(xiàn)在以下幾方面：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理費(fèi)用低，收繳難。在已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的老舊小區(qū)普遍存在物業(yè)費(fèi)用低（一般0.15元-0.5元/平），收繳率也不高。居住在老舊小區(qū)的居民的觀念和經(jīng)濟(jì)能力都不愿接受物業(yè)管理收費(fèi)，物業(yè)公司收入主要依靠停車(chē)費(fèi)、營(yíng)業(yè)用房出租和政府補(bǔ)貼。一些街道社區(qū)對(duì)引進(jìn)的物業(yè)管理反復(fù)宣傳，許多居民對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理已比較認(rèn)可，但一涉及到收費(fèi)為題，不少居民反映，沒(méi)有錢(qián)繳物業(yè)費(fèi)，要街道社區(qū)來(lái)解決，物業(yè)持續(xù)服務(wù)沒(méi)有保障。部分居民確實(shí)是經(jīng)濟(jì)困難，而也有部分居民是有能力不愿繳。
�。ǘ┻m宜的物業(yè)管理區(qū)域形成比較難。一是零星住宅合并難。我區(qū)的不少老舊住宅房屋由于歷史產(chǎn)權(quán)的沿革，特別是一些原來(lái)的單位自管房，往往幾幢房子一個(gè)圍墻。一個(gè)連片小區(qū)被很多圍墻分割，難以形成一個(gè)適宜的物業(yè)管理區(qū)域，對(duì)實(shí)施物業(yè)管理有諸多不利。而拆除這些圍墻，將小區(qū)打通成片，居民之間由于原產(chǎn)權(quán)單位關(guān)系不同等原因短期較難融合。二是老舊小區(qū)封閉難。有的老舊小區(qū)貫穿城市支路，有的小區(qū)內(nèi)部配套學(xué)校等公共建筑，通行大量社會(huì)車(chē)輛；有的小區(qū)原有大量的出入口，居民已習(xí)慣就近自由出入，一旦封閉管理，會(huì)有較大阻力。還有一些區(qū)塊由于地理位置的原因，難以形成合適的物業(yè)管理區(qū)域，統(tǒng)一管理難度大。
（三）老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)難。老舊小區(qū)房屋年代久、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，經(jīng)小區(qū)平改坡、舊小區(qū)整治、庭院改善后環(huán)境有了較大的改觀，增加了很多設(shè)施設(shè)備，但維修養(yǎng)護(hù)的要求加大。房屋外觀經(jīng)這些年來(lái)的改造有了較大的提升，但建筑內(nèi)部及本身大多已陳舊，由此帶來(lái)的維修要求日益增多。立面整治和平改坡工程后續(xù)問(wèn)題也需要不小的投入才能解決。各種管道老化破損問(wèn)題也日益增多，維修需求遠(yuǎn)高于一般實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。在老舊小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理維修養(yǎng)護(hù)的開(kāi)支給將來(lái)的管理者會(huì)造成很大壓力。同時(shí)，舊小區(qū)缺乏必要的監(jiān)控設(shè)施、物業(yè)管理用房、消防設(shè)施、單元電子防盜門(mén)等硬件，也給實(shí)施舊小區(qū)物業(yè)管理帶來(lái)很多困難。
（四）因循守舊，改變觀念難。老舊小區(qū)居民的已經(jīng)長(zhǎng)年形成特有的傳統(tǒng)的生產(chǎn)生活習(xí)慣，與現(xiàn)代物業(yè)管理的'要求有差距，這不是短期內(nèi)能改變的。不少對(duì)物業(yè)管理沒(méi)有認(rèn)同感，認(rèn)為現(xiàn)在生活就比較適宜，不愿做改變。特別舊小區(qū)老年人比較多，改變習(xí)慣更不容易，也有認(rèn)為物業(yè)管理就是變向來(lái)收錢(qián)，出現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理的抵觸，物管服務(wù)人員在小區(qū)內(nèi)開(kāi)展工作常遇到阻力。
三、舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的管理模式。
西湖區(qū)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理會(huì)存在以下二種模式，現(xiàn)實(shí)中常以以下模式的組合形式出現(xiàn)：
�。ㄒ唬⿲I(yè)化物業(yè)管理模式。
1、實(shí)施條件：
1）成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)；
2）小區(qū)配套用房基本完善；
3）圍墻封閉、泊位劃定、基礎(chǔ)設(shè)施基本完善到位；
4）物業(yè)管理收費(fèi)基本為居民業(yè)主所接受；
5）引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理公司
2、實(shí)施方式：按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》一般規(guī)定實(shí)施，由業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司實(shí)施管理，簽訂物業(yè)管理合同，業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)。（類似xx一區(qū)）
�。ǘ┥鐓^(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式。
1、實(shí)施條件：達(dá)不到實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件。
2、實(shí)施方式：
1）參照物業(yè)管理的管理方式，由街道、社區(qū)與物業(yè)公司簽訂委托管理服務(wù)合同。由物業(yè)公司統(tǒng)一組織秩序維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、房屋維修等工作�？蓪�(shí)行包干制，更適合酬薪制（類似xx小區(qū)）。
2）由街道、社區(qū)分別聘請(qǐng)秩序維護(hù)、綠化保潔、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專業(yè)單位在社區(qū)開(kāi)展服務(wù)，由社區(qū)統(tǒng)一組織管理、考核。
四、舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的案例分析
�。ㄒ唬﹛x小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理的案例（社區(qū)化自治管理與專業(yè)公司相結(jié)合）
1、xx小區(qū)概況及推行專業(yè)化物業(yè)管理存在的困難
小區(qū)建于80年代末，共129幢房屋（已實(shí)施平改坡101幢），建筑面積約32萬(wàn)方，擁有住戶5836戶，分別屬xx、xx、xx三個(gè)社區(qū)。此地居住以退休老年人為主，外來(lái)務(wù)工出租戶也比較多。
根據(jù)小區(qū)目前狀況推行專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件不充足。主要體現(xiàn)在1、硬件基礎(chǔ)設(shè)施條件薄弱。
1）小區(qū)不能實(shí)施封閉式管理。由于沒(méi)有圍墻，出入口過(guò)多，人流復(fù)雜，難以按照物業(yè)管理的要求實(shí)行封閉管理。當(dāng)時(shí)的小區(qū)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)與現(xiàn)在的物業(yè)管理要求不相適應(yīng)，城市的公共配套建筑和城市支小路多設(shè)置在小區(qū)內(nèi)部。2）建筑物及各種設(shè)施設(shè)備、管網(wǎng)老化嚴(yán)重。房屋外觀雖經(jīng)這些年來(lái)的改造有了較大的提升，但建筑內(nèi)部及本身大多已陳舊，由此帶來(lái)的維修要求日益增多。立面整治和平改坡工程后續(xù)問(wèn)題也需要不小的投入才能解決。各種管道老化破損問(wèn)題也日益增多，維修需求遠(yuǎn)高于一般實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。物業(yè)公司無(wú)法承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。
3）物業(yè)管理及配套用房缺失。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，一般小區(qū)要配備0.7%的管理及經(jīng)營(yíng)性用房，而xx小區(qū)建設(shè)時(shí)尚無(wú)此要求，也就沒(méi)有相應(yīng)的配套。
2、小區(qū)軟件條件相對(duì)薄弱。
1）設(shè)立業(yè)委會(huì)困難。要實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理必須要有業(yè)委會(huì)，一般小區(qū)業(yè)委會(huì)都在社區(qū)黨委的領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督下開(kāi)展工作，一個(gè)社區(qū)管幾個(gè)業(yè)委會(huì)。xx小區(qū)有三個(gè)社區(qū)，且業(yè)權(quán)形態(tài)復(fù)雜，要成立業(yè)委會(huì)很困難。在舊有小區(qū)成立業(yè)委會(huì)也可能帶來(lái)新的不穩(wěn)定因素。
2）物業(yè)管理收費(fèi)難。老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，盡管如此，收繳仍然困難。如xx小區(qū)居民結(jié)構(gòu)的組成，對(duì)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)都很歡迎，但對(duì)物管收費(fèi)還是難以接受，即使是50元/年的垃圾清運(yùn)費(fèi)的收繳率都不高。其與居民的經(jīng)濟(jì)支付能力和觀念都有關(guān)系。要做到居民對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的認(rèn)同需要時(shí)間。
3）缺乏必要的維修資金儲(chǔ)存。由于老舊小區(qū)業(yè)態(tài)復(fù)雜，維修基金的來(lái)源不一致，導(dǎo)致維修費(fèi)用不能很好保障，對(duì)物業(yè)公司開(kāi)展物業(yè)管理帶來(lái)很大難度。
2、xx小區(qū)自治管理運(yùn)作狀態(tài)
xx小區(qū)嘗試實(shí)行的是社區(qū)化物業(yè)管理與專業(yè)公司相結(jié)合的一種模式。與專業(yè)化物業(yè)管理不同，xx小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，是由xx街道與物業(yè)管理公司簽訂了一份為期1年的“物業(yè)管理委托服務(wù)合同”。物業(yè)公司是一家國(guó)二級(jí)企業(yè)，xx潤(rùn)宇物業(yè)管理有限公司。合同規(guī)定了服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)與考核，人員及維修費(fèi)用的開(kāi)支與來(lái)源，獎(jiǎng)勵(lì)辦法等，類似于酬薪制的物業(yè)管理服務(wù)模式。物業(yè)公司在小區(qū)設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)中心，人員、辦公及公共設(shè)施保養(yǎng)維修定額費(fèi)用由街道核定發(fā)放至物業(yè)公司，物業(yè)公司負(fù)責(zé)收取衛(wèi)生費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、社區(qū)經(jīng)營(yíng)用房租金，超過(guò)基數(shù)部分按比例作為獎(jiǎng)勵(lì)。小區(qū)道路清潔、綠化工作由街道委托其他專業(yè)單位實(shí)施，物業(yè)公司予以監(jiān)督。
通過(guò)物業(yè)公司的管理，xx小區(qū)居民得到了比較好的服務(wù)，特別在公共設(shè)施維修保養(yǎng)，小區(qū)保安秩序維護(hù)方面都得到較大的提高。三個(gè)社區(qū)的工作者也表示減輕了其小區(qū)管理的負(fù)擔(dān)。
3、自治管理中存在問(wèn)題
通過(guò)提供一定程度的物業(yè)管理服務(wù)，xx小區(qū)環(huán)境面貌有了提升，也為居民和社區(qū)解決了一些實(shí)際問(wèn)題。但在實(shí)施過(guò)程中還存在一些問(wèn)題：
1、xx小區(qū)當(dāng)時(shí)的房屋建造圖紙存檔意識(shí)不強(qiáng)，不像現(xiàn)在新建小區(qū)有比較健全的房屋建筑檔案資料，給房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)帶來(lái)很大難度；
2、小區(qū)進(jìn)出口多、人員散雜、探頭和消防等設(shè)施沒(méi)有合理安裝到位，加上保安力量不足等各種原因，給小區(qū)秩序管理上帶來(lái)很大問(wèn)題；
3、小區(qū)保安人員多為街道解決下崗就業(yè)問(wèn)題的聘用人員，工資由街道支付，物業(yè)公司對(duì)其管理比較難，也影響到物業(yè)管理的形象；
4、由于補(bǔ)貼資金來(lái)源的政策原因，小區(qū)內(nèi)道路保潔和綠化為街道直接外聘，物業(yè)公司在其間的協(xié)調(diào)監(jiān)督比較困難；
5、小區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備大多老化，進(jìn)入出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)段，維修保養(yǎng)壓力比較大。
�。ǘ﹛x一區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理的案例（專業(yè)化物業(yè)管理與專業(yè)公司相結(jié)合）
1、小區(qū)概況及推行專業(yè)化物業(yè)管理的軟硬件優(yōu)化
小區(qū)建成于85年左右，共59幢房屋（今年將全部完成平改坡），建筑面積約16萬(wàn)方，房屋總套數(shù)2800套，全部為多層，屬xx一區(qū)社區(qū)。此地以廉租房、拆遷安置房、單位房為主要房產(chǎn)來(lái)源，老年人和外來(lái)務(wù)工出租戶也比較多。
根據(jù)小區(qū)目前狀況推行專業(yè)化物業(yè)管理，具備一定的軟硬件條件。
一、小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)。
xx一區(qū)自20xx年成立首屆業(yè)委會(huì)以來(lái)，三年一屆，現(xiàn)已第三屆業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)成員11人。業(yè)委會(huì)成立是實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的基本保障。
二、xx一區(qū)相對(duì)封閉，易于管理。
小區(qū)主要出入口只有1個(gè)，也沒(méi)有城市支小路貫穿，可以實(shí)行封閉式管理。
三、基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。
小區(qū)目前有規(guī)劃車(chē)位60個(gè)，地面臨時(shí)停車(chē)位240個(gè)，垃圾房10個(gè)，監(jiān)控?cái)z像頭20個(gè)。小區(qū)多年實(shí)施舊小區(qū)改造，今年將全部實(shí)施房屋平改坡。四、物管費(fèi)收繳率比較高。小區(qū)目前物管費(fèi)0.15元每平方，比較低，收繳率基本能達(dá)到80%。作為舊有小區(qū)特別是以拆遷安置房等房產(chǎn)為主的小區(qū)能收取一定比例的物管費(fèi)已經(jīng)很不錯(cuò)了。
2、xx一區(qū)小區(qū)目前物業(yè)管理運(yùn)作狀態(tài)
xx一區(qū)小區(qū)目前實(shí)行的是由物業(yè)管理公司與其他相關(guān)專業(yè)公司相結(jié)合的一種模式。xx文苑物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂了一份為期兩年的合同。該小區(qū)曾被評(píng)為xx市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)，企業(yè)曾被評(píng)為市再就業(yè)先進(jìn)企業(yè)，目前企業(yè)是三級(jí)資質(zhì)。除物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入外，小區(qū)管理收入由停車(chē)費(fèi)、臨時(shí)設(shè)攤費(fèi)等經(jīng)營(yíng)性收入組成，街道予以一定的補(bǔ)貼（這很重要），收支基本平衡。和其他舊有小區(qū)一樣，小區(qū)道路清潔、綠化工作由街道委托其他專業(yè)單位實(shí)施，物業(yè)公司予以監(jiān)督配合。
xx一區(qū)小區(qū)居民已經(jīng)比較習(xí)慣物業(yè)管理，小區(qū)環(huán)境在舊有小區(qū)中也屬較好，物業(yè)管理的維護(hù)起了較大的作用。
3、實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理中存在問(wèn)題
1、物業(yè)管理收費(fèi)低，企業(yè)效益差，不利于企業(yè)長(zhǎng)期服務(wù)。xx一區(qū)0.15元每平方的物業(yè)管理收費(fèi)基本上全部用于小區(qū)公共設(shè)施的能耗開(kāi)支，沒(méi)有結(jié)余，收費(fèi)過(guò)低。物管費(fèi)對(duì)企業(yè)基本沒(méi)有盈利。
2、企業(yè)從業(yè)人員待遇低，流動(dòng)性大，從業(yè)人員的素質(zhì)不能得到保障，影響到物業(yè)管理公司的管理形象，不利于在舊有小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理。
3、業(yè)主公約和小區(qū)管理規(guī)定執(zhí)行難。部分業(yè)主公共意識(shí)淡薄，講權(quán)利不講義務(wù)，拖欠物管費(fèi)時(shí)有發(fā)生，物業(yè)管理開(kāi)展服務(wù)阻力較大。
4、小區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備大多老化，維修保養(yǎng)壓力比較大，問(wèn)題比較多，造成居民業(yè)主的不滿。
5、綠化養(yǎng)護(hù)單位實(shí)際工作不夠到位，居民誤認(rèn)為是物業(yè)公司管理不到位，物業(yè)公司協(xié)調(diào)比較困難。
6、物業(yè)管理服務(wù)主要體現(xiàn)在保安、保潔、日常維修等最基本的方面，特色服務(wù)不多，物業(yè)管理辦公條件較差。
7、把小區(qū)停車(chē)費(fèi)等經(jīng)營(yíng)性收入作為物業(yè)企業(yè)的收入組成部分，與《物權(quán)法》等相關(guān)法規(guī)精神有矛盾，埋下了將來(lái)小區(qū)糾紛的隱患。
五、對(duì)策與建議
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)。一是盡快成立物業(yè)管理改善工程的領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管區(qū)長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)，街道、城管辦、建設(shè)局、執(zhí)法局領(lǐng)導(dǎo)為小組成員，明確相關(guān)部門(mén)職責(zé)；二是重點(diǎn)加大對(duì)社區(qū)的指導(dǎo)，將物業(yè)管理改善工作作為一項(xiàng)街道工作指標(biāo)，在年初納入計(jì)劃實(shí)行考核，明確職責(zé)，有利于發(fā)揮街道社區(qū)的作用。
�。ǘ┘哟笸度耄C合改善。要把物業(yè)管理改善工程與庭院改善、危舊房改善、道路整治相結(jié)合。通過(guò)環(huán)境整治推動(dòng)物業(yè)管理改善工程，確保改善一處，實(shí)施一處，實(shí)現(xiàn)落實(shí)長(zhǎng)效管理機(jī)制。在庭院改善工程中，加強(qiáng)物業(yè)管理用房、小區(qū)經(jīng)營(yíng)性房的增配，進(jìn)一步加強(qiáng)房管部門(mén)對(duì)庭院改善工程的參與和監(jiān)督力度，要在機(jī)制上保證房管部門(mén)參與和監(jiān)督的權(quán)力，用新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施庭院改善。
�。ㄈ┮蚯槭┎�，分步實(shí)施。要區(qū)分不同的情況實(shí)施不同的管理模式，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的物業(yè)管理擴(kuò)面：
1、條件成熟的可以直接成立業(yè)委會(huì)，聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)公司參與管理的模式；
2、條件不夠成熟的，可以由社區(qū)自行管理和委托專業(yè)公司相結(jié)合的管理模式；
3、基礎(chǔ)條件比較差或是居民意見(jiàn)暫時(shí)不統(tǒng)一的，可先做硬件完善，搞好前期宣傳，提高各類小區(qū)的軟硬件條件。特別是在推行舊小區(qū)物業(yè)管理上，要扶持房管站所按屬地化進(jìn)行管理。因?yàn)榉抗苷舅鶎?duì)原有地區(qū)比較熟悉，在維修、服務(wù)上可以代管理。
�。ㄋ模┘�(xì)化政策，保障經(jīng)費(fèi)。
1、對(duì)在舊小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理的企業(yè)在政策上予以具體的優(yōu)惠措施，相應(yīng)減免稅收，政府也可以通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)的形式進(jìn)行補(bǔ)貼，以吸引物業(yè)企業(yè)在舊小區(qū)開(kāi)展服務(wù)。老舊小區(qū)物業(yè)管理的操作細(xì)則、管理的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)加緊制定出臺(tái)；
2、保障社區(qū)化物業(yè)管理中的經(jīng)費(fèi)來(lái)源。搞社區(qū)化物業(yè)管理靠收物管費(fèi)來(lái)平衡資金是很困難的，專業(yè)化物業(yè)管理有物業(yè)合同尚且存在收繳困難的問(wèn)題，社區(qū)化物管費(fèi)的收繳更難以保證。因此，在前期成本核算時(shí)，應(yīng)充分考慮物管費(fèi)收繳難問(wèn)題，將其他的經(jīng)費(fèi)來(lái)源形式作為主渠道，如經(jīng)營(yíng)用房出租、停車(chē)收入、小區(qū)廣告收入、政府補(bǔ)助等；
3、留存庭院改善維修基金。庭院改善后小區(qū)硬件設(shè)施得以完善，但保修期屆滿后也是問(wèn)題逐漸產(chǎn)生之時(shí)，因此預(yù)留部分基金以用于小區(qū)道路、監(jiān)控設(shè)施等維護(hù)；
4、強(qiáng)化物業(yè)維修基金的使用。舊小區(qū)的物業(yè)維修基金提取較難，根據(jù)物業(yè)條例規(guī)定需征得三分之二業(yè)主同意，加上舊小區(qū)未建賬到戶，出現(xiàn)房屋維修問(wèn)題很難解決，為此，進(jìn)一步優(yōu)化提取程序，在小區(qū)業(yè)委會(huì)或街道（社區(qū)）書(shū)面同意前提下，可直接支付，確保房屋及時(shí)維修。
老舊小區(qū)封閉管理方案2
泵站是解決洪澇災(zāi)害、干旱缺水、水環(huán)境惡化當(dāng)今三大水資源問(wèn)題的有效工程措施之一。它們承擔(dān)著區(qū)域性的防洪、除澇、灌溉、調(diào)水和供水的重任，主要用于農(nóng)田排灌、城市給排水以及跨流域調(diào)水等，在水資源的合理調(diào)度和管理中起著不可替代的作用。
一、工程概況
寧夏吳忠市扁擔(dān)溝揚(yáng)水管理工作站始建于1978年，是從東干渠引水的四級(jí)揚(yáng)水泵站，距吳忠市區(qū)南32公里，現(xiàn)有10座泵站，共裝機(jī)23臺(tái)套，工程總裝機(jī)容量17590KW，總設(shè)計(jì)流量10.5m，承擔(dān)著扁擔(dān)溝鎮(zhèn)、白土崗子鄉(xiāng)、孫家灘地區(qū)19.71萬(wàn)畝農(nóng)田的灌溉任務(wù)及人畜飲水工作，為利通區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了巨大效益。
二、存在問(wèn)題
寧夏吳忠市扁擔(dān)溝揚(yáng)水管理工作站自投入運(yùn)行以來(lái)，為推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，解決利通區(qū)南部山區(qū)干旱缺水，促進(jìn)移民扶貧開(kāi)發(fā)，維護(hù)區(qū)域穩(wěn)定做出了突出貢獻(xiàn)。由于受建站時(shí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件限制，工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，配套不完善，加上泵站已運(yùn)行30多年，大部分機(jī)組超期服役，設(shè)備老化失修嚴(yán)重，安全運(yùn)行得不到保障，已無(wú)法滿足灌區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。
1.機(jī)電設(shè)備陳舊
寧夏吳忠市扁擔(dān)溝揚(yáng)水管理工作站機(jī)電設(shè)備采用的是早期生產(chǎn)的老型號(hào)，有的早已被改型淘汰，例如電器設(shè)備，大都采用老型號(hào)產(chǎn)品，封閉性差，很難購(gòu)置維修配件，加上有些機(jī)組運(yùn)行時(shí)間不是很頻繁，大多時(shí)間閑置，造成接線脫落，部件銹蝕，給運(yùn)行管理帶來(lái)很大隱患；啟閉設(shè)備由于長(zhǎng)期暴露在外，殼體普遍銹蝕，且閘門(mén)止水橡皮均有損壞，門(mén)體漏水銹蝕嚴(yán)重。
2.技術(shù)力量薄弱
揚(yáng)水泵站管理人員文化水平、技術(shù)水平參差不齊，且地處農(nóng)村，位置偏僻，交通不便，很難留住中高級(jí)水利工程技術(shù)人員，同時(shí)也缺乏高素質(zhì)的'技工和技師。特別是精通電氣的技術(shù)人員，因此很難適應(yīng)現(xiàn)代化管理的需要，也很難完成泵站改造和新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝、新材料的推廣及應(yīng)用。
3.管理手段落后
水利工程長(zhǎng)期存在“重建輕管”現(xiàn)象，特別對(duì)運(yùn)行不是頻繁的，作用不是很重要的站。由于管理人員多是通過(guò)社會(huì)招工進(jìn)站，只有少數(shù)技術(shù)干部，總體素質(zhì)不是很高，加之管理經(jīng)費(fèi)有限，造成管理水平不是很高，技術(shù)手段落后，無(wú)法跟上現(xiàn)代化的步伐，特別是水管單位體制改革迫在眉睫，如何提高管理水平成為第一大問(wèn)題。
4.運(yùn)行環(huán)境較差
扁擔(dān)溝揚(yáng)水管理工作站機(jī)房采用較早的鋼窗設(shè)計(jì)，由于常年累月受風(fēng)吹雨淋，空氣腐蝕，窗體銹蝕嚴(yán)重，多數(shù)無(wú)法開(kāi)關(guān)自如，造成機(jī)房封閉不嚴(yán)，漏雨嚴(yán)重，灰塵肆虐，腐蝕接線和螺絲，雖然經(jīng)常打掃，灰塵減少，但是經(jīng)常打掃又帶來(lái)新的例如接頭松動(dòng)、脫落、銹蝕等問(wèn)題。
三、建議和思考
1.科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造優(yōu)良工程
規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)多到現(xiàn)場(chǎng)從實(shí)際出發(fā)，考慮管理工作方便，盡量采用新型材料，避免閉門(mén)造車(chē)。
2.規(guī)范泵站管理，提高管理水平
嚴(yán)格按照《泵站安全鑒定規(guī)程》定期對(duì)泵站進(jìn)行安全鑒定，掌握工程現(xiàn)狀，查清存在問(wèn)題，作出客觀評(píng)價(jià)，為今后的更新改造提供科學(xué)依據(jù)。建立詳細(xì)的技術(shù)檔案，對(duì)泵站運(yùn)行中設(shè)備出現(xiàn)的故障，如何發(fā)現(xiàn)如何處理，處理后運(yùn)行情況做詳細(xì)記錄，為泵站改造和科學(xué)管理提供依據(jù)。
3.加強(qiáng)日常維護(hù)保養(yǎng)，保證運(yùn)行正常
俗語(yǔ)道“養(yǎng)兵千日，用兵一時(shí)”，雖然有些機(jī)組運(yùn)行時(shí)間少，但是仍然要本著“經(jīng)常養(yǎng)護(hù)，隨時(shí)維修，養(yǎng)重于修”的原則，做到經(jīng)常打掃站區(qū)，保持機(jī)房清潔干凈，保持設(shè)備無(wú)灰塵，啟閉正常。定期檢查電氣設(shè)備情況，確保機(jī)組完好率100%，開(kāi)機(jī)率100%。經(jīng)常檢查建筑物有無(wú)裂縫、啟閉設(shè)備運(yùn)行狀況，對(duì)運(yùn)轉(zhuǎn)部件定期加油、止水密封，使制動(dòng)裝置運(yùn)行可靠。絲桿汛前汛后定期清理、保養(yǎng)。電氣設(shè)備動(dòng)作正常，無(wú)漏電，短路現(xiàn)象，接地可靠。定期檢查沿線建筑物，對(duì)建筑物位移、裂逢作好詳細(xì)記錄。做到每周一小查，每月一大查，雨天及時(shí)查，每查每記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，確保工程安全，延長(zhǎng)工程使用壽命。
4.加強(qiáng)技術(shù)練兵，提高管理人員素質(zhì)
管理工作的主體是人，以人為本，必須要有高素質(zhì)的人才隊(duì)伍。泵站管理人員必須熟悉工程結(jié)構(gòu)，掌握工程現(xiàn)狀和存在問(wèn)題，掌握檢查，觀測(cè)，養(yǎng)護(hù)維修和控制運(yùn)用技術(shù)。技術(shù)工人要熟練掌握機(jī)電設(shè)備操作方法，能觀測(cè)水位，判斷水流流態(tài)類型，掌握養(yǎng)護(hù)維修技能。單位要加強(qiáng)管理人員的崗位培訓(xùn)，持證上崗，做到人人都能獨(dú)立勝任本職工作。工作中要充分調(diào)動(dòng)工人的積極性，最大限度地發(fā)揮他們的聰明才智和潛力。根據(jù)本單位的實(shí)際情況，結(jié)合人員自身特點(diǎn)，對(duì)人員進(jìn)行合理分工，使其在各自的崗位上各盡其能，各盡其職，發(fā)揮最大潛力。要組織人員認(rèn)真學(xué)習(xí)《安全運(yùn)行規(guī)程》，使泵站的運(yùn)行操作進(jìn)一步規(guī)范化、制度化。嚴(yán)格要求運(yùn)行管理人員，運(yùn)行值班人員自我加壓，自覺(jué)學(xué)習(xí)，進(jìn)一步提高設(shè)備操作技能和事故應(yīng)急處理能力。
5.及時(shí)處理歲修工程，做到專款專用
發(fā)現(xiàn)的水毀工程按照輕重緩急及時(shí)上報(bào)，對(duì)下達(dá)的泵站維修工程，單位要認(rèn)真落實(shí)項(xiàng)目責(zé)任制，明確項(xiàng)目責(zé)任人，狠抓工程質(zhì)量，確保工程施工安全；搶抓工程進(jìn)度，關(guān)系工程度汛安全的項(xiàng)目力爭(zhēng)于主汛期前完成；加強(qiáng)項(xiàng)目的合同管理和信息管理，加強(qiáng)資金使用管理，嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，做到�？顚Ｓ茫徊扇≌型稑�(biāo)，用最少的資金辦最好的事；建立歲修工程從設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收的詳細(xì)檔案。
6.作好資料匯編整理
應(yīng)有詳細(xì)的運(yùn)行檢修記錄，泵站應(yīng)將各種運(yùn)行資料進(jìn)行編排，按類歸檔，各種技術(shù)資料要詳細(xì)、真實(shí)，各項(xiàng)歲修工程從預(yù)算到施工驗(yàn)收，均要有詳細(xì)資料，真正做到有資可查，有據(jù)可依。
老舊小區(qū)封閉管理方案3
一、社區(qū)街區(qū)化
現(xiàn)在有很多的小區(qū)還是延用早期的超大規(guī)模、封閉式的大盤(pán)，這是不適宜的。原因主要有兩個(gè)方面：一是當(dāng)前我國(guó)的住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)模式。往往開(kāi)發(fā)商拿到一塊地，圍合起來(lái)加以精心打造、包裝，來(lái)以使其成為獨(dú)一無(wú)二的“產(chǎn)品”推向市場(chǎng)，這成了開(kāi)發(fā)者的最高追求，也就成為住區(qū)被從城市中劃出并加以封閉的最大動(dòng)因。其二則來(lái)自轉(zhuǎn)型期所出現(xiàn)的社會(huì)現(xiàn)象。從人們的居住心理來(lái)分析，人們買(mǎi)房不單買(mǎi)的是住所，還希冀由此買(mǎi)到一個(gè)身份，要尊貴、要獨(dú)特，當(dāng)然就要與他人保持距離；此外，轉(zhuǎn)型期社會(huì)的動(dòng)蕩、貧富差距所造成的不安定感，也促成了住區(qū)都加以封閉，而且是用物化了的高科技手段實(shí)實(shí)在在地加以封閉，以此使居住其中的人感到安全。
達(dá)到和諧社區(qū)，就需要社區(qū)形成大開(kāi)放小封閉的規(guī)劃模式，即整體是開(kāi)放的，小范圍是封閉的。原來(lái)部分純屬內(nèi)部小區(qū)的道路，職能提升變成賦予城市功能，增強(qiáng)了街道活力。要達(dá)到這一目的，建筑設(shè)計(jì)保證街道網(wǎng)格的密度，一定的人車(chē)混行，此外，增加開(kāi)放性的公共綠地分布和數(shù)量，而不盲目追求集中綠地的規(guī)模和氣勢(shì)。
具體可以分兩步走，首先保證街區(qū)化的規(guī)劃形態(tài)、通過(guò)物業(yè)管理手段，實(shí)行街區(qū)開(kāi)放、組團(tuán)封閉的管理方式，盡量縮小封閉范圍。第二步就是到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，民眾心理成熟和對(duì)安全的固有思維定勢(shì)改變以后，實(shí)行徹底的開(kāi)放。這也就意味著小區(qū)的消失，社區(qū)直接由建筑群組成，成為庭院空間直接與城市公共空間相聯(lián)系的結(jié)構(gòu)體系。
二、建筑類型、功能、風(fēng)格的融合
在社區(qū)內(nèi)部，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)不同建筑類型與建筑功能的配合，實(shí)現(xiàn)更多不同檔次的建筑產(chǎn)品和諧共處，設(shè)計(jì)理念上從一種片面強(qiáng)調(diào)階層分化的思維模式，轉(zhuǎn)化為一種不同階層和諧共處的模式，這樣對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定有益。在歐洲的發(fā)達(dá)國(guó)家，強(qiáng)調(diào)“特定階層”的社區(qū)狀態(tài)已經(jīng)改變，倒是在一些發(fā)展中國(guó)家，強(qiáng)調(diào)居住人群的細(xì)分，這是一種落后的觀念。社區(qū)建設(shè)應(yīng)該追求多樣性，實(shí)現(xiàn)不同建筑風(fēng)格、不同建筑類型、不同建筑功能的有機(jī)融合，如果一個(gè)一百萬(wàn)平米的`大社區(qū)采用同一種風(fēng)格，那樣多少會(huì)顯得單調(diào)。
三、不同社區(qū)之間的融合
改變社區(qū)在城市中各自為政的孤立的狀態(tài)。舊有的小區(qū)建設(shè)思想是以自我為中心，一切從小區(qū)自身出發(fā)，但從城市的角度講，一旦小區(qū)建成后，屬于整個(gè)社會(huì)。小區(qū)與小區(qū)缺乏系統(tǒng)的聯(lián)系，一方面，不同的住宅區(qū)不能交流；另一方面，不同小區(qū)的體育、娛樂(lè)設(shè)施不能共享，造成資源浪費(fèi)。因此在總體規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候，針對(duì)各小區(qū)個(gè)性化設(shè)計(jì)的同時(shí)，保證不同小區(qū)之間在空間上、功能上的更多聯(lián)系。
四、地域特征在社區(qū)中的重要性
地域特征塑造對(duì)于建設(shè)人文社區(qū)是最有效的，不同地方的文化、歷史都不一樣，小區(qū)文化應(yīng)以本土文化為立足點(diǎn)。依托地域文化產(chǎn)生的社區(qū)最有凝聚力和認(rèn)同感，是有根文化。一些小區(qū)作為舶來(lái)品，原版照搬，不考慮本地自身情況，也能形成一定的社區(qū)文化，但是這種社區(qū)文化不植根于本土，也不能取代地域文化，如果任由這種模式無(wú)限漫延，甚至?xí)斐傻赜蛭幕膯适А?/p>
成功地體現(xiàn)地域特征的社區(qū)范例，國(guó)內(nèi)著名的有福州的“三坊七巷”，北京的“菊兒胡同”，天津的“意大利城區(qū)”，上海的“新天地”等。這些案例從不同的社區(qū)類型（商業(yè)的、城市的、住宅的）和不同地域文化特征從出發(fā)，營(yíng)造自身獨(dú)特社區(qū)人文氣質(zhì)的范例。如福州“三坊七巷”是唐宋以來(lái)形成的坊巷，在這個(gè)歷史悠久的居民區(qū)內(nèi)，仍然保留著豐富的文物古跡，保存一批名人故居和明清時(shí)代的建筑，集中體現(xiàn)了閩越古城的特色，是閩江文化的薈萃之所，被建筑界喻為一座規(guī)模龐大的明清古建筑博物館，亦是福州作為歷史名城的重要標(biāo)志之一。
五、文化設(shè)施社區(qū)化
在社區(qū)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)中，住宅固然是主體，但文化設(shè)施在新型社區(qū)中的重要性日益提高。文化設(shè)施的社區(qū)化，改變文化設(shè)施完全由國(guó)家統(tǒng)建統(tǒng)管的模式，讓老百姓日常經(jīng)常接觸，為文化設(shè)施增添了活力，同時(shí)也提高了使用率。如前些年的“體育設(shè)施社區(qū)化”一樣。自“奧園”項(xiàng)目興起體育主題以后，全國(guó)很多小區(qū)都以體育為小區(qū)的主題，甚至在很多普通小區(qū)引入“全民健身器材”，這些做法都可以借鑒。如成都“上河村”，就在社區(qū)建設(shè)了上河村美術(shù)館，引入了文化設(shè)施，在規(guī)劃、建筑上統(tǒng)一考慮執(zhí)行了這一理念。
六、社區(qū)文化的可持續(xù)發(fā)展
正如一個(gè)良好的生態(tài)環(huán)境如果要可持續(xù)發(fā)展必須保證生態(tài)物種的多樣性一樣，對(duì)于社區(qū)來(lái)講，居住人口、年齡結(jié)構(gòu)的多樣性是社區(qū)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。原因是什么？現(xiàn)在有的小區(qū)定位于年輕時(shí)尚一族，定位白領(lǐng)一族，定位老年社區(qū)，從現(xiàn)實(shí)來(lái)說(shuō)，有獨(dú)特定位小區(qū)的存在是必然的，但這種小區(qū)從全社會(huì)來(lái)看，肯定不能占主流。從全社會(huì)的主體來(lái)講，更多的社區(qū)應(yīng)該是混和型，以滿足不同年齡層次的人的需求，促進(jìn)人與人之間的交流。例如，一個(gè)定位于年輕一族的小區(qū)，在演變中，會(huì)出現(xiàn)以下兩種情況：
一是居住人口整體老齡化，社區(qū)內(nèi)涵變化，原來(lái)的定位致使居民之間產(chǎn)生了越來(lái)越大的鴻溝，建筑設(shè)施無(wú)法滿足變化中的居住人口使用要求。
二是要保持小區(qū)初始定位的純粹性，只能出現(xiàn)不斷被動(dòng)搬遷的情況。這樣的話，社區(qū)文化維持與持續(xù)同樣是個(gè)問(wèn)題。
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