房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)及內(nèi)部控制論文
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，整個(gè)項(xiàng)目將面臨停工、甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。本文通過分析資金風(fēng)險(xiǎn)的成因，將資金風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為投資過程的資金風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)過程的資金風(fēng)險(xiǎn)以及銷售過程的資金風(fēng)險(xiǎn)，并舉例說明每個(gè)過程資金風(fēng)險(xiǎn)的暴露方式。作為企業(yè)管理的工具，內(nèi)部控制應(yīng)以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是否完善直接關(guān)系到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，通過分析、識(shí)別資金風(fēng)險(xiǎn)的成因，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)施有針對性的內(nèi)部控制措施，對資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避和有效抑制，或?qū)①Y金風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受的閥值之內(nèi)，以確保資金安全。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金風(fēng)險(xiǎn)；內(nèi)部控制
一、引言
資金風(fēng)險(xiǎn)一直是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)之一，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，也關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全和生存安全，是評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)健康運(yùn)行的重要標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有開發(fā)周期長，資金回收周期長的特點(diǎn)。資金貫穿于房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，整個(gè)項(xiàng)目將面臨停工、甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。2016年以來，隨著一線城市“地王”頻現(xiàn)和二線熱點(diǎn)城市的火爆，土地成交價(jià)格不斷刷新歷史新高，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象此起彼伏，并且在金融杠桿的作用下，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)迅速上升，識(shí)別和控制資金風(fēng)險(xiǎn)再次成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)問題。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)及成因
通過分析房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)的成因，將資金風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為投資過程的資金風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)過程的資金風(fēng)險(xiǎn)以及銷售過程的資金風(fēng)險(xiǎn)。
1、投資過程的資金風(fēng)險(xiǎn)
投資過程的資金風(fēng)險(xiǎn)是指在投資決策過程中，發(fā)生決策失誤或者受到某些突發(fā)情況而導(dǎo)致資金收回困難的不確定性。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般由投資決策開始，投資決策的正確性和前瞻性直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的收益和投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)，會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的市場定位、開發(fā)周期、綜合考慮自身?xiàng)l件和資金籌集能力，有針對性底進(jìn)行土地購買。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目可行性研究分析、盈利預(yù)測，制定資金籌集計(jì)劃，合理配置資源，完成開發(fā)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。但是，項(xiàng)目開發(fā)的成敗、市場反饋是否能達(dá)到預(yù)期，是受到項(xiàng)目地理位置、周邊環(huán)境、市政規(guī)劃、政策導(dǎo)向等一系列因素影響的。例如：一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)擬購買一個(gè)地塊，其所處位置為城市郊區(qū)，地理環(huán)境優(yōu)越，且臨近交通主干道，交通優(yōu)勢明顯。該房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)分析評估，果斷把握機(jī)遇購買了該塊地，進(jìn)行別墅開發(fā)。但在開盤后，卻沒有如預(yù)期所料受到市場的追捧，反而成為了冷盤。經(jīng)過仔細(xì)調(diào)查，原因?yàn)椋涸谡?guī)劃中，該地塊附近要建設(shè)一座變電站，因擔(dān)心受到輻射及磁場等影響，市民沒有對該樓盤表現(xiàn)出興趣。該投資因未對周邊規(guī)劃設(shè)施進(jìn)行全面調(diào)查了解和盡職評估，造成了企業(yè)重大投資失誤，發(fā)生了投資過程的資金風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了企業(yè)的正常經(jīng)營與發(fā)展。
2、開發(fā)過程的資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程也是一個(gè)籌集資金的過程，需要對持續(xù)的現(xiàn)金流管理和風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)控制，從籌資和現(xiàn)金流兩方面進(jìn)行控制和管理。開發(fā)過程的資金風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金需求量大，需求時(shí)間較為集中，存在資金鏈斷裂等不確定性�；I資方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要獲得持續(xù)的資金流入，以滿足開發(fā)對資金的不斷需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要保證資金籌集渠道的暢通與穩(wěn)定，并支付適當(dāng)?shù)馁Y金籌集成本。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)正在開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，資金需求的數(shù)量大且需求時(shí)間較為急迫，按照預(yù)先制定的籌資計(jì)劃和籌資工作準(zhǔn)備，預(yù)計(jì)可以滿足需求。但是由于資金提供方的原因，該筆融資延遲了時(shí)間，而該房地產(chǎn)企業(yè)未事前做好其他備選方案或者防范預(yù)案，此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)就面臨籌資不穩(wěn)定帶來的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，不僅影響工程進(jìn)度，甚至將面臨停工、爛尾的風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)金流管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)在取得籌資之后，應(yīng)對已到位現(xiàn)金進(jìn)行合理的分配和管理，若管理不到位，一方面會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面還會(huì)出現(xiàn)資金閑置、資源浪費(fèi)的情況，過猶不及，從而增加企業(yè)的總整體資金風(fēng)險(xiǎn)。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)面臨多項(xiàng)目同時(shí)開工的情況，雖然籌集了足夠的資金且已全部到位，但是由于相關(guān)人員對項(xiàng)目開發(fā)周期不熟悉等原因，在配置和使用資金時(shí)不夠合理，出現(xiàn)了緊急的項(xiàng)目資金短缺，非緊急項(xiàng)目反而資金富余、閑置，同樣使房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金風(fēng)險(xiǎn)。還有一種情況，即資金到位的時(shí)機(jī)不合理，如果資金到位過早，也容易導(dǎo)致大量資金閑置，造成不必要的籌資成本支出，形成另外一種未能合理計(jì)劃與配置的資金風(fēng)險(xiǎn)。
3、銷售過程的'資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程也是資金回籠的過程，主要指由于某些原因?qū)е沦Y金回籠未達(dá)到預(yù)期，且超過房地產(chǎn)企業(yè)可承受的范圍，使企業(yè)的償債能力受到影響，對企業(yè)后續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生不確定的影響。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)在開盤之后，為了促進(jìn)去化庫存，或考慮競爭對手的營銷策略，在未對成本進(jìn)行詳細(xì)測算的情況下，盲目跟隨促銷策略，降低價(jià)格、減少收入，使自身利潤收窄。該情況看似完成了售樓的工作，但是回收的資金不能覆蓋投入的成本，實(shí)質(zhì)上直接造成了企業(yè)虧損、效益降低，增大了企業(yè)償債壓力和可持續(xù)經(jīng)營的壓力，形成銷售過程的資金風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展同樣是非常不利的。
三、內(nèi)部控制措施及建議
我國的企業(yè)內(nèi)部控制體系將內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理融為一體，內(nèi)部控制應(yīng)以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向，內(nèi)部控制的有效實(shí)施依賴于對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與管控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立和完善內(nèi)部控制制度，有效規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，提高防范資金風(fēng)險(xiǎn)的能力。通過分析、識(shí)別資金風(fēng)險(xiǎn)的成因，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)施有針對性的內(nèi)部控制措施，對資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避和有效抑制，或?qū)①Y金風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受的閥值之內(nèi)，以確保資金安全。上述三個(gè)過程的內(nèi)部控制措施及建議如下：
1、建立健全投資決策機(jī)制和評估機(jī)制房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程的資金風(fēng)險(xiǎn)主要是指投資決策的失誤導(dǎo)致資金投入的風(fēng)險(xiǎn)增大，資金回收難度增高。為了應(yīng)對這種風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全各種決策和評估機(jī)制，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：一是建立完善的投資決策機(jī)制，從制度設(shè)計(jì)上規(guī)避可能發(fā)生的決策失誤，并實(shí)施問責(zé)與追責(zé)；二是建立前期投入資金預(yù)算制度，科學(xué)分析與測算，在保證項(xiàng)目開啟和資金投入風(fēng)險(xiǎn)之間尋求平衡，追求資金效率和投資效率；三是結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營歷史和經(jīng)營特點(diǎn)，開發(fā)投資項(xiàng)目的評估模型且針對不同地區(qū)、不同項(xiàng)目類型設(shè)定不同的風(fēng)險(xiǎn)閥值，充分考慮各種因素，以期在項(xiàng)目池中遴選出好的項(xiàng)目，從源頭上保證投資資金風(fēng)險(xiǎn)的最小化。
2、科學(xué)編制籌資計(jì)劃和資金分配計(jì)劃房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程的資金風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)適時(shí)拓展籌資渠道，以保持籌資的穩(wěn)定性、資金配置的合理性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)投資計(jì)劃、工程計(jì)劃、采購計(jì)劃，以及各項(xiàng)進(jìn)度、節(jié)點(diǎn)等，設(shè)計(jì)籌資計(jì)劃、資金使用計(jì)劃、工程付款計(jì)劃，科學(xué)設(shè)計(jì)籌資節(jié)奏和資金使用，做好緊急情況預(yù)案，既保證資金需求，又減少資金靜止成本，總體降低資金占用成本。
3、建立成本測算及盈利預(yù)測機(jī)制房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入銷售過程，是一個(gè)成本利潤回收的過程，也是資金回籠的階段。建立成本測算及盈利預(yù)測機(jī)制，盈利預(yù)測機(jī)制中包括定價(jià)策略，準(zhǔn)確測算收支，不僅有利于沉著應(yīng)對競爭對手的價(jià)格策略，避免定價(jià)過低給企業(yè)帶來的資金償債風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤，同時(shí)也是顯示企業(yè)內(nèi)部控制、內(nèi)部運(yùn)營水平的重要評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)既要避免盲目促銷而稀釋回流資金，又要合理運(yùn)用營銷手段，做到有的放矢，促進(jìn)資金的高效回籠，最大程度降低資金的回收風(fēng)險(xiǎn)。
四、總結(jié)
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的市場回暖，房地產(chǎn)企業(yè)對于資金風(fēng)險(xiǎn)控制越來越重要。通過分析資金風(fēng)險(xiǎn)的成因，將資金風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為投資過程的資金風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)過程的資金風(fēng)險(xiǎn)以及銷售過程的資金風(fēng)險(xiǎn)，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該逐步完善內(nèi)部控制制度，完善投資決策機(jī)制，降低決策風(fēng)險(xiǎn)帶來的資金安全；因地制宜編制籌資計(jì)劃和資金分配計(jì)劃，提高企業(yè)籌集和使用資金的能力；開源節(jié)流，通過建立成本測算和盈利預(yù)測機(jī)制，以及定價(jià)機(jī)制，規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金的良性循環(huán)。
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