房地產公司合同管理制度

時間：2023-05-01 07:57:27 管理制度我要投稿

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房地產公司合同管理制度

__________公司合同管理制度

房地產公司合同管理制度

第一章總則

第一條為適應市場經濟的需要，進一步提升本公司的管理水平，建立科學合理、切實可行的合同管理模式，全面提高合同的管理質量，預防因合同管理失誤造成的企業(yè)利益損失，維護企業(yè)的合法權益，防止公司蒙受不必要的經濟損失，特制定本辦法。

第二條合同作為明確合同雙方權利和義務的依據，具有法律約束力，故凡在經營管理活動中以公司名義與外界發(fā)生的一切經濟往來，應當簽訂合同。

第三條合同管理實行分級管理原則和法律顧問歸口管理原則，并實行承辦人制度、審核會簽制度和合同備案制度

第四條本辦法所指合同均采用書面形式，有關修改合同的文書、圖表、傳真件等均視為合同的組成部分。本辦法所指的合同包括: (1)公司的經濟、技術合同。 (2)項目融資合同; (3)資產抵押、轉讓、出售、收購、租賃合同; (4)擔保合同; (5)購銷合同; (6)企業(yè)合并、兼并、聯(lián)營合同; (7)公司認為有必要審查的其他合同。

第五條公司根據業(yè)務類型，指定相關法律顧問對合同進行動態(tài) -2- 監(jiān)督管理，有關合同的訂立、履行、變更、解除和終止等重要事宜由法律顧問對各部門實行指導。

第六條法律顧問對公司管理人員及員工進行合同的管理培

訓。

第二章合同的審查和訂立

第七條在合同簽訂前，合同承辦人或承辦部門應對合同另一方當事人的主體資格和資信進行了解和審查: (1)主體資格合法:具有經年檢的營業(yè)執(zhí)照，其核載的內容與實際相符; (2)欲簽合同標的應符合當事人經營范圍，涉及專營許可的，應具備相應的許可、等級、資質證書; (3)由代理人代簽合同的，應出具真實、有效的法定代表人身份證明書、授權委托書、代理人身份證明; (4)具有相應的履約能力:具有支付能力或生產能力或運輸能力等。必要時應要求其出具資產負債表、資金證明、注冊會計師簽署的驗資報告等相關文件; (5)具有履約信用:過去三年重合同、守信用，無違約事實，現(xiàn)時未涉及重大經濟糾紛或重大經濟犯罪案件。 (6)重大項目合同還應對其可行性進行論證。第八條合同承辦人應根據審查結果提出審查意見書，并與有關真實資料一同送合同歸口管理機構驗核。第九條合同對方當事人履約能力或資信狀況有瑕疵的，不應與其簽訂合同;必須簽訂合同時，應要求其提供合法、真實、有效的擔 -3- 保。其中，以保證形式作出的擔保，其擔保人必須是具有代償能力的獨立經濟實體，并應對擔保人進行必要審查。第十條上述所列各種文件為合同不可缺少的組成附件，其文本為復印本時，須加注“與原件核對無誤”字樣，并由核對人簽字。第十一條有關部門認為重要的或標的額較大的合同談判，必須有法律顧問

和經濟技術等專業(yè)人員參加。第十二條與外界達成經濟往來意向，經協(xié)商一致，應訂立書面合同。合同除即時清結者外，一律采用書面形式。凡國家或行業(yè)有標準或示范文本的，應當優(yōu)先適用。當事人協(xié)商一致的修改、補充合同的文書、電報、電傳、圖表等是合同的組成部分。計劃單、調撥單、任務單(書)、預算單(書)等一類文件可以作為合同的組成部分，但不得以其替代合同。第十三條合同的草擬。合同的起草應由己方或以己方為主承擔，語言應嚴謹、簡練、準合同中的術語、特有詞匯、重要概念應設專款解釋。合同涉及數字、日期時須注明是否包含本數。除特殊情況外，合同文本應當正式打印或印刷制成。合同應當包括以下內容: (1)合同各方的法定名稱、地址、郵政編碼、電話，法定代表人姓名、職務，代理人姓名、職務、聯(lián)系方式; (2)簽約的目的和依據; -4- (3)標的; (4)數量和質量，包括檢測標準和方式; (5)價款或酬金，包括支付方式; (6)履行的地點、期限和方式; (7)爭議解決方式; (8)違約責任; (9)變更或解除條件; (10).根據法律或合同性質必須具備的條款或雙方當事人共同認為必須明確的條款; (11)正副本份數、存放地點; (12)生效的時間和條件; (13)約定的聯(lián)系方式; (14)附件名稱; (15)簽約的地點、日期; (16)簽約各方開戶銀行及賬號; (17)簽約各方公章或合同專用章; (18)法定代表人或代理人簽章。一般合同由各經辦人自行擬稿，合同內容包括標的(指貨物、勞務、工程項目等)，數量和質量，價款或酬金，履行的期限、地

點和方式，違約責任等主要條款。公司反復使用的合同，應制定規(guī)范的合同文本。重要合同由法律顧問負責擬稿。第十四條重大合同會審制度 -5- 合同簽訂之前，承辦人應將合同草案及與合同有關的證明材料提請本業(yè)務機構、財務機構、審計機構、法律顧問順序審核后，報送法定代表人或其授權人簽訂合同。業(yè)務機構、財務機構、審計機構、法律顧問在審查合同草案時，可根據需要，要求承辦人提供與合同有關的補充證明材料。業(yè)務機構及財務、審計機構應對審核的合同出具審核意見書;法律顧問應對審查的合同出具法律意見書。意見書必須有有關審核機構負責人及具體審核人員的簽章。對不具備各審核機構審核意見書的合同草案，法定代表人或其授權人可拒絕簽署。審核意見應明確、具體，禁止使用“原則同意”、“基本可行”等模糊性語言。業(yè)務機構、財務機構對合同審核的內容包括: 合同的經濟性;(1)市場需求情況屬實; (2)市場需求預測可靠、合理; (3)投入產出核算經濟、準確。合同的技術性:(1)工程技術依據真實、可靠; (2)技術措施完備、可行; (3)技術標準和參數科學、真實、可行。合同的可行性:(1)整體項目技術具有可靠性; -6- (2)經濟效益或社會效益具有真實性; (3)資產、資金使用效果的財務可行性; (4)具有可操作性。合同的安全性:(1)涉及的知識產權已采取相應的保護或限制措施; (2)無損本公司商譽、商業(yè)秘密及其他利益。業(yè)務機構、財務機構認為必須審核的其他內容。審計機構、財務機構對合同的審核內容包括: 資

金、資產的合法性: (1)資金來源合法，資產的所有權明確、合法; (2)資金使用和資產動用的審批手續(xù)合法; (3)資金、資產的用途及使用方式合法。價款、酬金和結算的合理、合法性: (1)價款、酬金的確定正確合理、合法; (2)資金結算、酬金支付方式明確、具體、合法; (3)與資金、資產等有關的其他事項。索賠條款的合法性。審計機構、財務機構認為需審核的其他內容。法律顧問對合同的審核內容包括: (一)合法性: (1)主體合法，簽約各方具有簽約的權利能力和行為能力; (2)內容合法，簽約各方意思表示真實、有效，無悖法律、法 -7- 規(guī)、政策及計劃，無規(guī)避法律行為，無顯失公平內容; (3)形式合法; (4)簽約程序合法。 (二)嚴密性: (1)條款齊備、完整; (2)文字清楚準確; (3)設定的權利和義務具體、確切; (4)相應手續(xù)完備; (5)相關附件完備; (6)附加條件適當、合法。 (三)可行性: (1)資信可靠，有履約能力; (2)擔保方式切實、可靠。 (四)合同承辦形式審核:

(1)承辦人無誤; (2)符合規(guī)定程序; (3)各審核部門審核意見書齊備; (4)合同文本文字無誤，正副本及附件份數齊備。 (5)法律顧問認為需審核的其他內容。第十五條各審核部門根據其職責范圍對合同簽訂程序、履行情況及履行結果進行監(jiān)督。承辦人向有關部門提交合同草案時，應預留 2~7個完整工作日供其審核。各審核機構遇特殊情況需延長審核時 -8- 間時，應向承辦人申明理由并征得同意，且延長后累計審核時間最長不得超過15個完整工作日。涉外合同的審核時限累計最長不應超過 20

個工作日。各審核部門在審核合同草案時，發(fā)現(xiàn)重大錯誤、遺漏、不妥時，應在審核意見書中予以明確并提出修改意見，需要退改時，應連同全部文件退還承辦人。承辦人修改之后應重新申請審核，審核期限重新計算。各審核部門須及時地提出審核意見，不得拖延。法律顧問結束審核后，應將法律意見書

第一文庫網、其他審核部門意見書連同合同草案退還合同承辦人，由合同承辦人報送法定代表人或其授權人審核簽署。法定代表人或其授權人根據各審核部門及法律顧問的審核意見書，決定是否簽約。決定簽約時，應在全部文本上以同一形式簽字; 決定不予簽約時，應以書面形式明示意見。第十六條財務部根據財務制度和資金情況對合同草案審核并簽署意見，同意則轉法律顧問，否決則由承辦人根據情況退回，或者要求繼續(xù)流轉同時財務部意見予以保留。第十七條法律顧問根據法律要求對合同草案審核并簽署意見，同意則繼續(xù)流轉，法律顧問對合同草案予以否決的、則由承辦人根據情況退回，或者，要求繼續(xù)流轉的合同草案，法律顧問意見予以保留。上述流程中財務部、法律顧問予以否決，而根據承辦人要求繼續(xù) 流轉的合同草案，必須最后經法定代表人或其授權人審核。第十八條所有合同均需法定代表人或其授權人審批通過后，方能交印章保管人用印生效，否決則退回。第十九條審核意見簽署在合同流轉單上，審核同意的應同時在 -9- 其中合同簽字，作為財務部做財務處理的依據。第二十條合同簽章后，其中合同正本交財務部作為財務處理的依據。各

相關人員簽署意見的合同流轉單和另外一份合同原件或復印件由檔案室歸檔，合同復印件及有關的業(yè)務資料由相關的業(yè)務部門保第二十一條印章的管理。凡訂立、變更、解除的經濟合同，應當蓋章方可生效。印章由專人保管，任何部門、人員不得借用，違反規(guī)定造成的后果，由印章保管人負責;發(fā)生遺失，應及時報告處理。第三章合同授權管理辦法第二十二條公司董事長是公司的法定代表人。公司董事長可授權委托公司相關人員簽署有關合同。第二十三條公司董事長可以用年度授權的形式對公司相關人員進行授權。第二十四條受公司法定代表人書面授權委托代理簽訂合同者，必須忠實履行代理職責，維護公司合法權益，對公司及公司法定代表人負責。第二十五條受公司法定代表人書面授權代理簽訂合同者，必須在授權范圍內簽訂，不得超越權限訂立合同;不得以公司的名義同自己或者同自己所代理的其他人簽訂合同，更不得與對方通謀簽訂損害公司利益的合同。第二十六條受公司法定代表人書面授權委托代理簽訂合同者， -10- 應向合同對方當事人出示《授權委托書》。第二十七條因各種情況不適宜繼續(xù)代表公司簽訂合同、協(xié)議的，公司法定代表人可隨時收回授權，公司總經辦應根據公司法定代表人的決定收回《授權委托書》。第二十八條《授權委托書》由公司總經辦統(tǒng)一管理和發(fā)放�！妒� 權委托書》內容包括:授權委托人的姓名、職務、授權委托的范圍、代理權限;授權委托的日期、有效期限;授權委托單位和法定代表人簽章等。第二十

九條授權委托書的發(fā)放一般應按申報、審批、發(fā)放的程序辦理。即由合同承辦部門提出書面申請、寫明被授權人的姓名、職務;要求授權、委托的范圍、權限;時間期限等，送公司主管領導或部門負責人審查簽字后，由公司總經辦辦理《授權委托書》簽發(fā)手續(xù)。第三十條涉及下列合同時，須每次單獨一次性特別授權:

(1)擔保合同; (2)資產抵押、租賃、轉讓、出售、收購合同; (3)投資合同、股東協(xié)議、出資協(xié)議; (4)項目投資合同; (5)企業(yè)合并、兼并、聯(lián)營合同; (6)需要授權的其他合同。第四章合同的履行第三十一條合同正式生效前，不得實際履行合同。第三十二條合同生效后，應全面、及時履行合同，除法律另有 -11- 明文規(guī)定、合同約定、特殊情況經公司領導同意外，不得替物履行或轉讓、轉賣合同。第三十三條合同的承辦人、承辦部門負責人及財務負責人應對合同的履行情況進行適時監(jiān)控。關注對方當事人履約能力、商業(yè)信譽變化，對方的履約情況，出現(xiàn)異常情況時采取預警措施、即時上報。關注法律、法規(guī)以及時事政策的變化對合同履行的影響，并采取相應的處理措施及風險防范措施。第三十四條任何人發(fā)現(xiàn)對方不履行或不全面、不適當履行合同時，應立即通告承辦人或其部門負責人，承辦人應在法定或約定期限內以法定或約定方式向對方提出異議。異議文件須經法律顧問審核并備案。收到對方履行異議時，承辦人應及時向其部門負責人匯報，取得處理意見后，亦應在法定或約定期限內以法定或約定方式予以答復。第三十五條合同的

變更和解除變更或解除合同，須符合法定或約定的形式及程序。變更或解除合同的通知或答復須在法定或約定期限內作出。變更或解除合同未達成書面協(xié)議前，原合同有效。合同變更或解除的程序與合同簽訂程序相同。第三十六條第三十七條作廢的合同應依上述流程履行手續(xù)，并將所有份數合同隨附，最后由檔案室歸檔。第三十八條有關合同變更、解除等事宜使用印章，以合同的訂 -12- 立程序為準。第五章合同糾紛的處理第三十九條合同發(fā)生糾紛時，應首先采用協(xié)商、調解方式解決。協(xié)商或調解能夠達成一致時，應依合同簽訂程序簽訂書面協(xié)議。第四十條協(xié)商或調解不能達成協(xié)議時，可依合同約定選擇仲裁或訴訟方式解決糾紛。第四十一條合同發(fā)生糾紛時，承辦人應及時通知有關機構和人員，并報法律顧問備案，同時應迅速收集下列有關證據: (1)合同文本，包括附件、變更或解除的協(xié)議、有關電報、信函、圖表、視聽材料等;(電子文檔) (2)有關的票據、票證; (3)質量標準的法定或約定文本、封樣、樣品、鑒定報告、檢測結果等; (4)證人證言; (5)其他有關材料。第四十二條合同發(fā)生糾紛后，承辦人及承辦部門須及時將糾紛及處理情況報法律顧問，并在公司主管領導主持下，會同法律顧問商討處理意見。第四十三條仲裁或訴訟解決糾紛時，承辦部門應與法律顧問確定訴訟代理人、訴訟方案等，并向法定代表人或授權人報告。調解書、協(xié)議書、裁決書、判決書應與合同一并由法律顧問整理并移交檔案室歸檔，副本或復印本經公司總經理

批準后可交承辦人、 -13- 有關機構或人員使用。第四十四條法律顧問和各業(yè)務部門應在各自管理權限內對合同建立檔案并對文本妥善保管。對方當事人逾期不履行生效協(xié)議、裁決、判決時，承辦部門應及時與法律顧問商議并經法定代表人或授權人同意，向人民法院申請強制執(zhí)行。第六章合同資料的管理第四十五條合同作為公司對外經濟活動的重要法律依據和公司內部明確職責的憑證，有關人員應保守合同秘密，并及時按機密程度專門歸檔。第四十六條合同正本一份存財務部，一份存檔案室，只有一份正本的，正本存財務，其他存檔案室。第四十七條各有關人員應妥善保管與合同有關的資料，包括有關的文書、圖表、傳真件以及流轉單等。已成文蓋章生效的合同，承辦人員須對合同主要條款、主要收、付款時間節(jié)點、主要合同義務履行環(huán)節(jié)以固定版式進行整理提示，貼于合同首頁。以便相關人員能迅速掌握合同內容。第四十八條每一合同履行完畢或長期合同的每一階段完成，各有關人員應及時將上述有關資料整理清楚，交檔案管理人員存檔。以上資料不得隨意放置、銷毀、遺失。第七章合同管理的責任第四十九條法律顧問對公司的合同管理工作實施監(jiān)督與指導。 -14- 第五十條合同管理列入有關部門、崗位的目標計劃指標和考核范圍。第五十一條各單位應自覺檢查合同的訂立、履行、管理工作，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。第五十二條公司將對在合同管理工作中作出成績者及避免或挽回經濟損失者予以表彰和獎勵。第五十三條有下

列情形之一，情節(jié)嚴重造成重大經濟損失或擴大經濟損失的，對責任人予以通報批評、要求賠償;構成犯罪的由司法機關追究刑事責任。 (1)不按本辦法規(guī)定簽訂合同的; (2)簽訂有重大缺陷或無效合同的; (3)審核人員無正當理由延誤審核的; (4)因審核人員疏忽未審出合同缺陷的; (5)未依法律和本辦法規(guī)定變更或解除合同的; (6)丟失合同文本及相關文件的; (7)提供虛假資料的; (8)超越授權或濫用授權簽約的; (9)未按規(guī)定進行授權或委托的; (10)發(fā)生糾紛后，隱瞞或不及時向有關部門匯報或不及時采取措施的; (11)合同及相關文件未按規(guī)定報法律顧問審核的; (12)應當或可以追究對方違約責任而擅自放棄的; -15- (13)在合同簽訂或履行當中，與對方或第三人惡意串通或收受賄賂的; (15)泄漏合同意向、商業(yè)秘密或有關機密的; (16)使用非法手段簽訂合同的。

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