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房地產評估實習周記
轉眼第四周了。在這的氣候也比較適應了！干了這么長時間也學會了許多東西知道了房地產不少知識。房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發(fā)經營，以及經濟、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。
房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。
在我國有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。
從專業(yè)角度來講，房地產估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
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房地產、房地、地皮和建筑物的含義有所不同,其中：房地產可指地皮,也可指建筑物,還可指地皮與建筑物的合成體；房地指地皮與建筑物的合成體；地皮僅指地皮部分,如說地皮價格時,此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。
房地產估價從表面上看,好像是估價職員在給房地產定價-估價職員認為值多少錢就值多少錢。
但實際上,房地產估價不應是估價職員的主觀隨意定價,而應是估價職員模仿市場形成價格的機制和過程,將客觀存在的房地產價格或代價揭示、顯示出來,是迷信與藝術的有機結合。要做好房地產估價,不僅必要通曉房地產估價的理論、方法和技巧,還必要具備房地產制度政策、開發(fā)經營,以及經濟、建筑、都管帳劃、執(zhí)法等多方面的知識,必要理論與實踐高度結合。實習中,經過與萬隆有關估價職員的接觸,可以了解到,他們原來有的是學建筑設計的,有的是學建筑經濟的,有的甚至是學管帳的,但在實踐中他們則必須各方面的知識融會領悟,只有這樣,才氣將估價事情做得盡可能的完善。
在我國有人習慣將房地產估價稱為房地產評估,但這種叫法不夠確切。
因為評估一詞的含義太廣,不僅可以包羅房地產代價評估,還可以包羅房地產質量、等級評估,甚至可以包羅房地產制度政策評估、房地產企業(yè)資信評估等,所以,稱為房地產代價評估、房地產價格評估,或者簡稱房地產估價,更為準確些。
從專業(yè)角度來講,房地產估價是指專業(yè)估價職員,根據(jù)估價目的,遵循估價原則,依照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,對房地產在估價時點的客觀合理價格或代價進行估算和鑒定的活動。
房地產估價應借助迷信的估價方法,不能單純依靠估價職員的經驗。
在房地產估價上產生了三大基本方法,即：比較法、成本法、收益法。除此之外,另有一些其大的估價方法,如假設開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。但在實習中,經過一些案例,以及與估價職員的交談,可以看到,無論那種方法,最終還是由市場決議,任何一項房地產估價的案例,受市場這一因素的影響極大。
影響房地產價格的因素多而復雜,估價職員必須熟練地掌握各種影響房地產價格的因素,以及它們是如何,及在何種程度上影響房地產價格的。目前影響房地產價格的因素主要有以下九類：一.自身因素；二.環(huán)境因素；
三.人口因素；四.經濟因素；五.社會因素；六.行政因素；七.心理因素；八.國際因素；九.其他因素。
專業(yè)估價職員,是經房地產估價職員資格考試及格,由有關主觀部門審定注冊,獲得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產估價的職員。要成為一名及格的房地產專業(yè)估價職員,不但要符合一定的`要求,還應遵循一定的職業(yè)品德。
因為,估價職員的估價結果是否客觀公平,不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度,他所具有的估價實踐經驗,還取決于他的職業(yè)品德修養(yǎng)。在實習過程中,我了解到萬隆的估價職員,他們不但有的具有注冊房地產估價師的資格,有的具有地皮估價師的資格,有的還具有注冊管帳師、注冊資產評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中,我發(fā)現(xiàn)他們事情態(tài)度非常認真,事情時極其仔細、專業(yè),只有這樣,才氣對估價工具負責。
房地產估價程序,是指房地產估價全過程中的各項具體事情,按其內在接洽性所排列出的先后進行序次。一般來說,從獲取估價業(yè)務開始至完成估價后的材料歸檔時止,一宗房地產估價活動的全過程和步驟如下：一.獲取估價業(yè)務寫事的作文；二.受理估價委托及明確估價基本領項；三.擬訂估價作業(yè)方案；四.收集估價所需材料；五.實地查勘估價工具；六.選定估價方法計算；七.確定估價結果；八.撰寫估價陳訴；九.交付估價陳訴；一零.估價材料歸檔。房地產估價固然應依照上述程序進行,但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的,相互之間回有一些交叉,甚至必要一定的重復。
專業(yè)估價職員,是經房地產估價職員資格考試及格,由有關主觀部門審定注冊,獲得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產估價的職員。要成為一名及格的房地產專業(yè)估價職員,不但要符合一定的要求,還應遵循一定的職業(yè)品德。因為,估價職員的估價結果是否客觀公平,不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度,他所具有的估價實踐經驗,還取決于他的職業(yè)品德修養(yǎng)。在實習過程中,我了解到萬隆的估價職員,他們不但有的具有注冊房地產估價師的資格,有的具有地皮估價師的資格,有的還具有注冊管帳師、注冊資產評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中,我發(fā)現(xiàn)他們事情態(tài)度非常認真,事情時極其仔細、專業(yè),只有這樣,才氣對估價工具負責會計實習周記。
房地產估價總的要求是獨立、客觀、公平,在具體估價作業(yè)中應遵循的原則主要有以下五項：一.合法原則；二.最高最佳使用原則；三.替換原則；四.估價時點原則；五.公平原則。房地產估價原則是使不同的估價職員對估價的基本前提具有認識上的一致性,對同一估價工具在同一估價目的、同一估價時點下的估價結果具有近似性。
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