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加強(qiáng)物業(yè)管理公司稅收征管的工作心得
隨著近年來房地產(chǎn)的快速發(fā)展，物業(yè)公司也越來越多，規(guī)模也越來越大。由于物業(yè)公司本身的特點(diǎn)，其稅收問題也應(yīng)應(yīng)引起我們的重視。我科就本次檢查中的物業(yè)公司存在的不同情況作一行業(yè)分析。
物業(yè)公司的物業(yè)管理是指對已建成并交付使用的房屋及配套設(shè)施、場地等業(yè)主公用財(cái)產(chǎn)進(jìn)行綜合管理的活動(dòng)。因此物業(yè)管理企業(yè)的收入主要由物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入組成，其中物業(yè)管理收入是其中主要項(xiàng)目。
因?yàn)槲镆补镜氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是建立在提供相關(guān)服務(wù)基礎(chǔ)上，因此，業(yè)主與物業(yè)部門常因服務(wù)糾紛而發(fā)生欠繳物業(yè)費(fèi)情況。由于物業(yè)費(fèi)需要繳納營業(yè)稅，于是一些物業(yè)公司就按照實(shí)際收到的物業(yè)費(fèi)繳納營業(yè)稅。而按照“收付實(shí)現(xiàn)制”核算收入，這無疑是錯(cuò)誤的。
無論是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》還是《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》都規(guī)定了“企業(yè)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以“權(quán)責(zé)發(fā)生制”為基礎(chǔ)”這一原則，同時(shí)，財(cái)政部對物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的確認(rèn)也有規(guī)定“企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)�！庇纱丝梢姡鳛槲飿I(yè)公司的主要收入——物業(yè)費(fèi)收入，應(yīng)當(dāng)按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則及相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)合同規(guī)定的付款到期日確認(rèn)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)。但很多物業(yè)管理公司對于收入是按照“收付實(shí)現(xiàn)制”確認(rèn)收入，即只有實(shí)際收到物業(yè)費(fèi)才計(jì)入收入，而費(fèi)用卻往往是采用“權(quán)責(zé)發(fā)生制”記賬。由此產(chǎn)生的直接后果就是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅計(jì)算不準(zhǔn)確，少繳稅款。
另外，有些物業(yè)公司將業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人提供的房屋進(jìn)行出租，這部分收入屬于“物業(yè)經(jīng)營收入”，該收入除需繳納營業(yè)稅外，還需繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅等。但一些物業(yè)公司將此類收入歸入到物業(yè)管理收入中，只繳納了營業(yè)稅，而少繳了房產(chǎn)稅和土地使用稅等。
所以，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對物業(yè)管理公司進(jìn)行輔導(dǎo)或檢查時(shí)，應(yīng)首先掌握物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理收費(fèi)面積，以此來計(jì)算出物業(yè)公司應(yīng)收物業(yè)費(fèi)的數(shù)額，再以此為基礎(chǔ)來核查受檢單位收入核算是否準(zhǔn)確。對于物業(yè)管理對象尤其是業(yè)主共用部位（如會(huì)館、寫字間大堂等部位），檢查人員應(yīng)現(xiàn)場考察和審核，以判斷有無出租行為。
綜上所述，筆者認(rèn)為應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)公司的稅收政策宣傳力度和檢查力度，以保證各項(xiàng)稅款應(yīng)收盡收。
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