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經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家住房消費(fèi)信貸模式分析論文
住房消費(fèi)信貸是世界上多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家最大的消費(fèi)信貸，它既可以有效地刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還可以促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。為此，大多數(shù)國(guó)家都積極設(shè)立專門性金融機(jī)構(gòu)，并制定出不同政策以促進(jìn)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)居民購(gòu)房。發(fā)達(dá)國(guó)家探索的成功經(jīng)驗(yàn)和做法，值得我們參考和借鑒。
一、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家住房消費(fèi)信貸的典型模式
1、美國(guó)的住房抵押貸款模式
美國(guó)的住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)經(jīng)過長(zhǎng)期的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中已占據(jù)了重要的地位。美國(guó)的住房金融大體經(jīng)歷了兩個(gè)階段：一是20世紀(jì)70年代以前的傳統(tǒng)的以存貸結(jié)構(gòu)為主體的單一住房融資體系，二是20世紀(jì)70年代后期至今以按揭證券為主體的二級(jí)市場(chǎng)融資體系。美國(guó)聯(lián)邦*府為了實(shí)現(xiàn)“讓全體居民”有足夠的住房的目標(biāo)，廣泛地利用其發(fā)達(dá)的金融機(jī)構(gòu)，采取抵押貸款方式促進(jìn)居民購(gòu)房、建房，并對(duì)買房者提供各種優(yōu)惠，包括降低貸款利率和免征用來償還住房抵押貸款本息方面收入的個(gè)人所得稅。
抵押貸款是美國(guó)傳統(tǒng)的占主導(dǎo)地位的住房信貸形式。美國(guó)的抵押貸款中，住房抵押貸款占90%左右，成為世界上規(guī)模最大的住房金融市場(chǎng)。在美國(guó)住房抵押市場(chǎng)上，住房融資與傳統(tǒng)的以存款金融機(jī)構(gòu)為主的間接融資機(jī)制大不相同，大量非存款金融機(jī)構(gòu)如抵押銀行養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司、共同基金等崛起，金融創(chuàng)新及電子信息技術(shù)的發(fā)展，為美國(guó)住宅金融日趨證券化、市場(chǎng)化和全球化提供了新的發(fā)展機(jī)遇。
�。�1）美國(guó)的住房金融體系。美國(guó)的住房金融體系相當(dāng)完備，形成了多層次、全方位的金融體系；*府性住房金融體系。在美國(guó)FUD（聯(lián)邦住房與城市發(fā)展都）負(fù)責(zé)所有的住房與城市發(fā)展計(jì)劃相關(guān)的政策的制定，下屬FHA （聯(lián)邦住房管理局）負(fù)責(zé)住房標(biāo)準(zhǔn)的制定和為中低收入階層提供按揭（抵押）擔(dān)保：GNNIE MAE（*府全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)，即吉利美）是HUD的下屬公司，主要是收購(gòu)*府擔(dān)保的抵押貸款以及將其證券化。此外，屬于*府性住房體系的還有FANNIE MAE（聯(lián)邦全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)，即房利美），F(xiàn)REDIE MAE（聯(lián)邦住宅按揭公司，即福利美）以及退伍軍人管理局（VA）等。商業(yè)性住房金融體系。美國(guó)商業(yè)性住房金融體系包括為數(shù)眾多的銀行、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)和證券公司。它們?cè)?府公司業(yè)務(wù)范圍之外領(lǐng)域發(fā)揮著重要的作用。如雷蒙兄弟公司（LEHMAN BROTHERS）、所羅門兄弟公司（SOLOMEN BROTERS）和美林證券公司成為二級(jí)市場(chǎng)上的主角，并作為*府性公司的重要承銷商和技術(shù)伙伴。
（2）美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)。絕大多數(shù)美國(guó)人建房或購(gòu)房都要借助住房抵押貸款，截止2001年，已有70%的家庭通過抵押貸款方式擁有了自己的住宅。龐大的住宅抵押貸款規(guī)模促成了貸款組合，并為抵押貸款證券韻發(fā)行提供了必要條件。美國(guó)的住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)分為—級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是商業(yè)銀行、抵押貸款公司和儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)向借款人發(fā)放住房消費(fèi)貸款的市場(chǎng)：二級(jí)市場(chǎng)是房利美、吉利美等二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，通過發(fā)行住宅抵押債券籌措資金，向商業(yè)銀行等一級(jí)市場(chǎng)貸款機(jī)構(gòu)購(gòu)買住房抵押貸款，同時(shí)向其提供更多的貸款資金采源的市場(chǎng)。20世紀(jì) 30年代之前的美國(guó)，住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)還沒有形成。
抵押貸款流動(dòng)性差，資金來源缺乏，提供貸款的條件比較苛刻。在20世紀(jì)30年代的世界性經(jīng)濟(jì)大蕭條中，全美國(guó)有約200多萬(wàn)居民因?yàn)闊o(wú)力償還住房貸款而喪失了住房產(chǎn)權(quán)，約1600多家銀行因?yàn)闊o(wú)法收回住房抵押貸款而破產(chǎn)，住宅金融體系出現(xiàn)了嚴(yán)重危機(jī)。危中思變，美國(guó)*府采取了一系列措施，1938年，美國(guó)成立了聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（FNMA），開始探索和培育住房抵押二級(jí)市場(chǎng)，以改善住房信貸機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高其資金的流動(dòng)性。最初，二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作限于批發(fā)買賣，在利率高，住房信貸機(jī)構(gòu)資金短缺時(shí)，聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)以債務(wù)融資方式購(gòu)進(jìn)抵押貸款，向中介機(jī)構(gòu)注入資金：當(dāng)市場(chǎng)利率降低，金融機(jī)構(gòu)資金充裕時(shí)，則出售抵押貸款。以貸款買賣的“差價(jià)‘來清償債務(wù)。直到1970年，美國(guó)首推第一張住房抵押債券，其發(fā)行者就是*府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)。最近20年是美國(guó)住宅金融二級(jí)市場(chǎng)抵押貸款證券化發(fā)展最快的時(shí)期，抵押貸款證券的發(fā)行額，從 1970年的，10多億美元，增加到至今的約4500億美元。二級(jí)市場(chǎng)的建立，使得美國(guó)各銀行迅速實(shí)現(xiàn)了住房抵押貸款證券化，為抵押貸款債券在國(guó)內(nèi)外發(fā)行，開辟了更為廣闊的融資渠道。銀行從而改善了貸款條件，將貸款期限延長(zhǎng)到30年以上，并實(shí)行靈活的利率及支付政策。目前，住房抵押貸款債券已成為美國(guó)資本市場(chǎng)上的第二大債券（第一大債券是財(cái)政債券）。
美國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的三大機(jī)構(gòu)分別是房利美、吉利美和福利美。實(shí)際上，房利美和福利美已從最初的*府控制轉(zhuǎn)變?yōu)樗綘I(yíng)公司，并且在紐約股票交易所上市。并不是美國(guó)*府的對(duì)外信貸擔(dān)保。吉利美的對(duì)外擔(dān)保則屬*府信貸擔(dān)保。吉利美是典型的政策性機(jī)構(gòu)，主要收購(gòu)FHA和VA發(fā)放或擔(dān)保的貸款。FHA和VA是專為特定的中低收入者捉供幫助的機(jī)構(gòu)，其中95%以上的貸款被吉利美收購(gòu)或證券化。因?yàn)橛忻绹?guó)*府的擔(dān)保作后盾，吉利美本身發(fā)行或擔(dān)保的證券在市場(chǎng)上廣為流通。目前，吉利美發(fā)行或擔(dān)保的住宅抵押貸款債券余額達(dá)500億美元左右。吉利美還直接或間接地通過地方*府或社區(qū)給低收入階層捉供補(bǔ)貼，補(bǔ)貼資金來源于國(guó)會(huì)撥款。房利美是由美國(guó)國(guó)會(huì)立案成立，它以增加美國(guó)中低收入家庭住房為其宗旨，即協(xié)助更多人實(shí)現(xiàn)擁有住房的夢(mèng)想。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)約有1/5的住房貸款來自房利美融資，所以房利美的業(yè)務(wù)范圍比吉利美更大。尤其是按揭擔(dān)保證券業(yè)務(wù)涵蓋了許多層面，其業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷擴(kuò)大，它可以收購(gòu)任何金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款。由于范圍廣泛的投資者持有的房利美按揭擔(dān)保證券不斷增加，其住房按揭擔(dān)保證券凈值已占美國(guó)債券市場(chǎng)的6%。1987年6月到1998年初，房利美共發(fā)行 REMICS（房地產(chǎn)按揭投資中介）1540筆，總值達(dá)7495億美元。房利美在全球債券市場(chǎng)上的擴(kuò)張使其融資基礎(chǔ)更加廣泛。目前，房利美已成為全球最大的債券發(fā)行人之一。由于房利美成立時(shí)的背景，它在收購(gòu)住房抵押貸款時(shí)，具有政策傾向性，以協(xié)助中低收入階層融資。目前，房利美、吉利美、福利美三家機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)上的份額為40%、28%和32%。
在二級(jí)市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)的核心業(yè)務(wù)有兩種：
一是住房抵押貸款組合，即購(gòu)買并持有貸款機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款。通常經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)通過貸款機(jī)構(gòu)定期收回每期貸款的本息，同時(shí)向購(gòu)買他們發(fā)行的債券的投資者，支付每期的貸款本息。在這項(xiàng)業(yè)務(wù)中，一方面，經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)承擔(dān)了住房抵押貸款的利率和信貸風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，通過擁有貸款和發(fā)行債券的資產(chǎn)組合，賺取利息差價(jià)。
二是經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)以住房抵押擔(dān)保債券（MBS）換取貸款機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款，并從中收取擔(dān)保費(fèi)。美國(guó)MBS市場(chǎng)品種豐富，充分考慮了投資者的需求，并在交易方式上也根據(jù)投資者的具體情況來決定。在美國(guó)，超過半數(shù)的抵押貸款大都進(jìn)了二級(jí)市場(chǎng)，根據(jù)雷蒙兄弟公司提供的數(shù)據(jù)，抵押貸款證券享有的市場(chǎng)份額已經(jīng)接近國(guó)債，為34。44%，高于公司類債券的市場(chǎng)份額 （20。81%），住房抵押貸款證券余額在3萬(wàn)億美元左右。房利美、吉利美、福利美三家公司在MBS市場(chǎng)占有接近90%的份額。近幾年來，美國(guó)MBS約占美國(guó)信貸市場(chǎng)債務(wù)余額的近1/3。美國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)促進(jìn)了美國(guó)住房抵押貸款的證券化，它對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展和深化發(fā)揮著積極作用。首先，它有利于降低貸款機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，增加資金的流動(dòng)性，拓寬了資金來源的渠道。對(duì)于貸款機(jī)構(gòu)而言，擁有MBS比擁有貸款的安全性和流動(dòng)性要高。因?yàn)?MBS的信用等級(jí)僅次于國(guó)債。二級(jí)市場(chǎng)為金融機(jī)構(gòu)發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)提供了有力的支撐。其次，二級(jí)市場(chǎng)促使了住房抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化。為了便于出售，二級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)其所要購(gòu)買的住房抵押貸款做出一系列標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定，如：貸款對(duì)象、金額、利率等規(guī)定，提高了貸款投放的效率。最后，*府通過二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)制定不同的貸款標(biāo)準(zhǔn)，增加二級(jí)市場(chǎng)對(duì)資金缺乏區(qū)的供給，更大程度地解決全國(guó)的住房問題。
2、英國(guó)的住房協(xié)會(huì)模式
與本國(guó)的銀行業(yè)發(fā)展一樣，英國(guó)的住房協(xié)會(huì)也有著悠久的歷史。1775年在伯明翰成立了英國(guó)第一家住房協(xié)會(huì)。早期的住房協(xié)會(huì)是一個(gè)典型的互助合作組織，它對(duì)其會(huì)員負(fù)責(zé)，會(huì)員通過投票來決定或影響住房協(xié)會(huì)的事務(wù)。它主要是吸收會(huì)員的存款然后將其貸放給需要購(gòu)房或修建房屋的會(huì)員，早期法律中規(guī)定“住房協(xié)會(huì)的資金來源，主要是其會(huì)員認(rèn)購(gòu)其股份為了自己將來的住房融資”。由于*府的支持，住房協(xié)會(huì)迅速發(fā)展，形成了自己的卡特爾組織并統(tǒng)治了住房金融市場(chǎng)。20世紀(jì)60年代，住房協(xié)會(huì)在英國(guó)抵押貸款市場(chǎng)的份額約在75%到85%之間。之后，隨著金融自由化的迅速發(fā)展，金融管制逐漸放松，住房協(xié)會(huì)不斷成長(zhǎng)，業(yè)務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，到目前已經(jīng)具備了和商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力，其本身也由一個(gè)互助合作性質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)成長(zhǎng)為更多具有商業(yè)性質(zhì)的銀行機(jī)構(gòu)。
3、法國(guó)的住房金融市場(chǎng)*府干預(yù)模式
在發(fā)達(dá)國(guó)家中，法國(guó)是一個(gè)*府干預(yù)程度較高的國(guó)家，*府的積極干預(yù)同樣體現(xiàn)在住房金融市場(chǎng)上。法國(guó)*府對(duì)住房金融的國(guó)家補(bǔ)貼主要有三種：一是對(duì)住房建設(shè)期間提供的貸款給予利息補(bǔ)貼，二是對(duì)住房竣工后提供的貸款給予利息補(bǔ)貼，三是國(guó)家根據(jù)所建房屋是自用還是出租一次性發(fā)給10年或20年的補(bǔ)貼。由*府財(cái)政補(bǔ)貼的貸款主要有兩類，一類是附加貸款，由法國(guó)土地信貸銀行提供，貸款對(duì)象主要是低收入家庭：另一類是住房?jī)?chǔ)蓄項(xiàng)目，在法國(guó)，只要有合法住所和固定收入，都可以在銀行開立住房?jī)?chǔ)蓄賬戶，5年內(nèi)只要每月不間斷地存入（金額多少不限），就可以獲得銀行提供的低息貸款。法國(guó)在住房市場(chǎng)上的*府干預(yù)還體現(xiàn)在對(duì)主要住房金融機(jī)構(gòu)的控制上，如法國(guó)土地信貸銀行是一個(gè)私人股東擁有的股份公司，但其高級(jí)管理人員都由*府任命，同時(shí)還通過相關(guān)法律使其擁有某些*府管理的權(quán)利，從而保證了該行業(yè)務(wù)活動(dòng)與*府政策的一致。
4、加拿大的住房抵押款證券化模式
加拿大的住房金融一級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)發(fā)達(dá)。加拿大住房金融體系的核心是加拿大按揭和住房公司（CMHC）。商業(yè)銀行是加拿大住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)的主力軍。加拿大抵押貸款和住房公司是皇家公司，既履行政策職能也履行商業(yè)職能。CMHC負(fù)責(zé)除基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以外所有與住房有關(guān)的事務(wù)，并根據(jù)《住房法》的規(guī)定，為所有的按揭提供全額保險(xiǎn)，促使商業(yè)銀行擴(kuò)大貸款規(guī)模。同時(shí)，CMHC負(fù)有重要的*府職能，設(shè)有一些專門幫助中低收入者的項(xiàng)目，但其市場(chǎng)運(yùn)作的結(jié)果反而能使*府盈利，而不依靠*府的財(cái)政支持。加拿大二級(jí)市場(chǎng)的建立和發(fā)展得益于一級(jí)市場(chǎng)的成熟和*府的有力支持。加拿大目前的抵押貸款余額3000億加元左右。為了提高抵押貸款的流動(dòng)性，1984年*府實(shí)施了國(guó)家住房法，允許CMHC對(duì)抵押貸款的現(xiàn)金進(jìn)行擔(dān)保，以支持抵押貸款證券的發(fā)行。1987年1月，一個(gè)稱為NHA—MBS（NHA指國(guó)家住房局，MBS指抵押貸款證券）的證券開始發(fā)行，參與發(fā)行該證券的機(jī)構(gòu)主要有14個(gè)，其中包括4家國(guó)家大銀行和10家信托公司。就這樣，*府以抵押貸款證券化的方式增加抵押貸款的流動(dòng)性，從而延長(zhǎng)貸款的期限，CMHC的主要作用有兩個(gè)，即管理和擔(dān)保，管理方面包括審查發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)，發(fā)行證券機(jī)構(gòu)、抵押貸款管理機(jī)構(gòu)的資格，并監(jiān)督其運(yùn)行：擔(dān)保功能主要體現(xiàn)在當(dāng)證券發(fā)行者不能按承諾支付證券回報(bào)時(shí)，CMHC自動(dòng)向投資者支付。
二、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家住房消費(fèi)信貸模式的經(jīng)驗(yàn)
就總體而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房消費(fèi)信貸在二戰(zhàn)后得到普遍而迅猛的發(fā)展。盡管它們?cè)诮?jīng)濟(jì)體制、金融體制、社會(huì)保障體制等方面各有差異，住房消費(fèi)信貸發(fā)展方式也不盡相同，但都不同程度地起到了為需要資金購(gòu)房的人提供有效的融資支持的作用，歸集起來，有以下諸方面的發(fā)展共性。
1、各國(guó)都建立了完善的住房融資體系
住房金融是一個(gè)帶有政策性色彩的業(yè)務(wù)，許多國(guó)家*府出于政局穩(wěn)定、各方利益協(xié)調(diào)考慮，都比較重視此項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，各國(guó)都設(shè)有門類齊全的住房融資機(jī)構(gòu)。專業(yè)性金融機(jī)構(gòu)、非專業(yè)性金融機(jī)構(gòu)以及為住房融資提供擔(dān)�；虮ｋU(xiǎn)的機(jī)構(gòu)并存，其中專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)是專門從事住房金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，如美國(guó)的儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)，加拿大的抵押貸款公司等：非專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)則是指各種兼營(yíng)住房金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，如各國(guó)的商業(yè)銀行都兼營(yíng)著住房金融業(yè)務(wù)。為住房融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，是為了對(duì)廣大中低收入居民提供住房消費(fèi)信貸，它在二戰(zhàn)之后得到充分發(fā)展，既包含*府機(jī)構(gòu)，如美國(guó)的退伍軍人管理局、聯(lián)邦住房管理局、加拿大的按揭和住房公司等，也包括各種私人機(jī)構(gòu)，如各國(guó)私營(yíng)的保險(xiǎn)公司。無(wú)論這些機(jī)構(gòu)是官方的還是私有的，有專門機(jī)構(gòu)從事住房金融業(yè)務(wù)至少有兩點(diǎn)好處：一是可以保證住房消費(fèi)融資的需要，二是可以使*府的優(yōu)惠政策能夠及時(shí)有效地貫徹下去，使購(gòu)房者能夠真正享受到*府政策的傾斜扶持。
2、住房消費(fèi)信貸的基本形式都是住房抵押貸款
各國(guó)都把住房抵押貸款作為住房消費(fèi)信貸的基本形式，但各國(guó)在具體操作中具有靈活多樣的特點(diǎn)。各國(guó)的貸款條件都較為寬松，首期付款額度少，貸款額度大，利率低，且期限長(zhǎng)。各國(guó)都根據(jù)借款人的不同情況和具體要求，在貸款償還期、償還方式、利率水平及調(diào)整方式、貸款額度等方面做出不同的安排。譬如，貸款償還期參照借款人的要求及資信情況，可長(zhǎng)可短，貸款償還方式可先用等額償還方式，也可用遞增（或遞減）償還方式。二戰(zhàn)以后，由于金融業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的*府對(duì)住房消費(fèi)信貸的大力支持，許多國(guó)家都增加了住房消費(fèi)信貸的貸款額度，而且貸款利率比一般貸款的利率低20%或者更多，貸款期限一般都很長(zhǎng)，如：美國(guó)一般為20—30年，最長(zhǎng)可達(dá)35年。
3、各國(guó)*府對(duì)住房金融的發(fā)展積極支持
*府對(duì)住房消費(fèi)信貸的支持主要采取兩類方法，即直接支持與間接支持。所謂直接支持就是*府直接向住房金融機(jī)構(gòu)撥發(fā)資金：所謂間接支持是*府通過優(yōu)惠政策的制定，為住房消費(fèi)信貸的發(fā)展創(chuàng)造有利的外部條件。其中，各國(guó)*府采取間接支持的方式更多，具體措施有：
（1）對(duì)專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)的資金籌集實(shí)行優(yōu)惠政策。如對(duì)專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)存款減免利息稅，以鼓勵(lì)居民積極存款、降低專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)的貸款成本：對(duì)專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)實(shí)行較寬松的優(yōu)惠傾向政策，間接增強(qiáng)其資金實(shí)力：向?qū)I(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)吸收的存款提供保險(xiǎn)擴(kuò)大吸收存款的規(guī)模。
�。�2）向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房貸款提供擔(dān)�；虮ｋU(xiǎn)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向廣大中低收入居民提供住房貸款。
（3）減免住房貸款利息稅，刺激金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房貸款。
�。�4）制定和實(shí)施住房金融專門法與相關(guān)法律，為住房金融的發(fā)展制定規(guī)范。間接支持不會(huì)破壞住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的商業(yè)原則，較之直接干預(yù)具有更高的效率。同時(shí)，也使*府?dāng)[脫了直接干預(yù)可能帶來的沉重包袱。
4、住房消費(fèi)信貸的發(fā)展都以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)
雖然各國(guó)*府給予住房消費(fèi)信貸大力支持，但是并沒有改變以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)的主體。各國(guó)住房消費(fèi)信貸的發(fā)展都沒有偏離市場(chǎng)機(jī)制的軌道。金融機(jī)構(gòu)籌集的資金大多來源于市場(chǎng)，發(fā)放貸款的具體安排，諸如貸款對(duì)象、償還方式、償還期限、貸款利率等都由金融機(jī)構(gòu)自己確定，金融機(jī)構(gòu)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧。在這樣的市場(chǎng)中任何金融機(jī)構(gòu)都面臨著優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)壓力。
5、住房金融創(chuàng)新的普遍發(fā)展
住房金融創(chuàng)新表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，住房金融機(jī)構(gòu)體系的創(chuàng)新，如住房消費(fèi)信貸中專門的擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)：第二，住房金融工具的創(chuàng)新，主要表現(xiàn)在籌資工具的重新組合方面，如20世紀(jì)80年代出現(xiàn)的利率月調(diào)整抵押貸款，浮動(dòng)利率抵押貸款等：第三，住房融資技術(shù)的創(chuàng)新，各國(guó)紛紛采用先進(jìn)技術(shù)為客戶提供方便，節(jié)約時(shí)間以吸引更多的客戶。
6、積極推動(dòng)住房貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。
發(fā)達(dá)的住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)可提高住房信貸資金的流動(dòng)性，促進(jìn)資金流通，緩解住房信貸資金供給不足和地區(qū)差異問題，解決資金來源的短期性和資金運(yùn)用的長(zhǎng)期性之間的矛盾，有效促進(jìn)個(gè)人住房信貸資金的良性循環(huán)。*府一方面積極設(shè)立參與二級(jí)市場(chǎng)的*府機(jī)構(gòu)，直接從事二級(jí)市場(chǎng)的交易，調(diào)節(jié)二級(jí)市場(chǎng)的交易，如加拿大設(shè)立的加拿大抵押貸款和建房公司，美國(guó)*府設(shè)立的聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住宅抵押貸款公司等。另一方面向金融機(jī)構(gòu)提供貸款，并通過嚴(yán)格的*府擔(dān)�；虮ｋU(xiǎn)條件促進(jìn)住房抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化，以支持二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。
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