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物業(yè)公司新型管理方案
公益型管理模式
一、 公益型管理模式的概述。
1、 公益型管理模式定義及形成的原因。
所謂公益型管理模式，就是由社區(qū)內(nèi)退休閑賦在家的中老年人自行組織，以零報酬的形式對小區(qū)進行管理的模式。
長期以來，在常規(guī)的物業(yè)管理模式中，一方面，物業(yè)公司為維持自身的運轉(zhuǎn)及盈利，不論是包干制，還是傭金制，都使得物業(yè)公司盡可能的要節(jié)約公司的成本提高服務(wù)質(zhì)量需要增加資本投入，業(yè)主往往拒絕為高質(zhì)量的服務(wù)而導(dǎo)致的過高費用征收，物業(yè)公司陷入兩難境地業(yè)主認為物業(yè)高收費就是亂收費，對物業(yè)服務(wù)抱有抵觸心理，拒絕繳費，從溝通上存在困難，糾紛在所難免。另一方面，退休閑賦在家的中老年人，從崗位上退下來之后，需要度過漫長的空閑時間，這就需要提供一個平臺給他們發(fā)揮余熱。
結(jié)合以上兩方面考慮，我們開拓出一個新的物業(yè)管理模式——公益型管理模式！
公益型管理模式的運轉(zhuǎn)，就是通過社區(qū)內(nèi)退休閑賦在家的中老年人自行組織，成立一個類似于常規(guī)物業(yè)管理公司作用的組織。因為這種組織是非盈利性的，也可以稱其為“中老年人公益組織”。中老年人組織可以對力所能及的領(lǐng)域進行自行管理；對超出其管理能力的領(lǐng)域，則可以外包給專業(yè)服務(wù)公司，這種物業(yè)管理模式也可以以較低的成本達到提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的效果
2、 公益型管理模式具有的優(yōu)點。
⑴社區(qū)內(nèi)資源的優(yōu)化使用。社區(qū)內(nèi)業(yè)主也是一種資源，而中老年
人組織的成員主要是社區(qū)內(nèi)退休閑賦在家的中老年人，他們有足夠的空余時間，對某些他們擅長的領(lǐng)域可以自行管理，比如退休閑賦的中老年人一般都會對園藝等有濃厚興趣，若社區(qū)內(nèi)有綠化美化方面的要求，則可以請這些老人自行對其進行管理，可以充分發(fā)揮他們的余熱， 因此中老年人組織可以自行對綠化等方面進行管理就可以達到社區(qū)內(nèi)資源優(yōu)化。
⑵節(jié)省成本。在該模式中，物業(yè)主要給承接外包服務(wù)的公司支付管理費用，無需為中老年人組織成員支付薪酬。和個人管理模式一樣，達到物業(yè)管理的“零費用”的目的，解決了傳統(tǒng)模式中物業(yè)公司與業(yè)主之間突出的物業(yè)管理費的收繳問題。
⑶加強社區(qū)內(nèi)業(yè)主的互動，中老年人組織成員既是管理人員，同時也是小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，這就促使了中老年人組織成員在社區(qū)管理方面的加強交流，進一步帶動與其他業(yè)主進行溝通 在物業(yè)管理中遇到問題或糾紛時，公益型管理模式具有交流及時有效的優(yōu)點，和業(yè)主意見更容易達成統(tǒng)一，解決了傳統(tǒng)物業(yè)管理中公司與業(yè)主的溝通不暢的問題。
⑷方便管理，優(yōu)化物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)公司可以把一些服務(wù)領(lǐng)域外包給專業(yè)公司，而中老年人組織可以對承接服務(wù)的公司提供的服務(wù)質(zhì)量進行實時的監(jiān)督并把情況反饋到物業(yè)公司，達到快速傳遞信息，督促承接服務(wù)公司及時整改其服務(wù)的目的，而且中老年人組織容易與各個業(yè)主意見達成一致，方便對社區(qū)的規(guī)劃管理。
二、 公益型管理模式存在的不足。
1、在公益型管理模式中，管理成員并不是從事物業(yè)管理的專業(yè)人員，在一些領(lǐng)域遇到突發(fā)狀況或糾紛，不能掌握專門的處理方法。
2、管理成員在時間上不固定，不統(tǒng)一。在對物業(yè)進行管理時，可能出現(xiàn)效率低下等問題 這就需要各個管理人員統(tǒng)籌安排，制定合理的管理責(zé)任表。
3、沒有專業(yè)資質(zhì)的管理人。各成員在管理上是相對平等地位，對物業(yè)進行管理就可能持有自己的意見，不好統(tǒng)一各方面意見，可能就會造成意見相異，對物業(yè)管理服務(wù)造成不良影響。
物業(yè)管理的發(fā)展，需要不斷改進管理方式以適應(yīng)小區(qū)的發(fā)展需求。 職業(yè)管理人模式和公益型管理模式的應(yīng)用，增加了小區(qū)在管理模式上的選擇，解決了常規(guī)物業(yè)公司在管理方面的一些棘手問題，為不斷推進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，開拓管理思路具有重要意義。
三、 公益型管理模式試行的項目。
根據(jù)中老年人勞動強度及活動特點，并初步對項目工作進行分揀，灌木和花卉管養(yǎng)與綠地維護比較適合在公益型管理模式中試行。
1、 區(qū)域的劃分。
物業(yè)公司可以根據(jù)所參加此項目的業(yè)主所住房屋位置采取就近原則選定區(qū)域，具體區(qū)域的劃分面積可以根據(jù)業(yè)主所承受的能力范圍之內(nèi)執(zhí)行。
2、 綠植養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)。
⑴灌木和花卉管養(yǎng)。
生長良好，花繁葉茂，造型美觀，具有一定的藝術(shù)感和立體感。 ①生長勢。
生長勢中等，生長量達到該種類該規(guī)格的平均年生長量；萌蘗及枝葉生長正常，葉色較鮮艷，無枯枝殘葉，植株基本整齊�；ɑ苓m時開花，花壇輪廊完美，無殘缺，綠籬無斷層。
②修剪。
考慮每種植物的生長發(fā)育特點，既造型美觀又能適時開花；花灌木和草本花卉必須在花芽分化前進行修剪，以免將花芽剪除；花謝后要及時剪掉殘花老枝。綠籬和花壇整形要符合造景要求。 ③除雜草。
經(jīng)常除雜草和松土，除雜松土?xí)r要保護根系，不能傷根及造成根系裸露，更不能造成黃土裸露。
④補植。
及時清理死苗，并在兩周內(nèi)補植回原來的種類并力求規(guī)格與原來植株接近，以保證良好的景觀效果。補植要按照種植規(guī)范進行，施足基肥并加強淋水等保養(yǎng)措施，保證成活率達98%以上。
⑵綠地維護。
綠地紅線范圍內(nèi)不被侵占，綠地版圖完整，花草樹木不受破壞，無亂擺亂賣、亂停亂放的現(xiàn)象。
①保護。
保護綠地紅線和紅線內(nèi)的花草樹木，對任何侵占和破壞行為要加以制止并及時報告綠化主管部門。
②監(jiān)管。
加強監(jiān)管，使綠地內(nèi)沒有堆放東西和停放自行車、機動車，沒有人力車和機動車駛進草地，沒有在草地上踢球等進行損害花草樹木的活動，沒有在樹上掛標(biāo)語、晾衣服等現(xiàn)象。
三、公益性管理方案的激勵措施。
因為公益性管理方案側(cè)重公益性，不宜進行費用型獎勵，而在激勵措施中應(yīng)該以榮譽激勵和關(guān)懷激勵為主。
榮譽激勵的主要措施有：對積極參與活動并在活動中成績突出的中老年人予以榮譽獎勵，如會議表彰、發(fā)給榮譽證書、光榮榜、在小區(qū)內(nèi)宣傳欄上進行宣傳報道、主要節(jié)日到家慰問等。
關(guān)懷激勵的主要措施有：對積極參與活動并在活動中成績突出的中老年人予以關(guān)懷獎勵，如在進行物業(yè)維修時僅收取物料的成本、中老年人在家不宜進行的擦玻璃等重體力勞動、物業(yè)公司派員工進行協(xié)助、在主要節(jié)日時贈送小禮物等。
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