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趙國棟、鄭鷺萍與廣州埔麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛
上訴人（原訴被告、反訴原告）趙國棟上訴人（原訴被告、反訴原告）鄭鷺萍被上訴人（原訴原告、反訴被告）廣州埔麗房地產(chǎn)發(fā)展有限公司
一、案情
廣州埔麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱埔麗公司）是位于廣州市中山五路193至215號百匯大廈（即百匯廣場）的開發(fā)商。
1995年11月29日，埔麗公司（甲方）與趙國棟、鄭鷺萍（乙方）簽訂了《房地產(chǎn)預(yù)售契約》和《補(bǔ)充合約》，其中訂明：甲方將中山五路起義路交匯處的百匯廣場15樓14號室房地產(chǎn)（房屋建筑面積68.45平方米）出售給乙方，成交價為港幣1137217元，乙方由1998年6月30日前分7次付清給甲方；甲方應(yīng)于1998年6月30日將上述房地產(chǎn)建成并正式交付給乙方使用；如遇下列特殊原因可憑該樓房所在地有關(guān)部門的證明文件，據(jù)實予以延期：1、不可抗力的自然災(zāi)害；2、施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能解決；3、法律、法規(guī)及政府規(guī)章的變動造成之廷誤；4、水、電及其他公用設(shè)施未能及時配套完成；6、其他非甲方所能控制的事件。如非上述情況而延期交付該樓房，甲方將按延期交付樓房日起，至實際交付該樓房日上，每日按該樓房價款千分之一付滯納金以補(bǔ)償乙方損失，但滯納金最高以樓價款5％為限。另在附錄二中訂明甲、乙雙方同意乙方按以下方式向甲方繳款：第一期樓款港幣113722元，含定金港幣20000元已于簽署本契約或之前付清；第二期至第六期樓款每期分別為113722元，并須于1998年1月23日或之前分期付清；尾期余款港幣454885元須于甲方發(fā)出上述房地產(chǎn)交付使用通知書之日起十四天內(nèi)付清或辦理銀行按揭手續(xù)。契約還訂明：乙方不能按期向甲方付清購房款，或甲方不能按期向乙方交付房產(chǎn)，每逾期一日，由違約一方向?qū)Ψ浇o付相當(dāng)于上述房地產(chǎn)總價款千分之一的違約責(zé)任金。另據(jù)契約所附標(biāo)準(zhǔn)平面圖載明：該1514室內(nèi)靠東墻有一方柱。上述協(xié)議簽訂后，趙國棟、鄭鷺萍至今共支付購房款港幣682332元給埔麗公司，尚欠尾期樓款未付。
另查明，百匯大廈于1998年12月竣工，1998年12月28日通過驗收，并由廣州地區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站核發(fā)《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》。廣東省公安廳消防局也于1999年1月12日經(jīng)驗收同意：地上部分（除6、6A、7、22層外）可以投入使用。埔麗公司于1998年12月19日向趙國棟、鄭鷺萍發(fā)出交樓通知書，要求其前來辦理收樓手續(xù)。1999年2月2日，趙、鄭在收樓過程中發(fā)現(xiàn)上述預(yù)購房屋中間有一根大方柱，與契約所附平面圖不同，遂拒絕辦理收樓手續(xù)。
為證明延期交樓的特殊事由，埔麗公司提供了隧道局廣州地鐵公園前站項目經(jīng)理部于1998年9月10日出具的報告，稱：隧道局廣州地鐵公園前站地鐵基礎(chǔ)施工采用逆作法施工，致使本應(yīng)于1995年5月交出靠近百匯廣場南邊的地下連續(xù)墻結(jié)構(gòu)，到1996年1月底才完成該工程，影響了百匯廣場的施工；另百匯廣場地段南向擋土樁施工過程中，于1995年9月20日擋土樁挖到約11米深處時發(fā)現(xiàn)有流砂層，施工至1995年10月1日時，刮臺風(fēng)及下暴雨，鄰單位房屋出現(xiàn)開裂，上述問題經(jīng)處理，至1996年4月才重新開始恢復(fù)施工，使擋土樁施工期限延遲8個月。1996年4月16日廣州市第三建筑工程公司第二項目部致隧道局三處的函件，稱：由我公司施工的百匯廣場防沁墻及降水井工程在貴處的協(xié)作下已施工完畢，1996年4月12日起西邊和南邊的圍護(hù)樁工程可恢復(fù)正常施工。
2001年2月23日，埔麗公司以趙國棟、鄭鷺萍沒有履行合同約定付清購房余款義務(wù)構(gòu)成違約為由向廣州市越秀區(qū)人民法院提起訴訟要求趙國棟、鄭鷺萍支付尾期樓款及預(yù)期違約金等�；谄饮惞颈驹V，趙國棟、鄭鷺萍以貨不對板為由向原審提出反訴，要求解除上述預(yù)售契約，埔麗公司退回已付購房款和利息，并支付逾期交樓違約金等。
經(jīng)現(xiàn)場勘驗，該方柱位于房屋中間，長為2.69米，寬為1.17米，距離東墻1.53米，對房屋使用功能有較大影響。
二、審判
廣州市越秀區(qū)人民法院初審認(rèn)為，趙國棟、鄭鷺萍與埔麗公司簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》和《補(bǔ)充合約》意思表示真實，合法有效，雙方均應(yīng)切實履行。埔麗公司未征得趙國棟、鄭鷺萍的同意擅自變更房屋結(jié)構(gòu)，嚴(yán)重影響房屋使用功能，已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；但趙國棟、鄭鷺萍在1999年2月2日發(fā)現(xiàn)上述預(yù)售房屋中間有一根方柱后，遲至2001年2月23日才以貨不對板為由提出要求解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售契
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