房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)科定位
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的理論化和系統(tǒng)化，以揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律為宗旨，是應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支學(xué)科門類。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)獨(dú)立的大產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈中重要的一環(huán)，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本學(xué)科定位應(yīng)該屬于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇，歸屬于部門經(jīng)濟(jì)學(xué)。
然而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)又是多學(xué)科的交匯，具有交叉學(xué)科的性質(zhì)。主要表現(xiàn)有：（1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（學(xué)）與城市經(jīng)濟(jì)（學(xué)）的交叉重疊，城市土地利用與內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)、城市住房、城市經(jīng)營(yíng)中的土地經(jīng)營(yíng)等都與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（學(xué)）有交叉重疊；（2)與資源經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉重疊。資源經(jīng)濟(jì)學(xué)主要研究土地開發(fā)利用和土地資源合理配置，而這些同樣是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究重點(diǎn)；（3)與生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉重疊，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展理論與生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的生態(tài)平衡理論的一致性；（4)房地產(chǎn)金融有第二金融之稱，從而把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)緊密聯(lián)系起來；（5)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的關(guān)系，這不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)要受理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的指導(dǎo)，同時(shí)還表現(xiàn)在土地制度、價(jià)值理論、地租理論等同屬理論經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的永恒主題等等。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論框架
正由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是多學(xué)科的交匯，加之自身房和地的耦合性，所以涉及的理論不僅多且復(fù)雜。大體可分為相互關(guān)聯(lián)相互依從的三個(gè)層面：一是核心理論層如土地產(chǎn)權(quán)理論、地租地價(jià)理論、區(qū)位理論等；二是直接支配房地產(chǎn)運(yùn)行的一般理論或內(nèi)層理論，如房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)周期等理論；三是間接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的外延交叉理論，如外部性理論、宏觀經(jīng)濟(jì)周期理論、泡沫經(jīng)濟(jì)理論、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論等。這種分類不一定嚴(yán)密科學(xué)合理，其目的在于凸顯不同理論在支配和影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時(shí)其地位和作用的不同，在揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的特點(diǎn)和規(guī)律時(shí)也會(huì)有差異。這里只就產(chǎn)權(quán)和土地產(chǎn)權(quán)問題提出幾點(diǎn)：
其一，產(chǎn)權(quán)是制度的基礎(chǔ)，是經(jīng)濟(jì)學(xué)的前提條件，土地產(chǎn)權(quán)作為整個(gè)產(chǎn)權(quán)理論的重要組成部分，勢(shì)必要成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心理論。
其二，關(guān)于“權(quán)利束”問題。在學(xué)界不論是討論一般產(chǎn)權(quán)問題，還是討論土地產(chǎn)權(quán)問題，一般都論及所有權(quán)內(nèi)部權(quán)能結(jié)構(gòu)和“權(quán)利束”問題，通常都認(rèn)為這個(gè)“權(quán)利束”除了所有權(quán)外，還包括占有權(quán)、使用權(quán)、處分（置）權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)、分配權(quán)等等。在論及土地產(chǎn)權(quán)“權(quán)利束”時(shí)，除了包括上述權(quán)能外，一般還包括地上權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)等等�！皺�(quán)利束”越來越大，權(quán)能越來越多，似乎沒有邊界，并且強(qiáng)調(diào)每個(gè)權(quán)能都很重要，主次不分。對(duì)此，可概括為“多權(quán)平行權(quán)能結(jié)構(gòu)”簡(jiǎn)稱“多權(quán)平行結(jié)構(gòu)”。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)“明晰”，權(quán)能“細(xì)分”是正確的，但產(chǎn)權(quán)“明晰”和權(quán)能“細(xì)分”的最終目的是產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。因此，我們認(rèn)為從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，所有權(quán)，特別是包括土地在內(nèi)的生產(chǎn)資料所有權(quán)的內(nèi)部權(quán)能結(jié)構(gòu)，或“權(quán)利束”中，最主要最本質(zhì)的權(quán)能只有所有權(quán)和使用（經(jīng)營(yíng)）權(quán)，其他諸如占有權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)等，不是所有權(quán)的占有、支配、收益，就是使用（經(jīng)營(yíng)）權(quán)的占有、支配、收益。都是后者從屬于前者，即占有、支配、收益等權(quán)從屬于所有權(quán)或使用權(quán)。對(duì)此，可稱之為“多權(quán)主從權(quán)能結(jié)構(gòu)”簡(jiǎn)稱“多權(quán)主從結(jié)構(gòu)”�？傊�，我們認(rèn)為“權(quán)利束”不是“多權(quán)平行結(jié)構(gòu)”，而是“多權(quán)主從結(jié)構(gòu)”。所以，不論是產(chǎn)權(quán)“明晰”還是權(quán)能“細(xì)分”，最終都是為了保證所有權(quán)和使用權(quán)的落實(shí)，不是為了“明晰”而“明晰”、“細(xì)分”而“細(xì)分”。其實(shí)有些從屬權(quán)能就是所有權(quán)或使用權(quán)的延伸，或它們的實(shí)現(xiàn)形式。
其三，土地產(chǎn)權(quán)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的特殊經(jīng)濟(jì)意義。這主要是由于土地的自然特性及其所衍生的產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)特性，通過房和地的物態(tài)耦合與產(chǎn)權(quán)耦合在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的特有表現(xiàn)。土地的自然特性及其所衍生的權(quán)利的基本經(jīng)濟(jì)特征是壟斷，主要表現(xiàn)在：土地的稀缺性使土地所有權(quán)的壟斷成為可能，從而形成絕對(duì)收益權(quán)；土地的區(qū)位差及其固定性，相應(yīng)形成級(jí)差收益的壟斷性；土地的永續(xù)利用和自然增值性，從而產(chǎn)生自然增溢的獨(dú)占性；土地產(chǎn)權(quán)的壟斷性，勢(shì)必導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)交易的價(jià)格壟斷性等。土地的這些產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)特征，將隨同房和地的物態(tài)耦合，參與房和地的產(chǎn)權(quán)耦合，使房、地、產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）三者融為一體，形成房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的這種耦合性產(chǎn)權(quán)，除了具有一般產(chǎn)權(quán)的基本特性外，由于土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)特征的融入還會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來一系列特有的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，這就是：（1)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，業(yè)主有權(quán)利用土地參與社會(huì)剩余價(jià)值的分配，以地租的形式通過房屋造價(jià)得到實(shí)現(xiàn)；（2)利用土地區(qū)位差的壟斷，形成房地增溢互動(dòng)機(jī)制，即利用優(yōu)越的土地區(qū)位，帶來房屋建筑的增溢，反過來房屋的精良設(shè)計(jì)建造，物業(yè)管理周到規(guī)范，小區(qū)組團(tuán)布局合理’形成集聚效應(yīng)’又會(huì)提升土地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，增加區(qū)位差收益；（3)土地永續(xù)利用和自然增值的權(quán)能特性，適應(yīng)廣大投資者保值增值的普遍心理要求，促使更多的投資者（包括家庭投資）投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是無需廣告的促銷，施惠于房地產(chǎn)業(yè)主；（4)房地產(chǎn)保值增值的權(quán)能特性，使房地產(chǎn)成為金融活動(dòng)，特別是房地產(chǎn)金融活動(dòng)中最理想的抵押物，從而會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)獲得最有力的金融支持等等。這些就是土地產(chǎn)權(quán)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的特殊經(jīng)濟(jì)意義。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研宄對(duì)象和方法
關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象學(xué)界論述不少，主要觀點(diǎn)有：1.“城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象，是城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)動(dòng)及所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系”。2.“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象就是整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律”。3.認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)“主要研究社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐活動(dòng)及其所體現(xiàn)的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系”。4.認(rèn)為“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)規(guī)律及其表現(xiàn)形式的科學(xué)”，“也是一門研究房地產(chǎn)資源配置效率的科學(xué)”。
前三種觀點(diǎn)的表述基本是從我國(guó)傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象移植過來的。長(zhǎng)期以來在學(xué)術(shù)界有一種占統(tǒng)治地位的觀點(diǎn)，認(rèn)為馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是生產(chǎn)關(guān)系或經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其運(yùn)動(dòng)規(guī)律；西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是資源配置，并且把二者完全對(duì)立起來。其根據(jù)之一是馬克思曾在著作中多處說過，“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，從最廣的意義上說，是研究人類社會(huì)中支配物質(zhì)生活資料的生產(chǎn)和交換的規(guī)律的科學(xué)”;“經(jīng)濟(jì)學(xué)所研究的不是物，而是人與人之間的關(guān)系”，或類似的話。根據(jù)之二是西方學(xué)者對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義，即“經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究人和社會(huì)如何進(jìn)行選擇，來使用可以有其他用途的稀缺的資源以便生產(chǎn)各種商品，并在現(xiàn)在或?qū)戆焉唐贩峙浣o社會(huì)的各個(gè)成員或集團(tuán)以供消費(fèi)之用”。還有的西方學(xué)者說，經(jīng)濟(jì)學(xué)是“研究人們?nèi)绾畏峙渌麄冇邢薜馁Y源來滿足人們的需要的科學(xué)”。其實(shí)只要我們不完全停留在馬克思對(duì)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究對(duì)象的表述上，而看他實(shí)際研究的內(nèi)容，就會(huì)發(fā)現(xiàn)他對(duì)資源配置的研究也很多，并且很精彩，比如他的`兩部類再生產(chǎn)理論模型，第二種含義的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)理論和勞動(dòng)資源配置理論等。他曾說“要想得到和各種不同的需要量相適應(yīng)的產(chǎn)品量，就要付出各種不同的和一定數(shù)量的社會(huì)總勞動(dòng)量。這種按一定比例分配社會(huì)勞動(dòng)的必要性，決不能被社會(huì)生產(chǎn)的一定形式所取消，而可能改變的只是它的表現(xiàn)形式�！蓖瑯訉�(duì)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)不只是看它的某一流派，而是著眼于整個(gè)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，其中有的流派也研究資本主義經(jīng)濟(jì)關(guān)系，如制度經(jīng)濟(jì)學(xué)。至于他們的研究出發(fā)點(diǎn)和方法有何不同，那是另一個(gè)問題。
所以，我們基本同意上述第四種觀點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)既研究經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也研究資源配置。但是，有兩點(diǎn)值得一提：一是關(guān)于資源配置與經(jīng)濟(jì)關(guān)系研究以誰(shuí)為基礎(chǔ)的問題，我們認(rèn)為應(yīng)通過資源配置研究來揭示和反映經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)規(guī)律；二是相對(duì)于政治經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論經(jīng)濟(jì)學(xué)來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等部門經(jīng)濟(jì)學(xué)更側(cè)重資源配置的研究，包括行業(yè)內(nèi)外資源配置。外部資源配置主要是講產(chǎn)業(yè)地位及其與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系；內(nèi)部資源配置有多層含義：其一是住宅房地產(chǎn)與非住宅房地產(chǎn)之間的比例，其二是非住宅房地產(chǎn)所涉及的不同行業(yè)資源的配置，其三是同一房地產(chǎn)中各類檔次比例，如住宅高、中、低檔的比例。
總結(jié)前面的分析，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是行業(yè)內(nèi)外資源配置及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和運(yùn)行規(guī)律。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法除了常規(guī)定性與定量分析、規(guī)范分析與實(shí)證分析以及比較分析等方法外，還可運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)前沿分析方法“博弈論”.
四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的應(yīng)用參考價(jià)值
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的理論化系統(tǒng)化，它不僅可以供教學(xué)用，供理論研究工作者參考，同時(shí)對(duì)實(shí)際工作者，尤其是主管領(lǐng)導(dǎo)者和決策者有重要的學(xué)習(xí)應(yīng)用參考價(jià)值。這主要有以下幾方面：
(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一個(gè)多層次的理論結(jié)構(gòu)體系，并且是多學(xué)科交叉，學(xué)習(xí)應(yīng)用時(shí)要從多角度多層面來把握，立體地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)際’規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，作出科學(xué)合理的判斷和決策，這樣可以避免或少出失誤。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)除了具有經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理特征外，還有自己明顯的特點(diǎn)。如房地產(chǎn)發(fā)展倒U曲線理論，即經(jīng)濟(jì)起飛國(guó)家初始階段房地產(chǎn)發(fā)展建設(shè)，隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展速度，逐漸與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展同速，甚至低于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，其發(fā)展運(yùn)行軌跡呈倒US。又如住宅市場(chǎng)發(fā)展三個(gè)階段的理論，即以生存需求為主，改善需求為輔的初級(jí)階段；生存需求和改善需求并重的第二階段或中級(jí)階段；以改善需求為主，生存需求為輔的成熟階段。還有房和地產(chǎn)權(quán)耦合的特點(diǎn)等。掌握這些很重要，可以取得出其不意的效果。
(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是以房地產(chǎn)市場(chǎng)體系（如上圖）為依托，因此，學(xué)習(xí)和運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)要有全局觀點(diǎn)’總觀整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系’分析判斷其中的薄弱環(huán)節(jié)，并找出相應(yīng)的對(duì)策。對(duì)主管部門來說，有利于合理配置資源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡協(xié)調(diào)發(fā)展；對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者來說，有利于投資活動(dòng)的順利推進(jìn)，提高投資的周轉(zhuǎn)速度和回報(bào)率。
(2)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)政策和法律環(huán)境有較充分的論述，可供管理決策層學(xué)習(xí)應(yīng)用，對(duì)提高他們的政策法律水平、規(guī)范管理有很大的幫助’有利于樹立企業(yè)誠(chéng)信形象，從而推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中有相當(dāng)多的國(guó)際比較研究和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)介紹。通過對(duì)這方面理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，對(duì)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，提高中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和發(fā)展涉外房地產(chǎn)都有重要的作用。
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