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房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)及企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的研究論文
�。壅� 要］在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)里不可避免的一種規(guī)律是一定周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。經(jīng)濟(jì)范疇面很廣，房地產(chǎn)業(yè)也是其中一種，在實(shí)際發(fā)展和運(yùn)行過(guò)程中同樣存在著周期波動(dòng)的循環(huán)現(xiàn)象。本文就房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的特點(diǎn)進(jìn)行分析，并指出應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)要通過(guò)業(yè)務(wù)組合、資本動(dòng)作、土地儲(chǔ)備等經(jīng)營(yíng)策略。
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)市場(chǎng)；企業(yè)；周期波動(dòng)；資本；土地
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)特點(diǎn)
任何行業(yè)都存在周期波動(dòng)現(xiàn)象，房地產(chǎn)也不例外。房地產(chǎn)存在供過(guò)于求、供求平衡和供不應(yīng)求三種狀態(tài)，這三種狀態(tài)同時(shí)也構(gòu)成了房地產(chǎn)的整個(gè)波動(dòng)周期。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生供過(guò)于求時(shí)，就會(huì)使房屋空置率高，房?jī)r(jià)變低；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一片繁榮景象時(shí)，說(shuō)明房屋供不應(yīng)求，這時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)迅速增長(zhǎng)，房屋空置率也會(huì)下降；只有在供求平衡時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展才是最穩(wěn)定、最健康的。從供不應(yīng)求至供過(guò)于求形成了房地產(chǎn)的一個(gè)周期，這個(gè)周期是長(zhǎng)期的并具有循環(huán)的特性。也就是說(shuō)，這個(gè)周期發(fā)生在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，短期只會(huì)表現(xiàn)一種狀態(tài)。
復(fù)蘇、擴(kuò)張、收縮、衰退四個(gè)周期過(guò)程是房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)都存在的。就房地產(chǎn)業(yè)而言，可細(xì)分為復(fù)蘇與擴(kuò)張、繁榮、危機(jī)與衰退以及蕭條四個(gè)階段。這四個(gè)階段形成了擴(kuò)張與收縮的房地產(chǎn)周期。在擴(kuò)張階段，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張導(dǎo)致對(duì)空間的需求增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，從而刺激房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)頻繁。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)的頻繁出現(xiàn)，會(huì)創(chuàng)造許多新的就業(yè)機(jī)會(huì)和增大對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求，刺激了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在收縮階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)不景氣、衰退的局面，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的關(guān)系惡化，房?jī)r(jià)下降、房屋空置率居高不下，最終出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑，導(dǎo)致社會(huì)對(duì)空間需求下降的惡性循環(huán)。良性循環(huán)與惡性循環(huán)互替，房?jī)r(jià)起始原點(diǎn)上揚(yáng)，經(jīng)歷了擴(kuò)張和收縮兩個(gè)過(guò)程，最后落回價(jià)格原點(diǎn)，構(gòu)成了一個(gè)循環(huán)周期，這樣不斷循環(huán)往復(fù)下去，就形成了房地產(chǎn)的周期波動(dòng)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)周期波動(dòng)的經(jīng)營(yíng)措施
（1）業(yè)務(wù)組合策略。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，多元化業(yè)務(wù)組合成為房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避單一業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展趨向和最佳選擇。所謂業(yè)務(wù)組合是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)一種特長(zhǎng)主業(yè)之外，同時(shí)再經(jīng)營(yíng)一種或幾種輔助產(chǎn)業(yè)，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的最大化。而此業(yè)務(wù)組合策略的多元化，既可以利用資本運(yùn)作得以實(shí)現(xiàn)，又可以通過(guò)產(chǎn)品組合經(jīng)營(yíng)得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)組合設(shè)計(jì)應(yīng)以?xún)r(jià)值為導(dǎo)向，具體情況具體對(duì)待，業(yè)務(wù)組合選擇方法非常靈活。但是在一般情況下應(yīng)遵守以下規(guī)則：
�、俨黄x主營(yíng)業(yè)務(wù)原則。從業(yè)務(wù)組合的定義可以看出，多元化業(yè)務(wù)組合是以主營(yíng)業(yè)務(wù)為中心的，輔助業(yè)務(wù)只起輔助作用，任何產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)都不能凌駕在主營(yíng)產(chǎn)品之上。不務(wù)正業(yè)，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)營(yíng)失敗。當(dāng)然主營(yíng)業(yè)務(wù)也不是一成不變的，推陳出新也是非常好的想法，但不可操之過(guò)急，一定做好充分準(zhǔn)備穩(wěn)定過(guò)渡。
�、谳o助主營(yíng)業(yè)務(wù)原則。所謂業(yè)務(wù)輔助就是所經(jīng)營(yíng)的其他業(yè)務(wù)必須是為主營(yíng)業(yè)務(wù)的推廣與銷(xiāo)售而設(shè)的。如果所經(jīng)營(yíng)的其他業(yè)務(wù)超出了這個(gè)范疇或者與主營(yíng)業(yè)務(wù)沒(méi)有任何依附關(guān)系，就不能稱(chēng)之為業(yè)務(wù)組合，而是多產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)。
�、垡子诮�(jīng)營(yíng)原則。在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上，輔助業(yè)務(wù)難度應(yīng)次于主營(yíng)業(yè)務(wù)，即輔助業(yè)務(wù)的生產(chǎn)、銷(xiāo)售和推廣必須保證易于經(jīng)營(yíng)，不得過(guò)分將時(shí)間和精力用在輔助業(yè)務(wù)上，減少對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的關(guān)心。
作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)助手，在遵守以上原則的前提下，可從降低成本、占領(lǐng)市場(chǎng)、提高主營(yíng)業(yè)務(wù)形象等角度出發(fā)，不斷開(kāi)發(fā)新的輔助業(yè)務(wù)。譬如，香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司自成立30多年來(lái)先后受到亞洲金融風(fēng)暴、“非典”等影響，這些外部因素使得香港房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了異常的暴漲和暴跌，極大的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)依然沒(méi)有撼動(dòng)“恒基地產(chǎn)”的穩(wěn)健發(fā)展局面，其重要策略之一是走了多元業(yè)務(wù)組合的道路。在受到了亞洲金融風(fēng)暴、“非典”等外部因素的影響后，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，處于收縮和衰退階段，這個(gè)時(shí)候“恒基地產(chǎn)”收購(gòu)油麻地小輪、中華煤氣、美麗華酒店等企業(yè)并實(shí)現(xiàn)整個(gè)企業(yè)內(nèi)部重組，利用自身的業(yè)務(wù)組合優(yōu)勢(shì)，有效地抵御了周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，使公司的地產(chǎn)主業(yè)順利渡過(guò)難關(guān)�！昂慊禺a(chǎn)”的成功影射了一個(gè)道理，采取多元化業(yè)務(wù)組合的策略是企業(yè)有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)重要舉措。
�。�2）資本動(dòng)作策略。
�、�?gòu)摹昂慊禺a(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)策略可以看出，并購(gòu)與重組可有效穩(wěn)定現(xiàn)金流�！昂慊禺a(chǎn)”在遇到市場(chǎng)出現(xiàn)異常的暴漲和暴跌情況下，通過(guò)并購(gòu)與重組實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，減少了對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的過(guò)度依賴(lài)，有效規(guī)避了周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。而且多元化經(jīng)營(yíng)可以保持組織資本和聲譽(yù)資本以及在財(cái)務(wù)和稅收方面的優(yōu)勢(shì)。
�、跇I(yè)務(wù)組合經(jīng)營(yíng)有利于企業(yè)產(chǎn)生成本優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)的擴(kuò)張階段，可以實(shí)現(xiàn)利益的最大化；在房地產(chǎn)衰退或蕭條階段，并購(gòu)和重組產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)能有效地保持企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定，降低周期波動(dòng)帶來(lái)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
�、圬�(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)在防止房地產(chǎn)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)上的應(yīng)用。財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)就是在可融資環(huán)境下，利用企業(yè)間的合并，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，揚(yáng)長(zhǎng)避短。有的企業(yè)有大量?jī)?nèi)部現(xiàn)金流但缺乏投資機(jī)會(huì)；有的企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流不足但有較大的投資機(jī)會(huì)。在經(jīng)營(yíng)不利的情況下，就可考慮企業(yè)之間融資，揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。此外，當(dāng)并購(gòu)企業(yè)與目標(biāo)企業(yè)的現(xiàn)金流量沒(méi)有明顯的高度相關(guān)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)分散化的目的就會(huì)達(dá)到。
�。�3）土地儲(chǔ)備策略。房地產(chǎn)企業(yè)不論處于任何市場(chǎng)周期中都應(yīng)當(dāng)有良好的土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，它可以有效遏制房地產(chǎn)周期波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，從而穩(wěn)定現(xiàn)有市場(chǎng)和獲得未來(lái)的長(zhǎng)足發(fā)展。目前，在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的條件下，如何進(jìn)行土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)值得關(guān)注的問(wèn)題。筆者總結(jié)了三個(gè)思考點(diǎn)如下：
�、倨髽I(yè)建立和完善現(xiàn)代管理體制，能夠?qū)ζ髽I(yè)科學(xué)的制訂短期、中期和長(zhǎng)期的戰(zhàn)略計(jì)劃。就土地儲(chǔ)備而言，戰(zhàn)略目標(biāo)的規(guī)劃應(yīng)堅(jiān)持“適度提前”的基本原則。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷階段更應(yīng)該注重增加土地儲(chǔ)備，以便滿足市場(chǎng)恢復(fù)高漲時(shí)的大量土地需求。
�、趹�(yīng)深入研究城市發(fā)展規(guī)劃和不同地段的開(kāi)發(fā)價(jià)值，從多種渠道獲得土地資源，保持良好的儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光與發(fā)達(dá)的信息平臺(tái)，能夠第一時(shí)間獲得土地信息并合理分析土地潛質(zhì)，積極參與招標(biāo)、拍賣(mài)工作，爭(zhēng)取獲得成本低、潛質(zhì)好的土地。
�、蹍^(qū)位選擇也是非常重要的土地儲(chǔ)備策略。選地的時(shí)候要特別注重重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)區(qū)域存在重要的商機(jī)，但并不是每個(gè)企業(yè)都有機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)到重點(diǎn)區(qū)域的土地。因此，在實(shí)際操作當(dāng)中，還應(yīng)注意一些不被人們重視，卻存在巨大潛質(zhì)的土地，如政府規(guī)劃方向、工業(yè)園區(qū)外搬等。
3、結(jié) 論
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總的趨勢(shì)會(huì)逐步向上，表現(xiàn)為有“起”有“伏”的周期性波動(dòng)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的周期性波動(dòng)規(guī)律，并及時(shí)地作出相應(yīng)的判斷和果斷地調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，這樣才能使企業(yè)跟上發(fā)展的腳步。
參考文獻(xiàn)：
［1］劉洪玉。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理［M］。北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2005。
［2］周慧瑜。警惕房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)［J］。經(jīng)濟(jì)管理，2002（11）：78—79
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