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項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告
在當(dāng)下社會(huì)，報(bào)告對(duì)我們來(lái)說(shuō)并不陌生，我們?cè)趯?xiě)報(bào)告的時(shí)候要避免篇幅過(guò)長(zhǎng)。那么什么樣的報(bào)告才是有效的呢？以下是小編收集整理的項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告1
一、基礎(chǔ)資產(chǎn)
1、擬進(jìn)行證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)具備以下幾個(gè)條件：
（1）在法律上能夠準(zhǔn)確、清晰地予以界定，并可構(gòu)成一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；
（2）基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)屬明確；
�。�3）能夠合法、有效地轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>
�。�4）能產(chǎn)生獨(dú)立、穩(wěn)定、可評(píng)估預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流。
2、關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)在法律層面如何界定，是否有法律法規(guī)依據(jù)。
3、關(guān)注形成該基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律要件（如必備的證書(shū)、文件等）是否已具備，原始權(quán)益人是否可據(jù)此合法轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)資產(chǎn)。
4、關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)以及與產(chǎn)生該基礎(chǔ)資產(chǎn)的相關(guān)資產(chǎn)是否附帶抵押、質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或其他權(quán)利限制。如已設(shè)置擔(dān)保負(fù)擔(dān)或其他權(quán)利限制，需關(guān)注擬采取的解除限制措施的法律效力及生效要件。
二、基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1、基礎(chǔ)資產(chǎn)為債權(quán)的，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)需關(guān)注債權(quán)基礎(chǔ)法律關(guān)系涉及的資產(chǎn)權(quán)屬（例如因出租動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)權(quán)屬）是否相應(yīng)轉(zhuǎn)讓給專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，在資產(chǎn)權(quán)屬不轉(zhuǎn)讓給專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的情況下，需關(guān)注采取何種措施防止第三方獲得該資產(chǎn)權(quán)屬?gòu)亩绊憣?zhuān)項(xiàng)計(jì)劃合法權(quán)益。
2、基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流來(lái)源于原始權(quán)益人未來(lái)經(jīng)營(yíng)性收入的，基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)需關(guān)注作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓是否可辦理變更登記手續(xù)，或通過(guò)其他公示及特定化手段使基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為可對(duì)抗第三人；原始權(quán)益人獲取該基礎(chǔ)資產(chǎn)的物權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)及相關(guān)權(quán)益是否有可能被第三方主張權(quán)利，擬采取何種風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
3、基礎(chǔ)資產(chǎn)附帶擔(dān)保權(quán)益等從權(quán)利的，需關(guān)注：
�。�1）從權(quán)利是否通過(guò)轉(zhuǎn)讓行為完整地轉(zhuǎn)移給專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃享有；
�。�2）基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，從權(quán)利的實(shí)現(xiàn)程序是否發(fā)生變化；
�。�3）計(jì)劃管理人為受益憑證持有人的利益主張從權(quán)利是否已具備可操作性，在權(quán)利實(shí)現(xiàn)過(guò)程中是否需要引入服務(wù)提供商，服務(wù)提供商的權(quán)利與義務(wù)如何設(shè)置；
（4）從權(quán)利對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的`實(shí)際保障效力是否因基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓發(fā)生變化。
三、交易結(jié)構(gòu)
1、關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流近年的歷史記錄、波動(dòng)性，關(guān)注現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的考量因素與依據(jù)。
2、關(guān)注現(xiàn)金流在產(chǎn)生與歸集過(guò)程中能否特定化并明確歸屬于專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，在財(cái)務(wù)上能否與企業(yè)其他經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流相區(qū)分，現(xiàn)金流歸集過(guò)程中的賬戶(hù)設(shè)置安排，是否存在被挪用或混用的風(fēng)險(xiǎn)，擬采取何種風(fēng)險(xiǎn)控制措施。
3、對(duì)可能采取的信用增級(jí)措施的考慮。關(guān)注信用增級(jí)措施設(shè)計(jì)的觸發(fā)條件、觸發(fā)順序。
4、各級(jí)受益憑證的本金及利息的償付安排與基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流歸集環(huán)節(jié)是否能夠合理銜接。
5、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃?rùn)?quán)益分配與證券交易所、中登公司權(quán)益分配及信息披露流程是否能夠合理銜接。
四、支付方信用
1、基礎(chǔ)資產(chǎn)為債權(quán)的，支付方為債務(wù)人，需關(guān)注債務(wù)人的資信狀況、償還能力、持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、還款記錄、違約記錄、違約率與分散度等。
2、基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流來(lái)源于原始權(quán)益人未來(lái)經(jīng)營(yíng)性收入的，基于風(fēng)險(xiǎn)隔離的要求，關(guān)注原始權(quán)益人的資產(chǎn)負(fù)債狀況、償債能力與財(cái)務(wù)穩(wěn)健狀況以及專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)，原始權(quán)益人每年的償債安排。
項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告2
根據(jù)深圳市某某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“貴司”）與廣東卓建律師事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本所”）簽訂的《管理律師服務(wù)合同》，本所接收貴司的委托，就貴司的經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整和提升。按照項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，本所在完成了必要的前期溝通和準(zhǔn)備工作后，指派律師于20xx年5月6日開(kāi)始進(jìn)行第二階段的盡職調(diào)查工作，并于20xx年5月20日完成。
在此期間本所律師對(duì)貴司現(xiàn)有的規(guī)章制度、員工手冊(cè)、部門(mén)手冊(cè)、公司章程、董事會(huì)議事規(guī)則、監(jiān)事會(huì)議事規(guī)則以及ISO9000文件進(jìn)行了全面的了解，并與公司高層、中層、基層管理人員及員工進(jìn)行了訪談，合計(jì)共27人次，其中高層2人次，中層5人次，基層管理人員及員工20人次。同時(shí)對(duì)物業(yè)部、工程部、保安部進(jìn)行了實(shí)地考察，并與保安部員工一起對(duì)公司管理的某某商業(yè)大廈樓宇進(jìn)行了實(shí)地巡查。
在此基礎(chǔ)上，本所律師按照管理律師的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范，本著勤勉盡責(zé)的精神，在對(duì)貴司提供的有關(guān)材料和事實(shí)進(jìn)行了核查和驗(yàn)證后，現(xiàn)向貴司出具如下盡職調(diào)查報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本報(bào)告”）。
在出具本報(bào)告之前，本所特作如下聲明：
1.本報(bào)告僅對(duì)《管理律師服務(wù)合同》中約定的服務(wù)事項(xiàng)負(fù)責(zé)，并以貴司提供的材料以及本所盡職調(diào)查中所了解到的情況為依據(jù)，發(fā)表意見(jiàn)。
2.本報(bào)告為階段性工作報(bào)告，其中所涉及的情況和意見(jiàn)均不是本次管理律師項(xiàng)目的最終結(jié)論，在經(jīng)過(guò)貴司進(jìn)一步認(rèn)可或修改后方可作為下一階段工作的依據(jù)。
3.本報(bào)告僅供貴司為本次管理律師項(xiàng)目使用，未經(jīng)本所事先書(shū)面同意，不得作為其他任何用途使用，包括但不限于復(fù)印、傳抄和外傳。
一、組織結(jié)構(gòu)設(shè)置
（一）基本情況
貴司在經(jīng)營(yíng)管理層設(shè)有總經(jīng)理和副總經(jīng)理，下設(shè)人力資源部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)部、工程部、保安部和品質(zhì)部，其中總經(jīng)理分管人力資源部、財(cái)務(wù)部和工程部，副總經(jīng)理分管物業(yè)部、保安部和品質(zhì)部，而原有的組織結(jié)構(gòu)框架圖中所提及的拓展部，在事實(shí)上并沒(méi)有運(yùn)轉(zhuǎn)。
（二）分析
1.貴司的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置總體上采取了職能型組織結(jié)構(gòu)的方式。其中，人力資源部（實(shí)為綜合部）、財(cái)務(wù)部和品質(zhì)部是以獨(dú)立的職能部門(mén)來(lái)設(shè)置的，但行政和綜合職能并未在組織結(jié)構(gòu)上體現(xiàn)出來(lái)。
2.按普通中小型物業(yè)公司的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置規(guī)則來(lái)看，通常做法為物業(yè)部下面分設(shè)工程、保安和環(huán)境三個(gè)職能機(jī)構(gòu)，而貴司則是把物業(yè)（不是一般意義的物業(yè)部，主要功能是客戶(hù)服務(wù)中心）、工程、保安三個(gè)職能機(jī)構(gòu)提升到了獨(dú)立部門(mén)的位置，使這三個(gè)原本相互關(guān)聯(lián)的職能機(jī)構(gòu)變成了三個(gè)獨(dú)立的部門(mén)，加之貴司人事關(guān)系復(fù)雜，導(dǎo)致了現(xiàn)在物業(yè)部、工程部、保安部三足鼎立的局面，給管理工作帶來(lái)了諸多的不便，也容易產(chǎn)生職能沖突和丟失現(xiàn)象。
3.目前貴司的物業(yè)部、工程部、保安部由總經(jīng)理和副總經(jīng)理各自分管一部分，無(wú)形中加大了三個(gè)職能部門(mén)之間的隔閡。三個(gè)職能機(jī)構(gòu)如果不能統(tǒng)一管理，必然會(huì)給經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)帶來(lái)斷層和混亂。
4.從貴司現(xiàn)在的管理結(jié)構(gòu)來(lái)看，無(wú)論是人力資源部、財(cái)務(wù)部，還是品質(zhì)部都無(wú)法介入物業(yè)部、工程部和保安部這三個(gè)職能機(jī)構(gòu)的日常經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)，導(dǎo)致職能機(jī)構(gòu)之間不能很好的配合與對(duì)接，公司也不能有效地行使管理和監(jiān)督職能。
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由于貴司目前尚不能對(duì)部門(mén)機(jī)構(gòu)的設(shè)置進(jìn)行大的調(diào)整，因此在不改變現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置的情況下，增加綜合部或品質(zhì)部對(duì)物業(yè)部、工程部和保安部三大職能機(jī)構(gòu)的管理和監(jiān)督的職能，且上述三大職能機(jī)構(gòu)統(tǒng)一由一個(gè)高層領(lǐng)導(dǎo)分管，在便于貴司統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理的同時(shí)，打破其三足鼎立的格局。
二、部門(mén)設(shè)置
�。ㄒ唬┤肆Y源部
1.基本情況
�。�1）人力資源部承擔(dān)的職能除人力資源管理外，還承擔(dān)著采購(gòu)、行政、后勤等綜合部門(mén)或辦公室的職能。
�。�2）目前人力資源部雖然承擔(dān)了一些綜合職能，但從貴司整體來(lái)看，綜合職能丟失的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。如考勤管理、工作服管理、衛(wèi)生管理、文書(shū)管理、檔案管理、會(huì)議管理、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理等職能。同時(shí)人員配備不夠，行政、后勤等崗位缺失。
2.分析
�。�1）雖然物業(yè)管理企業(yè)的通常做法為單獨(dú)設(shè)立人力資源部，但對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果單獨(dú)設(shè)立人力資源管理部必然要有獨(dú)立的行政部或綜合部，否則就可能導(dǎo)致綜合管理職能的丟失或散落。
（2）對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，行政部或綜合部除了履行行政、人事、后勤等職能外，還承擔(dān)著對(duì)職能機(jī)構(gòu)的制約和監(jiān)督、法務(wù)和合同審查、財(cái)務(wù)前置審查等職能，但現(xiàn)在的人力資源部遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法達(dá)到上述的職能要求。
�。�3）對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，行政部或綜合部還要承擔(dān)對(duì)其它部門(mén)進(jìn)行考勤和考核的職能，綜合部門(mén)的綜合職能弱，則對(duì)其他部門(mén)的監(jiān)督監(jiān)管就會(huì)弱，必然導(dǎo)致公司監(jiān)督管理職能的弱化。
�。�4）普遍反映的問(wèn)題：工作繁瑣，人員配備不夠；設(shè)計(jì)的工資結(jié)構(gòu)不合理，工資缺乏透明度，名義工資與實(shí)際工資不符；有部分制度不符合勞動(dòng)合同法的規(guī)定；相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員招聘難度較大；對(duì)老員工的工齡清零等嚴(yán)重傷害了老員工的感情和積極性。
3.管理律師建議
（1）將人力資源部更名為綜合部或行政人力資源部，以增強(qiáng)其綜合職能。
�。�2）把其它部門(mén)中與行政、人事、后勤職能相關(guān)且不能由其他部門(mén)獨(dú)立行使的職能劃歸綜合部，如合同管理、考勤管理、工作服管理、衛(wèi)生管理、文書(shū)管理、檔案管理、會(huì)議管理、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)管理等職能。
（3）加強(qiáng)人力資源的管理，規(guī)范勞動(dòng)合同、工資制度、績(jī)效考核和獎(jiǎng)懲制度等。
�。�4）強(qiáng)化考勤考核的職能，提高獎(jiǎng)罰力度。
�。�5）老員工是公司最寶貴的財(cái)富，因?yàn)檠矍暗睦鎮(zhèn)蠁T工的感情是得不償失的事。對(duì)于司齡滿(mǎn)三年、五年、十年的員工給予特別獎(jiǎng)勵(lì)，并且保證工資和福利待遇隨司齡的增長(zhǎng)而不斷增加。
（6）考慮到貴司的歷史情況，考勤考核職能也可由品質(zhì)部行使。
（二）財(cái)務(wù)部
1.基本情況
（1）財(cái)務(wù)部承擔(dān)的職能主要是財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)監(jiān)督，同時(shí)還負(fù)責(zé)費(fèi)用支出和報(bào)銷(xiāo)的審核以及倉(cāng)庫(kù)管理。
�。�2）財(cái)務(wù)部工作人員分三個(gè)工作場(chǎng)地辦公，其中出納在負(fù)一樓的客戶(hù)服務(wù)中心辦公，倉(cāng)管在負(fù)二樓的倉(cāng)庫(kù)辦公。
2.分析
（1）財(cái)務(wù)部的工作性質(zhì)決定了其職能職責(zé)的清晰，部門(mén)按照國(guó)家法律法規(guī)及工作慣例進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)和管理。
�。�2）出納實(shí)際上承擔(dān)了一般收銀員的職責(zé)，在現(xiàn)金管理和收銀工作經(jīng)常有沖突。
�。�3）應(yīng)強(qiáng)化財(cái)務(wù)部的財(cái)務(wù)監(jiān)督作用，減少與其它職能部門(mén)的交叉性職能，減少對(duì)非財(cái)務(wù)活動(dòng)的直接管理。
（4）財(cái)務(wù)部的工作專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，規(guī)范性高，需要時(shí)間和空間的保障，讓專(zhuān)業(yè)的人員做專(zhuān)業(yè)的事。
3.管理律師建議
�。�1）在條件成熟時(shí)，將財(cái)務(wù)部的費(fèi)用支出和報(bào)銷(xiāo)的前置審核權(quán)交由綜合部行使，以保障財(cái)務(wù)部工作人員的時(shí)間和空間，同時(shí)增強(qiáng)綜合部門(mén)的綜合職能。
�。�2）倉(cāng)庫(kù)管理交由綜合部或物業(yè)部管理，以減少環(huán)節(jié)，提高效率，財(cái)務(wù)部給予財(cái)務(wù)審計(jì)和監(jiān)督。
（三）品質(zhì)部
1.基本情況
品質(zhì)部是專(zhuān)門(mén)為實(shí)行ISO9000而設(shè)立的部門(mén)，負(fù)責(zé)ISO9000系統(tǒng)的改進(jìn)和完善。但長(zhǎng)期以來(lái)，品質(zhì)部受其人員數(shù)量的限制，而無(wú)法更多的展開(kāi)工作。
2.分析
�。�1）作為ISO9000系統(tǒng)中必須設(shè)立的部門(mén)，有其存在的必要性。
�。�2）強(qiáng)化品質(zhì)部的職能，可以根據(jù)需要讓其承擔(dān)更多的監(jiān)督管理職能。
3.管理律師建議
�。�1）在綜合部承擔(dān)對(duì)部門(mén)進(jìn)行績(jī)效考核的職能有難度的情況下，可以讓品質(zhì)部承擔(dān)此職能。
�。�2）以品質(zhì)部為中心，建立聯(lián)合巡查制度，并通過(guò)聯(lián)合巡查制度啟動(dòng)對(duì)公司日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的全面考核。
（3）聯(lián)合巡查制度分為兩個(gè)層面，一是由職能機(jī)構(gòu)派員與品質(zhì)部、綜合部工作人員組成聯(lián)合巡查小組，每天對(duì)各部門(mén)及大樓進(jìn)行聯(lián)合巡查；二是由公司高層牽頭，與各部門(mén)負(fù)責(zé)人組成巡查團(tuán)，每周進(jìn)行一次聯(lián)合巡查。聯(lián)合巡查結(jié)果將納入績(jī)效考核體系。
�。ㄋ模┪飿I(yè)部
1.基本情況
（1）物業(yè)部承擔(dān)的職能主要是客戶(hù)服務(wù)，包括業(yè)主接待工作及遷入遷出、裝修等相關(guān)服務(wù)手續(xù)；處理業(yè)主日常報(bào)修投訴；物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的收繳；業(yè)主檔案、裝修檔案、客戶(hù)檔案等物業(yè)文書(shū)檔案的整理、保管；清潔綠化和消殺。
�。�2）目前物業(yè)部采取的是一班制，周末輪值的工作方式，夜間無(wú)人值班。
2.分析
�。�1）一般意義上的物業(yè)部是一個(gè)大概念，包括了客戶(hù)服務(wù)、工程維護(hù)、保安、環(huán)境等職能，但從貴司物業(yè)部的實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)看，其所承擔(dān)的并不是一個(gè)一般意義上的物業(yè)部的職能，而僅僅只履行了客戶(hù)服務(wù)中心的職能。
�。�2）由于管理人員對(duì)物業(yè)部機(jī)構(gòu)認(rèn)識(shí)上和設(shè)計(jì)上的偏差與誤解，把客戶(hù)服務(wù)中心與當(dāng)物業(yè)部等同了，因此也產(chǎn)生了許多不必要的誤解和矛盾。
�。�3）普遍反映的問(wèn)題：工作很繁雜，人手不夠；與工程部配合不到位，不同部門(mén)、班組之間相互不理解。
3.管理律師建議
�。�1）將物業(yè)部更名為客戶(hù)服務(wù)中心或業(yè)主服務(wù)部。
�。�2）把工程部的維修班劃入物業(yè)部管理，以便于客戶(hù)服務(wù)的職能合并，更好更便捷地為客戶(hù)服務(wù)。
（3）物業(yè)部和維修班的工作實(shí)行兩班輪班值班制，以確保對(duì)客戶(hù)的服務(wù)質(zhì)量。
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1.基本情況
�。�1）工程部承擔(dān)的職能主要是工程保障及維修，包括大樓建筑物、高低壓配電系統(tǒng)、柴油發(fā)電機(jī)組、空調(diào)供冷系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、機(jī)械停車(chē)系統(tǒng)、通訊及信息系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和有線電視系統(tǒng)等大樓基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行的管理、維修、保養(yǎng)以及外委工作。
�。�2）目前工程部分為運(yùn)行班和維修班，其中運(yùn)行班主要負(fù)責(zé)大樓基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)以及外委檢修，維修班負(fù)責(zé)日常維修，其中空調(diào)工既負(fù)責(zé)運(yùn)行同時(shí)也要負(fù)責(zé)維修。
�。�3）工程部維修班采取的也是一班制的工作方式，夜間無(wú)人值班。
2.分析
�。�1）從現(xiàn)行的情況來(lái)看，運(yùn)行班維護(hù)的是大樓的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備，基本不直接面對(duì)客戶(hù)；而維修班主要是面對(duì)客戶(hù)進(jìn)行設(shè)施、設(shè)備的維修，承擔(dān)客戶(hù)服務(wù)的職能。
�。�2）由于部門(mén)內(nèi)、外的地位和利益分配的不平穩(wěn)，工程部工作人員的意見(jiàn)和情緒都較大。
（3）普遍反映的問(wèn)題：工資平均且偏低，不公平；庫(kù)存配件和物料品種不齊，采購(gòu)速度慢，影響維修班工作效率。
3.管理律師建議
�。�1）鑒于工程工作的特殊性與大樓基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)備的重要性，建議將運(yùn)行班獨(dú)立管理，把維修班劃歸物業(yè)部管理，同時(shí)將工程部更名為工程保障部或設(shè)備部，以便于統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理。
�。�2）加大對(duì)工程部的投入，儲(chǔ)備必要的技術(shù)人才，合理設(shè)置技術(shù)人員的薪酬。
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1.基本情況
�。�1）保安部承擔(dān)的職能主要是治安、內(nèi)保和消防，包括大樓所轄范圍的安全保衛(wèi)，停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛管理，物業(yè)出租房屋人員的登記與管理，消防管理和設(shè)備監(jiān)控，火災(zāi)事故的應(yīng)急疏散和滅火等工作。
�。�2）目前保安部采用全天候三班制的工作方式，保證每時(shí)每刻都有保安員在崗。
2.分析
�。�1）保安部的管理相對(duì)比較規(guī)范，采取半軍事化管理，較好地履行了保安部的職能職責(zé)，對(duì)大廈的管理功不可沒(méi)。
�。�2）保安部股東人數(shù)較少，內(nèi)部關(guān)系比較單純，內(nèi)訌和內(nèi)耗對(duì)部門(mén)和職能管理及員工的管理影響較少。
�。�3）保安部的工作比較辛苦，工作人員文化素質(zhì)低，人員流動(dòng)性較大且需自行解決三餐問(wèn)題，導(dǎo)致不能形成一支十分穩(wěn)定而有戰(zhàn)斗力的保安隊(duì)伍。
�。�4）普遍反映的問(wèn)題：工資不透明，補(bǔ)工資不及時(shí)；人員編制不足，維修班和物業(yè)部門(mén)配合不到位，維修員和物業(yè)員都是一班制，沒(méi)有值班制度，導(dǎo)致對(duì)業(yè)主的服務(wù)有空缺。
3.管理律師建議
�。�1）加強(qiáng)管理的同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)保安部工作人員在生活和工作上的關(guān)心，及時(shí)解決生活上的困難并給予充分的尊重。
（2）對(duì)于司齡滿(mǎn)三年、五年、十年的員工給予特別獎(jiǎng)勵(lì)，并且保證工資和福利待遇隨司齡的增長(zhǎng)而不斷增加（同樣適用于其它部門(mén)的員工）。
（3）對(duì)于在治安管理中見(jiàn)義勇為，協(xié)助公安機(jī)關(guān)破案，工作長(zhǎng)期無(wú)差錯(cuò)等有突出貢獻(xiàn)者，應(yīng)給予特別獎(jiǎng)勵(lì)。因公負(fù)傷者，除由公司承擔(dān)全部醫(yī)藥費(fèi)外，還應(yīng)根據(jù)情況給予特別獎(jiǎng)勵(lì)。
三、總體評(píng)價(jià)
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1.貴司曾制定過(guò)很多的`規(guī)章制度，但皆因執(zhí)行力不足，在實(shí)際工作中沒(méi)有得到很好的施行。
2.貴司從管理層到普通員工，都認(rèn)同公司進(jìn)行規(guī)范化管理和制度建設(shè)的必要性，但普遍擔(dān)心執(zhí)行的力度問(wèn)題，認(rèn)為如果公司高層和大股東沒(méi)決心，規(guī)范化管理和制度建設(shè)就會(huì)成為一句空話；如果股東不帶頭執(zhí)行，任何規(guī)章制度都不會(huì)有生命力。
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貴司改制以來(lái)，結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出，集中表現(xiàn)在：
1.作為一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的公司，應(yīng)該本著公司利益第一的原則進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，而貴司目前的狀況卻是股東利益至上，而且是小股東的眼前利益至上。如此，必然嚴(yán)重傷害所有股東和普通員工的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和工作積極性。
2.作為一個(gè)股份制的有限責(zé)任公司，股東的權(quán)利應(yīng)該由其所持有的股份決定，而目前貴司卻存在著一種病態(tài)發(fā)展趨勢(shì)，即股東對(duì)股東的權(quán)利產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，將股東身份視為一種在公司擁有特權(quán)的象征。如此，貴司就很難形成一個(gè)堅(jiān)強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)核心，也很難做出可持續(xù)性發(fā)展的決策。這種權(quán)力分配機(jī)制的錯(cuò)位、畸形，對(duì)貴司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是致命的。
3.作為一個(gè)現(xiàn)代企業(yè)，其發(fā)展的動(dòng)力在于所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的相分離，有錢(qián)的人出錢(qián)，有力的人出力，讓一流的人才來(lái)負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。而貴司的現(xiàn)狀卻是，股東成為了一種身份、地位、權(quán)力的象征，重要的部門(mén)和崗位都成為股東之間利益和權(quán)力爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，其最終的結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致如武大郎開(kāi)店一般遠(yuǎn)離甚至拒絕優(yōu)秀的人才和員工。
4.作為一個(gè)服務(wù)型企業(yè)，必須確立以客戶(hù)為中心的服務(wù)模式和經(jīng)營(yíng)管理模式。而貴司的現(xiàn)狀卻是由部門(mén)或個(gè)人偏好、興趣甚至心情來(lái)決定為客戶(hù)提供服務(wù)的時(shí)間、速度、效率和質(zhì)量。長(zhǎng)此以往，無(wú)異于自毀前程。
5.貴司改制五年來(lái)，所有的股東都處于一個(gè)適應(yīng)做股東、學(xué)習(xí)做股東、學(xué)習(xí)做管理的過(guò)程，為此貴司和股東都付出了沉重的代價(jià)。但市場(chǎng)不等人，競(jìng)爭(zhēng)不等人，公司不可能等所有的人都學(xué)會(huì)了做股東和做管理后再來(lái)談發(fā)展。
（三）管理律師建議
1.從戰(zhàn)略發(fā)展層面上制定中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，立足于公司未來(lái)的發(fā)展和股東的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，在未來(lái)三到五年的時(shí)間消化因改制過(guò)程中和改制后形成的矛盾，讓公司逐步進(jìn)入一個(gè)民營(yíng)企業(yè)正常的可持續(xù)發(fā)展的軌道。
2.建立股東員工的退出機(jī)制，在充分保護(hù)股東利益的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)個(gè)人股東不再直接參與公司日常經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)，真正實(shí)行所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，并加以制度化。
3.吸收優(yōu)秀的員工和技術(shù)人才進(jìn)入管理層，并聘請(qǐng)職業(yè)的經(jīng)理人負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營(yíng)管理。
4.從明確部門(mén)和崗位的職能、職責(zé)開(kāi)始，全面規(guī)范公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，強(qiáng)化制度的執(zhí)行和考核，讓制度管人、讓制度管事。
5.以聯(lián)合巡查制度的推行為制度為起點(diǎn)按鈕，全面帶動(dòng)公司的規(guī)范化管理。
項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告3
目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要通過(guò)招拍掛方式取得土地，近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的并購(gòu)活動(dòng)日益增多，同時(shí)并購(gòu)方所面臨的陷阱也越來(lái)越多。為盡量避免并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，在并購(gòu)前進(jìn)行盡職調(diào)查顯得非常必要和重要。
一、盡職調(diào)查概述、作用及流程
盡職調(diào)查又稱(chēng)謹(jǐn)慎性調(diào)查，其在《布萊克法律詞典》中的定義是“通常一個(gè)人在其調(diào)查過(guò)程中尋找合適的法律要求或解除義務(wù)時(shí)應(yīng)保持的合理謹(jǐn)慎”。并購(gòu)盡職調(diào)查是指，在并購(gòu)活動(dòng)中，并購(gòu)一方對(duì)另一方一切與本次并購(gòu)交易有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析的一系列活動(dòng)。盡職調(diào)查可以是并購(gòu)雙方的互相調(diào)查，一般是并購(gòu)方對(duì)被并購(gòu)方（目標(biāo)企業(yè)）的調(diào)查。完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)盡職調(diào)查包括財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、法律盡職調(diào)查、市場(chǎng)盡職調(diào)查等。
�。ㄒ唬⿲�(shí)施盡職調(diào)查的作用
1、有利于評(píng)估和規(guī)避并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于并購(gòu)方而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于信息不對(duì)稱(chēng)。由于信息不對(duì)稱(chēng)，并購(gòu)方將可能面臨著目標(biāo)企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。通過(guò)盡職調(diào)查，可以降低信息不對(duì)稱(chēng)，合理評(píng)估和有效規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)。
2、為確定并購(gòu)價(jià)格和并購(gòu)方案提供依據(jù)。在并購(gòu)談判過(guò)程中，雙方的焦點(diǎn)一般集中在并購(gòu)價(jià)格的確定上，盡職調(diào)查有助于估算目標(biāo)企業(yè)的預(yù)期價(jià)值和確定并購(gòu)價(jià)格。如在盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)目標(biāo)企業(yè)存在或有負(fù)債和不良資產(chǎn)，并購(gòu)方在對(duì)各項(xiàng)或有負(fù)債和不良資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后，可作為跟目標(biāo)企業(yè)就并購(gòu)價(jià)格進(jìn)行談判的依據(jù)，并可在并購(gòu)協(xié)議中加入有關(guān)限制性條款等。
3、有利于并購(gòu)后的整合。并購(gòu)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，收購(gòu)工作的完成，僅僅是完成了并購(gòu)的第一步，收購(gòu)后的整合是并購(gòu)成敗的關(guān)鍵。通過(guò)盡職調(diào)查，可以了解到雙方在戰(zhàn)略、管理理念、經(jīng)營(yíng)思路、企業(yè)文化等方面的差異，然后據(jù)此制訂整合方案，以促使雙方在上述方面盡快融為一體，并留住核心人才。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)盡職調(diào)查流程
在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)活動(dòng)中，一個(gè)較為規(guī)范、完備的盡職調(diào)查通常應(yīng)遵循以下工作流程：
1、組建盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)。并購(gòu)方組建一個(gè)盡職調(diào)查小組，既可抽調(diào)內(nèi)部的財(cái)務(wù)、法律、營(yíng)銷(xiāo)、工程技術(shù)、成本、人力資源等專(zhuān)業(yè)人才，也可聘請(qǐng)外部的會(huì)計(jì)師、律師、稅務(wù)師、評(píng)估師等事務(wù)所。
2、簽訂并購(gòu)意向書(shū)和保密協(xié)議。簽訂并購(gòu)意向書(shū)和保密協(xié)議是開(kāi)展盡職調(diào)查前的必要程序。并購(gòu)意向書(shū)主要約定交易的基本條件、原則、基本內(nèi)容、后續(xù)并購(gòu)活動(dòng)安排、排他性安排及保密條款（或另行單獨(dú)簽訂保密協(xié)議）等。雙方可約定，意向書(shū)不具有法律約束力，但通常會(huì)約定排他性條款、保密條款等具有法律約束力。在保密協(xié)議中雙方需要承諾，為促成交易將相互提供相關(guān)資料和信息，約定保密信息的范圍和種類(lèi)、保密責(zé)任的具體內(nèi)容和免責(zé)情形、泄密或不正當(dāng)使用保密信息的違約責(zé)任等。
3、制訂盡職調(diào)查清單和問(wèn)卷。在盡職調(diào)查前，并購(gòu)方首先要制定盡職調(diào)查的目標(biāo)，并根據(jù)并購(gòu)目的、交易內(nèi)容等設(shè)計(jì)制作盡職調(diào)查清單和問(wèn)卷，然后由目標(biāo)企業(yè)提供有關(guān)書(shū)面資料。并購(gòu)方在收到資料后，將復(fù)印件與原件核對(duì)，由交接雙方簽字確認(rèn)。同時(shí)要求目標(biāo)企業(yè)及其管理層出具說(shuō)明書(shū)，確認(rèn)其提供的文件和資料內(nèi)容屬實(shí)且無(wú)重大遺漏。
4、對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)外部調(diào)查。調(diào)查渠道包括對(duì)目標(biāo)企業(yè)及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，審閱書(shū)面資料，約談其管理層和員工；同時(shí)從目標(biāo)企業(yè)所在地的工商、稅務(wù)、國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、勞動(dòng)、司法等政府部門(mén)，目標(biāo)企業(yè)的開(kāi)戶(hù)或貸款銀行、債權(quán)人、債務(wù)人、供應(yīng)商、客戶(hù)等，及各類(lèi)數(shù)據(jù)庫(kù)獲取信息，調(diào)查目標(biāo)企業(yè)及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本情況、合法性等，調(diào)查目標(biāo)企業(yè)信用狀況和重大債權(quán)債務(wù)狀況等。
5、形成盡職調(diào)查報(bào)告。調(diào)查小組在完成對(duì)有關(guān)資料和信息的調(diào)查分析后，應(yīng)撰寫(xiě)一份完整、詳實(shí)的盡職調(diào)查報(bào)告，并提交給公司決策層。調(diào)查報(bào)告應(yīng)將調(diào)查所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題逐一列出，說(shuō)明問(wèn)題的性質(zhì)、存在的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施，特別是對(duì)目標(biāo)企業(yè)存在的可能構(gòu)成收購(gòu)重大影響的問(wèn)題提出初步建議和風(fēng)險(xiǎn)提示。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)盡職調(diào)查主要內(nèi)容
�。ㄒ唬┠繕�(biāo)企業(yè)的主體資格調(diào)查
主要從以下兩方面進(jìn)行調(diào)查：一是其資格，即目標(biāo)企業(yè)是否依法成立并合法存續(xù)，包括是否按照當(dāng)時(shí)的設(shè)立程序設(shè)立，是否符合法律規(guī)定，注冊(cè)資本是否已到位，是否在驗(yàn)資后抽逃資金。主要審閱其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告等，而且要到工商登記機(jī)構(gòu)查閱其工商登記檔案。二是資質(zhì)，即其是否具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，且是否在有效期內(nèi)。主要審閱營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)。
�。ǘ╅_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性調(diào)查
對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其并購(gòu)目的在于獲得目標(biāo)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)利，因此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性是必不可少的調(diào)查內(nèi)容。主要調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否已取得法律規(guī)定的批準(zhǔn)和許可文件，如土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、環(huán)評(píng)報(bào)告、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等，及未開(kāi)發(fā)的土地的閑置時(shí)間及被收回的可能性。
�。ㄈ┠繕�(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)權(quán)利調(diào)查
主要是調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的`權(quán)利是否有瑕疵，是否設(shè)定了各種擔(dān)保，權(quán)利的行使、轉(zhuǎn)讓是否有所限制等，以確保收購(gòu)方取得的目標(biāo)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系清晰，權(quán)利無(wú)瑕疵，行使時(shí)無(wú)法律上的障礙。由于土地是房地產(chǎn)企業(yè)賴(lài)以生存的基礎(chǔ)，因此土地使用權(quán)是盡職調(diào)查的重中之重。
1、土地使用權(quán)、房產(chǎn)調(diào)查。
�。�1）調(diào)查土地使用權(quán)的出讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓?zhuān)┖贤⒗U納土地出讓金和契稅等土地費(fèi)用的付款憑證、土地使用權(quán)證等是否齊全，是否按時(shí)付清土地出讓金等；
�。�2）調(diào)查土地的面積、性質(zhì)、用途、使用期限、規(guī)劃要點(diǎn)等；
�。�3）調(diào)查土地使用權(quán)、在建工程、房產(chǎn)是否存在出租、設(shè)定抵押、被查封等情況；
�。�4）自建的在售房產(chǎn)是否已取得“四證”和預(yù)售證等；
（5）調(diào)查是否存在房產(chǎn)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證明的情況。
2、其他資產(chǎn)調(diào)查。要求目標(biāo)企業(yè)提供資產(chǎn)清單，逐一核查，審閱資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件、購(gòu)置合同、發(fā)票等
3、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況調(diào)查。如投保的財(cái)產(chǎn)清單、保險(xiǎn)合同（保單）、保險(xiǎn)費(fèi)支付發(fā)票是否齊全。
4、擬收購(gòu)股權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性調(diào)查。包括調(diào)查擬收購(gòu)的股權(quán)是否存在查封、凍結(jié)、設(shè)置質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利限制情形，也要調(diào)查股權(quán)出售方與第三方簽訂的限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形。
�。ㄋ模┠繕�(biāo)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)調(diào)查
目標(biāo)企業(yè)的負(fù)債和不良債權(quán)均會(huì)給并購(gòu)方帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，還有或有負(fù)債具有義務(wù)性、隱蔽性、不確定性和危害性等。因此，對(duì)目標(biāo)企業(yè)債權(quán)債務(wù)情況的調(diào)查，不能僅僅停留在財(cái)務(wù)報(bào)表上，還要調(diào)查其財(cái)務(wù)承諾、或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、訴訟、仲裁、行政處罰和賬外資產(chǎn)負(fù)債等。
1、通過(guò)人行貸款卡查詢(xún)系統(tǒng)查詢(xún)目標(biāo)企業(yè)的信用報(bào)告，調(diào)查其銀行借款及對(duì)外擔(dān)保情況；檢查其公章使用記錄及合同文本，調(diào)查其非銀行借款和對(duì)外擔(dān)保情況。
2、核查目標(biāo)企業(yè)金額較大的應(yīng)收款、應(yīng)付款是否真實(shí)有效，是否有法律或合同依據(jù)。同時(shí)要審查債權(quán)的訴訟時(shí)效及實(shí)現(xiàn)的可能性，是否會(huì)變成不良債權(quán)。
3、調(diào)查正在進(jìn)行的訴訟、仲裁、行政處罰情況，調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否已通過(guò)環(huán)保評(píng)估，并評(píng)估已經(jīng)造成或?qū)l(fā)生的損失。
4、要求目標(biāo)企業(yè)就并購(gòu)日前存在的或有事項(xiàng)和未披露事項(xiàng)出具承諾和保證，承諾內(nèi)容包括：或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、未向并購(gòu)方提供的商業(yè)合同引致的損失等，并在并購(gòu)協(xié)議中對(duì)這些事項(xiàng)的責(zé)任歸屬和保障措施進(jìn)行約定。
�。ㄎ澹╅_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景調(diào)查
1、調(diào)查擬并購(gòu)的項(xiàng)目是否與公司的戰(zhàn)略吻合。不僅要考慮自己是否擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)擬并購(gòu)的物業(yè)類(lèi)型，而且要考慮擬進(jìn)入的區(qū)域是否為自己的目標(biāo)市場(chǎng)。
2、調(diào)查當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需、地方購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)者喜好、價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)等情況，項(xiàng)目的位置、周邊自然和人文環(huán)境、交通狀況、配套設(shè)施等，分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶(hù)群體。對(duì)于已開(kāi)始預(yù)售的項(xiàng)目，必須到其銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)考察，了解其人氣、銷(xiāo)售計(jì)劃和進(jìn)度、資金回籠等情況。
（六）目標(biāo)企業(yè)的重要合同調(diào)查
對(duì)公司的存續(xù)與發(fā)展有重要影響的交易合同，是盡職調(diào)查的重要對(duì)象。
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備采購(gòu)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)等成本費(fèi)用類(lèi)合同在簽訂前是否經(jīng)過(guò)立項(xiàng)、招標(biāo)和會(huì)審等必要程序，合同內(nèi)容是否全面、詳盡，價(jià)格、成本是否合理，是否存在關(guān)聯(lián)方交易，是否存在潛在糾紛，是否有權(quán)利、義務(wù)約定不明的情況等。并根據(jù)已簽訂的合同及其付款情況預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。
2、對(duì)于已經(jīng)在售的項(xiàng)目，需審查銷(xiāo)售合同中的收款方式，了解到目前的資金回籠情況，并預(yù)測(cè)今后的現(xiàn)金流入情況；審查銷(xiāo)售合同中是否存在無(wú)法履行的承諾以及其違約責(zé)任、可能造成的損失等，特別要關(guān)注是否能按合同約定交樓及其違約責(zé)任。
3、審閱目標(biāo)企業(yè)與貸款銀行簽訂的貸款合同、擔(dān)保合同和監(jiān)管協(xié)議，一是了解目標(biāo)企業(yè)的負(fù)債和對(duì)外擔(dān)保情況，二是了解銀行對(duì)注銷(xiāo)土地、在建工程等抵押登記的要求，對(duì)貸款資金和銷(xiāo)售回籠資金監(jiān)管使用的要求，及還款計(jì)劃等。
�。ㄆ撸┠繕�(biāo)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易調(diào)查
1、調(diào)查關(guān)聯(lián)交易清單及關(guān)聯(lián)交易合同是否齊全，關(guān)聯(lián)交易合同的履行情況；關(guān)聯(lián)交易價(jià)格是否合理，是否背離市場(chǎng)公允價(jià)格；關(guān)聯(lián)交易是否存在現(xiàn)實(shí)或潛在的糾紛，是否存在損害公司或股東合法權(quán)益的情況。
2、重點(diǎn)調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否存在關(guān)聯(lián)方借款，是否已簽訂借款協(xié)議，借款利率是否高于銀行同類(lèi)同期貸款利率，已發(fā)生的利息是否已取得發(fā)票，按有關(guān)規(guī)定能否在稅前扣除。同時(shí)要重點(diǎn)調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否與其母公司簽訂委托管理、品牌輸出等合同，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同期限，并決定是否與其協(xié)商終止此類(lèi)合同。
�。ò耍┠繕�(biāo)企業(yè)的稅務(wù)狀況調(diào)查
1、調(diào)查公司執(zhí)行的企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、土地使用稅等的稅率（含預(yù)繳稅率），因?yàn)檫@些與對(duì)目標(biāo)企業(yè)的盈利、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)息息相關(guān)。
2、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否享受的稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，并關(guān)注所享受的優(yōu)惠政策是否合法、合規(guī)。
3、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否持續(xù)依法納稅，納稅申報(bào)狀態(tài)是否正常，是否存在偷漏稅、拖欠稅款、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等問(wèn)題。
�。ň牛┠繕�(biāo)企業(yè)的并購(gòu)審批調(diào)查
公司章程作為公司“憲法”，是盡職調(diào)查的必備項(xiàng)目。
1、調(diào)查公司章程“反并購(gòu)條款”。在審閱目標(biāo)企業(yè)的公司章程時(shí)，特別要關(guān)注章程中的“反并購(gòu)條款”，如超級(jí)多數(shù)條款，即對(duì)于公司章程修改、公司的合并分立解散等重大事項(xiàng)必須經(jīng)代表絕對(duì)多數(shù)表決權(quán)的股東通過(guò)。以確保對(duì)本次并購(gòu)交易不存在程序上的障礙，或可通過(guò)一定的方式消除該障礙�！豆痉ā芬�(guī)定，經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，其他股東在同等條件下具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此在收購(gòu)前最好能取得其他股東放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。
2、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的并購(gòu)的審批機(jī)構(gòu)和程序。如公司制企業(yè)并購(gòu)應(yīng)當(dāng)通過(guò)股東會(huì)或董事會(huì)批準(zhǔn)通過(guò)。國(guó)有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓需得到國(guó)資部門(mén)的審批。向外商轉(zhuǎn)讓上市公司國(guó)有股和法人股，涉及產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)改組的，由國(guó)家經(jīng)貿(mào)委負(fù)責(zé)審核；涉及國(guó)有股權(quán)管理的，由財(cái)政部負(fù)責(zé)審核。并購(gòu)涉及的外商投資產(chǎn)業(yè)政策及企業(yè)性質(zhì)變更還要取得外經(jīng)貿(mào)部的批準(zhǔn)。
（十）目標(biāo)企業(yè)的人力資源調(diào)查
1、調(diào)查員工總數(shù)、勞動(dòng)合同和保密協(xié)議簽訂、薪酬福利、勞動(dòng)糾紛情況，繳納個(gè)人所得稅、社保和公積金情況。
2、調(diào)查公司高管的職業(yè)道德、履歷等，審閱其勞動(dòng)合同是否存在難以解除其勞動(dòng)合同、職務(wù)或者因此需支付高額違約金的條款，調(diào)查管理層是否會(huì)以各種借口或使用各種手段阻礙并購(gòu)或并購(gòu)后的整合。
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