承租人的優(yōu)先購買權能如此保護嗎？

時間：2023-05-01 05:00:33 法學論文我要投稿

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原告潘某，租房戶。被告中國農業(yè)銀行某縣支行（以下簡稱“縣農行”）。第三人肖某，購房戶。

原告潘某承租屬縣農行所有的商用樓經商，二00二年十月，縣農行將商用樓出售給肖某，價款七十萬元。租房戶潘某以縣農行出售商用樓前沒有依法履行通知義務為由提起訴訟，主張優(yōu)先購買權，請求：一、確認縣農行與第三人肖某之間的房屋買賣合同無效；二、判令縣農行以七十萬元的價款將商用樓出售給自己。法院經過審理認為，縣農行出售商用樓前沒有依法履行通知義務，侵害了租房戶潘某的優(yōu)先購買權，據此判決：一、被告縣農行與第三人肖某之間的商用樓買賣合同無效；二、縣農行于本判決生效后十日將商用樓以七十萬元的價格出售給原告潘某�？h農行不服一審判決提出上訴。

此案筆者認為，判決的第一項有法律依據，但第二項卻是錯誤的，理由分析如下：一是無法律依據。承租人的優(yōu)先購買權是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權利。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〔中華人民共和國民法通則〕若干問題的意見》（試行）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效�！薄逗贤ā吩俅未_認了承租人的優(yōu)先購買權，只是將“三個月”改為“合理期限”，另外沒有規(guī)定承租人可以請求法院宣告買賣無效（應規(guī)定此種情況下的買賣合同為可撤銷合同，承租人在除斥期間內享有撤銷申請權，不應直接規(guī)定買賣合同無效，這有待于司法解釋進一步明確），但縱觀兩部法律均沒有規(guī)定法院可直接判令房主將房子按指定價格出賣給承租人，優(yōu)先購買權并不等于直接購買權；二是該判決侵害了房主的所有權。雖然受到承租人優(yōu)先購買權的制約，但房屋所有權歸出租人，房主只要依法履行了通知義務，仍享有自主出售房屋的權利，法院無權判令其直接將房子出賣給誰。另外，該判決還剝奪了其他購買人的競價購買權；三是該判決違背了民法、合同法的基本原則。意思自治、平等自愿，買賣合同只能由合同雙方自主協(xié)商簽訂，怎能由法院判決強制雙方簽訂買賣合同呢？！

筆者的意見是，既然侵害了承租人的優(yōu)先購買權，就按照高法解釋判決宣告縣農行與第三人之間的房屋買賣無效，讓房屋的產權回歸到出賣前的狀態(tài)，同時判決明確原告在同等條件下對該商用樓享有優(yōu)先購買權，并駁回原告第二項訴訟請求。

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