農(nóng)村建房承包合同范本
甲方：
乙方：
甲方擬在本村組原莊基上修建房屋，乙方長期從事農(nóng)村房屋修建，具有一定的專業(yè)水平和知名度，甲方現(xiàn)將修房承攬給乙方施工，雙方在平等互利、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成如下合同：
一、房屋結(jié)構(gòu)及承攬范圍：
甲方擬建磚混結(jié)構(gòu)一層平房，甲方已完成打地基及底圈梁，現(xiàn)將房屋地上的修建承攬給乙方施工，承攬范圍包括砌墻修建主體、打上圈梁、上屋面、房屋內(nèi)粉刷、貼瓷(門前墻面外貼瓷、客廳墻面內(nèi)貼瓷、廚房及衛(wèi)生間內(nèi)貼衛(wèi)生瓷)、地面水泥壓光、房屋東側(cè)水泥外粉墻;
二、房屋計(jì)價(jià)面積及工價(jià)支付方式：
1、面積計(jì)算方式：房屋修建完后雙方先丈量所建房屋長度與寬度，是從一側(cè)房屋滴檐水起到另一側(cè)房屋滴檐水止，相乘得到的面積減去院內(nèi)亮天面積后為房屋計(jì)價(jià)面積。房屋計(jì)價(jià)面積為 平方米;
2、價(jià)格：雙方約定單工價(jià)為 元/平方米(大寫 元/平方米)，總工價(jià)(房屋計(jì)價(jià)面積乘以單工價(jià))為 元;
3、支付方式：在本合同簽訂之日前，甲方向乙方支付 元(大寫 元)作為定金，在主體修建打上圈梁上屋面后甲方向乙方支付 元(大寫 元)，在粉刷完畢甲方驗(yàn)收質(zhì)量合格后，向乙方支付 元(大寫 元)，下�？铐�(xiàng)在2013 年 月 日前付清。
三、合同期限：
本合同的期限從2013 年 月 日起到2013年 月 日止。其中砌墻修建主體、打梁上屋面在2013 年 月 日前完成，房屋內(nèi)粉刷、貼瓷、地面水泥壓光、房屋東側(cè)水泥粉外墻在2013 年 月 日前完成;
四、雙方的權(quán)利與義務(wù)
1、甲方根據(jù)約定向乙方支付價(jià)款，并根據(jù)乙方施工進(jìn)度其提供建房所需的水泥、沙子、鋼筋等建筑材料;
2、甲方應(yīng)當(dāng)提供乙方使用的水、電，并保證水電能正常使用;
3、乙方根據(jù)甲方修建房屋設(shè)計(jì)意圖保證按期完成工程，且房屋質(zhì)量符合行業(yè)要求及一般要求，所需的專業(yè)設(shè)備如攪拌機(jī)、架板及架管等由乙方提供;
4、乙方施工中自行指揮所雇人員各負(fù)其責(zé)，組織施工并進(jìn)行監(jiān)督，對房屋質(zhì)量負(fù)責(zé)，乙方積極采取安全措施，確實(shí)抓好安全生產(chǎn)，施工中如發(fā)生安全事故，所造成的傷害均由乙方承擔(dān)，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。
5、甲方不參與乙方組織的施工，但有權(quán)對乙方施工過程進(jìn)行監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)乙方修建房屋存在出現(xiàn)質(zhì)量問題，甲方應(yīng)當(dāng)及時(shí)與乙方溝通，有權(quán)讓乙方進(jìn)行及時(shí)糾正。甲方驗(yàn)收乙方所建房屋質(zhì)量合格后雙方簽字，乙方完成交付義務(wù)。
五、違約責(zé)任：
1、甲方應(yīng)當(dāng)按約定期限內(nèi)向乙方支付工價(jià)，如果違約，每逾期一日，甲方按 向乙方支付違約金;
2、乙方應(yīng)當(dāng)按約定期限內(nèi)保質(zhì)完成施工，如果違約，每逾期一日，乙方按 向甲方方支付違約金;
3、如房屋質(zhì)量存在問題，甲方有權(quán)讓乙方及時(shí)重作或者修理，如甲方通知乙方后三天未到，甲方有權(quán)讓他人進(jìn)行修理或者重作，所需的拆除及修理、重作等費(fèi)用由乙方承擔(dān);
六、施工過程中，本合同未盡事宜或者變更承攬內(nèi)容由雙方及中間人友好協(xié)商解決，可簽訂補(bǔ)充合同，與本合同具有同等法律效力;
七、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字后生效，一式三份，由甲乙各執(zhí)一份，中間人執(zhí)一份，具有同等法律效力。
甲方： 乙方： 中間人：
年 月 日 年 月 日 年 月 日
近兩年來，隨著新農(nóng)村建設(shè)的快速發(fā)展和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長以及農(nóng)民生活水平的提高，廣大農(nóng)民改善居住條件的熱情又一次迸發(fā)，繼上個(gè)世紀(jì)九十年代農(nóng)村建房熱后，各地農(nóng)村新一輪建房熱潮正在興起。但就我縣農(nóng)村建筑市場來看，市場秩序很不規(guī)范，從事建筑活動(dòng)的大部分都是無證、無照、無資金、無設(shè)備、無技術(shù)的農(nóng)民建筑隊(duì)。建房主力多是忙時(shí)拿起鐮刀的農(nóng)民，閑時(shí)變成拿起瓦刀的“建筑工人”，因施工價(jià)格便宜，彌補(bǔ)了大型建筑企業(yè)不愿承攬農(nóng)村民用住房的缺口，在農(nóng)村很有市常同時(shí)，農(nóng)村建房施工隊(duì)缺乏應(yīng)有的崗前從業(yè)培訓(xùn)，以致房屋建筑質(zhì)量無法保證，常因房屋質(zhì)量問題發(fā)生糾紛、工程款支付糾紛訴至法院。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006年以來僅縣法院受理的農(nóng)村建房糾紛案件就有 50起占民二庭受理案件的25%。該類案件訴至法院后，由于法律規(guī)定的缺失和審判實(shí)踐的尺度不一，導(dǎo)致多種處理結(jié)果，不僅為今后建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村留下了安全隱患，同時(shí)也引發(fā)審判機(jī)關(guān)對處理農(nóng)村建房問題的一些思考。本文針對我院民二庭受理的幾起農(nóng)村建房合同糾紛，從案件的案由確定談起，對農(nóng)村建房合同糾紛的解決做出如下調(diào)研探討：
一、農(nóng)村建房合同糾紛的案由定性爭議
農(nóng)村建房合同糾紛訴至法院后，涉及的首要問題即是案由的確定問題。在審判實(shí)踐中，有兩種案由意見：
(一)應(yīng)認(rèn)定為建設(shè)工程施工合同糾紛。首先，從立法的角度來看，因建設(shè)工程的特殊性和安全性要求，立法將建設(shè)工程施工合同從承攬合同中獨(dú)立出來，并制定專門的法律規(guī)定予以完善規(guī)范，以維護(hù)建筑市場的秩序和保證建設(shè)工程的質(zhì)量。因此，農(nóng)村的建房合同列為建設(shè)工程施工合同是與立法本意相符的。其次，從農(nóng)村建房的特點(diǎn)來看，雖然表面上是施工隊(duì)提供勞務(wù)為原告建房，實(shí)際上施工隊(duì)不僅提供了勞務(wù)，而且利用自已的設(shè)備和技術(shù)，按房主提供的設(shè)計(jì)圖紙或相關(guān)要求施工，最后交付勞動(dòng)成果。因此，農(nóng)村建房已經(jīng)是一個(gè)完整的小工程建設(shè)，應(yīng)認(rèn)定為建設(shè)工程施工合同。最后，從規(guī)范農(nóng)村建筑市場秩序來看，司法機(jī)關(guān)將農(nóng)村建房合同認(rèn)定為建設(shè)施工合同，更有利于促進(jìn)相關(guān)的行政管理部門制定實(shí)施農(nóng)村建筑市場的配套政策，進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)村建筑市場的規(guī)范化。
(二)應(yīng)認(rèn)定為承攬合同。根據(jù)承攬合同的概念和特征，農(nóng)村建房是建房施工隊(duì)按房主的各種具體要求完成建房工作，向房主交付房屋，并由房主支付一定報(bào)酬的行為，其各項(xiàng)特征均符合承攬合同的特征。同時(shí)，農(nóng)村建房是比較簡單的建筑活動(dòng)，它無需經(jīng)過嚴(yán)格的規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)等工作，而且大多數(shù)建房工程都是包工不包料的勞務(wù)工程，這與建設(shè)施工合同規(guī)范的大型、復(fù)雜的土木工程建筑工程是有明顯區(qū)別的。最后，農(nóng)村建房合同中的發(fā)包方和承包方均為個(gè)人，從合同的權(quán)利義務(wù)來看，將農(nóng)村建房合同定性為承攬合同更有利于保護(hù)合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利。
二、不同的案由引發(fā)不同的法律效果和社會(huì)效果
我國合同法第十六章專門對建設(shè)工程施工合同糾紛作了相關(guān)規(guī)定，最高人民法院也出臺(tái)了關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋，對建設(shè)工程施工做出了更詳細(xì)的規(guī)定，因此，將農(nóng)村建房合同糾紛的案由確定為建設(shè)工程施工合同還是承攬合同，適用的是不同的法律規(guī)定，案件的處理結(jié)果也會(huì)截然不同。
(一)建設(shè)工程施工合同和承攬合同的不同法律效果分析
建設(shè)工程施工合同承攬合同
合同效力無效有效
工程量通過鑒定機(jī)構(gòu)鑒定按約計(jì)算工程量
工程款的支付根據(jù)《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋》支付工程款按約支付工程款
工程質(zhì)量施工隊(duì)不承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任施工隊(duì)按約承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任
違約責(zé)任合同雙方無違約責(zé)任按約承擔(dān)違約責(zé)任
第一，合同的效力問題。如果將案由定性為建設(shè)工程施工合同，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，施工人必須具備相關(guān)資質(zhì)，而農(nóng)村建房的施工人基本上是個(gè)體的泥工、瓦工等自行招募組織起來的個(gè)體施工隊(duì)，不可能具備任何資質(zhì)，因此，定性為建設(shè)工程施工合同的農(nóng)村建房合同應(yīng)為無效合同。如果將案由定性為承攬合同，根據(jù)合同法的規(guī)定，承攬人無需具備特別的資質(zhì)，只要合同內(nèi)容不違法，則定性為承攬合同的農(nóng)村建房合同為有效合同。
第二，工程量問題。將案由定性為建設(shè)工程施工合同后，因?yàn)楹贤臒o效，工程量就無法按約計(jì)算，如果工程已經(jīng)完工，且合同雙方對工程量無異議，工程量就按雙方合意的數(shù)字計(jì)算。如果工程未完工，或是雙方對工程量有異議，只能申請相關(guān)的鑒定機(jī)關(guān)進(jìn)行鑒定。將案由定性為承攬合同，因?yàn)楹贤怯行У�，所以工程量的�?jì)算嚴(yán)格按合同約定履行。
第三、工程價(jià)款問題。如果將案由定性為建設(shè)工程施工合同，按司法解釋的規(guī)定，工程款的結(jié)算有如下幾種情況：(1)建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。(2)建設(shè)工程施工合同無效，且建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格的，修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，發(fā)包人請求承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用的，應(yīng)予支持。(3)建設(shè)工程施工合同無效，且建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格的，修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格，承包人請求支付工程價(jià)款的，不予支持。如果將案由定性為承攬合同，因?yàn)楹贤怯行У�，則工程價(jià)款按約計(jì)算。
第四，房屋質(zhì)量問題。如果將案由定性為建設(shè)工程施工合同，因?yàn)樵斐珊贤瑹o效，房主和施工隊(duì)均有過錯(cuò)，房主明知施工隊(duì)無任何施工資質(zhì)而與其簽訂建房合同，施工隊(duì)明知沒有施工資質(zhì)而承建建房工程，所以，房主和施工隊(duì)按具體的過錯(cuò)程度承擔(dān)房屋的質(zhì)量責(zé)任。如果將案由定性為承攬合同，根據(jù)合同法的規(guī)定，承攬人交付的工作成果不符合質(zhì)量要求的，定作人可以要求承攬人承擔(dān)修理、重作、減少報(bào)酬、賠償損失等責(zé)任，因此，房屋的質(zhì)量責(zé)任應(yīng)由施工隊(duì)承擔(dān)。
第五、違約責(zé)任問題。如果將案由定性為建設(shè)工程施工合同，因?yàn)楹贤臒o效，合同中關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)方式，例如違約金、滯納金、利息等條款的約定均失去效力。如果將案由定性為承攬合同，合同中的違約條款可以得到有效保護(hù)。
(二)建設(shè)工程施工合同和承攬合同的不同社會(huì)效果分析
建設(shè)工程施工合同承攬合同
農(nóng)民工工資支付問題房主不受合同支付工程款條款的約束，容易產(chǎn)生農(nóng)民工不能及時(shí)獲取工資的社會(huì)問題。農(nóng)民工工資的支付可以得到合同的有效督促和保障
審判效率問題涉及工程的鑒定過程，增加了審判周期和當(dāng)事人的訴累無需經(jīng)過鑒定過程，提高了審判效率
建筑市場的影響因不受合同的約束，市場秩序會(huì)更亂。有效合同適當(dāng)?shù)囊?guī)范了建筑市場秩序
新農(nóng)村建設(shè)的影響嚴(yán)懲了無資質(zhì)施工隊(duì)，促進(jìn)建筑管理機(jī)關(guān)嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村建筑市場符合農(nóng)民現(xiàn)在的意識(shí)水平和農(nóng)村建筑市場的實(shí)際情況。
農(nóng)民的生命、財(cái)產(chǎn)安全問題更加嚴(yán)格的保護(hù)農(nóng)民的生命、財(cái)產(chǎn)不利于保護(hù)農(nóng)民的生命、財(cái)產(chǎn)
1、將案由定性為建設(shè)工程合同所產(chǎn)生的社會(huì)效果。
第一，合同無效，將使房主逃脫及時(shí)支付工程款的責(zé)任(不必因遲延付款而承擔(dān)違約責(zé)任)，等于變相鼓勵(lì)房主尋找個(gè)人施工，這樣花費(fèi)少而且責(zé)任也小，同時(shí)，這樣也會(huì)產(chǎn)生農(nóng)民工不能及時(shí)獲取工資的社會(huì)問題。
第二、合同無效，則施工人的一些違約行為，比如遲延完工、質(zhì)量問題，即使給房主造成損害，房主也無從要求賠償，而且施工人對工程也沒有保修責(zé)任，這對房主的保護(hù)也是不周到的。這樣就會(huì)造成一個(gè)惡性循環(huán)，房主會(huì)盡力拖欠工程款，而施工方相應(yīng)的也會(huì)不注意施工質(zhì)量。
第三，合同無效，則工程款的數(shù)額將難以確定。這類案件中，通常雙方對工程款都會(huì)有一個(gè)確認(rèn)，如果合同無效，就要進(jìn)行鑒定來確定工程款，這些小工程是很難找鑒定機(jī)構(gòu)的，而且這樣數(shù)量眾多的案件全部都鑒定，會(huì)增加審判的周期和成本，不利于及時(shí)保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。
第四、合同無效，會(huì)使當(dāng)事人游離于合同保護(hù)之外而無須遵守任何約定，導(dǎo)致市場秩序更加混亂。
第五、合同無效，嚴(yán)懲了房主和施工隊(duì)，從司法層面對工程的建設(shè)門檻進(jìn)行了嚴(yán)格把關(guān)，有利于促進(jìn)我國農(nóng)村建筑市場的逐步完善，進(jìn)一步保護(hù)農(nóng)民的生命、財(cái)產(chǎn)安全。
2、將案由定性為承攬合同所產(chǎn)生的社會(huì)效果。
第一，合同有效，房主和施工隊(duì)的合同權(quán)利得到很好的保護(hù)，包括工程款的支付、工程質(zhì)量的責(zé)任、違約責(zé)任的承擔(dān)等。
第二、簽訂承攬合同手續(xù)簡單、合同內(nèi)容不復(fù)雜，工程價(jià)款比較實(shí)惠，實(shí)際操作比較靈活，符合農(nóng)民的意識(shí)水平和農(nóng)村建筑市場的實(shí)際情況。
第三、認(rèn)定合同有效，就等于默認(rèn)了無資質(zhì)施工對建房的資質(zhì)，因此，會(huì)變相的助長農(nóng)村建筑市場無資質(zhì)施工隊(duì)建房遍地開花，不利于我國農(nóng)村建筑市場的規(guī)范和農(nóng)民生命、財(cái)產(chǎn)安全的保護(hù)。
三、給農(nóng)村建房糾紛案件案由確定的建議
綜合上文對農(nóng)村建房合同定性為建設(shè)工程施工合同和承攬合同的各項(xiàng)分析，我們可以看到，無論是從法律效果角度考慮，還是從社會(huì)效果角度考慮，兩種案由都各有所長。因此，在審判實(shí)踐中，我們應(yīng)該綜合全案的具體情況，給農(nóng)村建房合同一個(gè)明確而合適的案由。在現(xiàn)有的法律框架下，筆者建議可以采用以下辦法處理：
(一)如果建設(shè)的是二層以下(不包括兩層)的房屋，根據(jù)建筑法的規(guī)定，農(nóng)民自建低層住宅的建筑活動(dòng)不適用本法，故對承建農(nóng)村居民低層住房的行為，一般視為承攬行為，不屬于建設(shè)工程合同的范疇。其建設(shè)行為受《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》調(diào)整，根據(jù)《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，要求從事建筑施工的個(gè)體工匠辦理施工資質(zhì)審批手續(xù)的范圍僅限于“村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)”，而非全部建筑活動(dòng)。故筆者認(rèn)為，在存在個(gè)體工匠資質(zhì)審查機(jī)構(gòu)的地方，未取得相應(yīng)資質(zhì)的個(gè)體工匠從事建筑活動(dòng)應(yīng)屬于非法建筑活動(dòng);而在沒有個(gè)體工匠資質(zhì)審查機(jī)構(gòu)的地方，原則上不宜就工匠沒有資質(zhì)而認(rèn)定合同無效，特別是在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的建筑活動(dòng)。
另外，如果承建的工程規(guī)模比較小，比如只是一些“鋪磚、挖溝、拆除改造、或者零星土建”，而并不涉及大的樓房主體建設(shè)，也可以認(rèn)定屬于承攬合同，而非建設(shè)工程合同。
(二)如果個(gè)人是包清工，無論是建設(shè)多高的房屋，只提供勞務(wù)，則可以認(rèn)定屬于勞務(wù)合同。
(三)如果建設(shè)的是二層或兩層以上的房屋，其建設(shè)活動(dòng)的規(guī)范應(yīng)適用我國建筑法的規(guī)定，將農(nóng)村建房合同定性為建設(shè)工程施工合同。此時(shí)施工隊(duì)因沒有資質(zhì)而合同無效，則可以參考司法解釋中的規(guī)定，即只要質(zhì)量合格，承包方可以按約定要求工程款，但同時(shí)還應(yīng)當(dāng)明確，承包方按約定受領(lǐng)工程款，也必須承擔(dān)對應(yīng)的約定義務(wù)，如保修、按期完工等，以貫徹權(quán)利義務(wù)相一致的公平原則。
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