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2004年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師建筑工程考試大綱
一、概述
(一)考試目的
本部分為建設(shè)工程的基礎(chǔ)知識(shí)，目的是建立評(píng)估人員對(duì)建設(shè)工程的整體認(rèn)識(shí)，加深其對(duì)資產(chǎn)評(píng)估中建設(shè)工程相關(guān)知識(shí)的理解。這部分內(nèi)容主要考核評(píng)估人員對(duì)建設(shè)工程基本知識(shí)的熟悉程度和對(duì)建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)的了解程度。
(二）考試基本要求
1．掌握建設(shè)項(xiàng)目的組成；熟悉建設(shè)工程的概念；熟悉項(xiàng)目建設(shè)的程序；了解建設(shè)項(xiàng)目的分類。
2．熟悉房屋建筑工程的分類；了解其他土木工程的分類。
3．熟悉中華人民共和國(guó)建筑法、城市規(guī)劃法、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例和城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見的相關(guān)內(nèi)容；了解建設(shè)法規(guī)的概念和作用；了解我國(guó)建設(shè)法規(guī)體系和建設(shè)法規(guī)的實(shí)施；了解環(huán)境影響評(píng)價(jià)法、招標(biāo)投標(biāo)法的相關(guān)內(nèi)容。
4．了解資產(chǎn)評(píng)估中的建設(shè)工程相關(guān)知識(shí)。
(三)要點(diǎn)說明
建設(shè)項(xiàng)目可分為單項(xiàng)工程、單位(子單位)工程、分部(子分部)工程和分項(xiàng)工程。
二、建筑材料
(一)考試目的
建筑材料是構(gòu)成建設(shè)工程的物質(zhì)基礎(chǔ)，學(xué)習(xí)和掌握建筑材料的種類、特性、基本用途和使用趨勢(shì)，有利于評(píng)估人員更深刻地理解建筑工程的組成和構(gòu)造，更準(zhǔn)確地判斷建筑工程實(shí)體、經(jīng)濟(jì)、功能等方面的損耗。這部分內(nèi)容主要考核評(píng)估人員對(duì)各種建筑材料的分類、材料特性、應(yīng)用范圍等的理解程度。
(二)考試基本要求
1．了解建筑材料的分類和發(fā)展趨勢(shì)。
2．掌握水泥的種類、性質(zhì)、強(qiáng)度等級(jí)及應(yīng)用范圍；掌握鋼材的分類及技術(shù)性能；熟悉建筑常用鋼材的種類及特性；熟悉氣硬性膠凝材料、砌墻磚、建筑砂漿、建筑砌塊的基本內(nèi)容；了解木材的基本內(nèi)容。
3．掌握混凝土的特點(diǎn)、組成材料及其要求，掌握混凝土配合比的表示方法和相關(guān)參數(shù)；掌握混凝土的技術(shù)性質(zhì)；掌握普通鋼筋混凝土的特點(diǎn)，以及預(yù)應(yīng)力混凝土的原理及分類。
4．了解建筑防水材料和保溫材料的基本內(nèi)容。
5．熟悉飾面石材、裝飾陶瓷、玻璃、裝飾涂料、木裝飾材料、塑料裝飾材料、金屬裝飾材料的基本內(nèi)容。
6．熟悉塑鋼門窗的特點(diǎn)和分類。
7．了解復(fù)合墻體的形式、特點(diǎn)和組成，以及常用復(fù)合墻體的主材。
(三)要點(diǎn)說明
1．水泥的種類、性質(zhì)、強(qiáng)度等級(jí)及應(yīng)用范圍
(1)水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥、粉煤灰硅酸鹽水泥。
(2)水泥的性質(zhì)：水泥被稱為水硬性材料，水泥硬化過程可產(chǎn)生大量水化熱，水泥凝結(jié)時(shí)間、硬化速度與水泥顆粒細(xì)度、溫度及用水量有關(guān)，普通水泥硬化過程中，在空氣中體積收縮，在水中體積略有增大。水泥凝固過程可分為初凝和終凝。水泥的體積安定性是指水泥再凝結(jié)硬化過程中體積變化的均勻程度。
(3)水泥的強(qiáng)度等級(jí)：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB／T17671-1999規(guī)定：將水泥、標(biāo)準(zhǔn)砂及水按規(guī)定比例和方法制成規(guī)格為40mm×40mm×160mm的標(biāo)準(zhǔn)試件，在標(biāo)準(zhǔn)條件下養(yǎng)護(hù)，測(cè)定其3d和28d時(shí)的抗壓強(qiáng)度和抗折強(qiáng)度。硅酸鹽水泥強(qiáng)度等級(jí)根據(jù)規(guī)定齡期的抗壓強(qiáng)度和抗折強(qiáng)度劃分。
(4)應(yīng)用范圍：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥、粉煤灰硅酸鹽水泥各有其特性及適用范圍。
2．鋼材的分類及技術(shù)性能
(1)鋼材的分類。根據(jù)化學(xué)成分的不同，鋼材可分為碳素鋼和合金鋼；根據(jù)用途的不同，鋼材可分為結(jié)構(gòu)鋼、工具鋼和特殊鋼。
(2)鋼材的技術(shù)性能
①抗拉性能是建筑鋼材最重要和最常用的性能。通過拉伸試驗(yàn)可以測(cè)出彈性極限、屈服強(qiáng)度、抗拉強(qiáng)度及伸長(zhǎng)率等技術(shù)指標(biāo)。鋼材拉伸變形過程可劃分為：彈性階段，屈服階段，強(qiáng)化階段，頸縮階段。
②沖擊韌性是指在抗沖擊荷載作用下，鋼材抵抗破壞的能力。
③疲勞強(qiáng)度是指鋼材承受規(guī)定次數(shù)交變荷載發(fā)生破壞所能承受的最大應(yīng)力。
④硬度是指材料抵抗其他較硬物體壓人的能力，也可以說是材料表面抵抗變形的能力。
⑤冷彎性能是指鋼材在常溫下承受彎曲變形的能力。承受彎曲變形程度越大，說明鋼材冷彎性能越好。
⑥將經(jīng)過冷拉的鋼筋，于常溫下存放15-20d，或加熱到100-2000C并保持2-3h后，則鋼筋強(qiáng)度將進(jìn)一步提高，這個(gè)過程稱為時(shí)效處理，前者稱自然時(shí)效，后者稱為人工時(shí)效。
⑦可焊性是指鋼材在一定焊接工藝條件下，在焊縫及其附近過熱區(qū)不產(chǎn)生裂縫及硬脆傾向。
3．混凝土的特點(diǎn)、組成材料及其要求
(1)混凝土的特點(diǎn)
①原材料來源廣且造價(jià)低；
②具有良好的可塑性；
③可調(diào)配性好；
④抗壓強(qiáng)度高；
⑤與鋼筋的共同工作性好；
⑥耐久性好；
⑦耐火性好；
⑧生產(chǎn)工藝簡(jiǎn)單、能耗低；
⑨可澆注成整體建筑物以提高抗震性，也可預(yù)制成各種構(gòu)件再進(jìn)行裝配。
(2)普通混凝土的基本組成材料為水泥、水、砂子、石子，還經(jīng)常加入外加劑和摻合料。
(3)混凝土組成材料的要求。水泥：標(biāo)號(hào)應(yīng)滿足結(jié)構(gòu)強(qiáng)度要求，初凝、終凝時(shí)間要適當(dāng)，此外，還應(yīng)注意與混凝土強(qiáng)度等級(jí)保持適當(dāng)比例，一般水泥標(biāo)號(hào)約為混凝土強(qiáng)度等級(jí)的1．5-2．0倍。砂：含雜質(zhì)量少。有良好的級(jí)配。石子：要有良好的級(jí)配和含雜質(zhì)少。要求石子的強(qiáng)度應(yīng)為混凝土的1．5倍以上，并且針、片狀石子含量不得超過1．5％。水：混凝土的拌和及養(yǎng)護(hù)用水應(yīng)符合規(guī)范的規(guī)定，要求不含影響水泥正常凝結(jié)與硬化的有害雜質(zhì)、油脂和糖類。外加劑：摻量不大于水泥質(zhì)量的5％。
4．混凝土配合比的表示方法和相關(guān)參數(shù)
(1)混凝土配合比的表示方法。常用的有兩種：一種是以1立方米混凝土中各種材料的用量來表示的；另一種是以水泥的質(zhì)量為1，用各材料間的質(zhì)量比來表示。
(2)混凝土配合比的相關(guān)參數(shù)。實(shí)質(zhì)上就是確定四種基本材料用量的三個(gè)比例關(guān)系，這三個(gè)比例關(guān)系可以用三個(gè)參數(shù)來表示。即：水與水泥的關(guān)系，用水灰比表示；砂與石子的關(guān)系，用砂率來表示；水泥漿與骨料的關(guān)系，用單位用水量來表示。
5．混凝土的技術(shù)性質(zhì)
混凝土強(qiáng)度按混凝土立方體抗壓強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值劃分為C15、C20、C25、C30、C35、C40、C45、C50、C55、C60、C65、C70、C75及C80等14個(gè)等級(jí)。
混凝土拌合物的和易性是指混凝土拌合物易于施工操作，并獲得均勻密實(shí)結(jié)構(gòu)的性質(zhì)。混凝土耐久性是指混凝土在抵抗周圍環(huán)境各種因素作用，保持原有性能的能力�；炷恋淖冃伟o荷載作用下的變形和有荷載作用下的變形。
6．普通鋼筋混凝土的特點(diǎn)
鋼筋和混凝土在保證在外荷載的作用下，鋼筋與相鄰混凝土能夠共同變形，受拉區(qū)的鋼筋首先達(dá)到屈服強(qiáng)度，而后受壓區(qū)的混凝土達(dá)到彎曲抗壓強(qiáng)度，構(gòu)件即遭破壞。鋼筋混凝土能充分發(fā)揮鋼筋的抗拉能力和利用混凝土的抗壓能力，合理地利用了兩種材料各自的優(yōu)點(diǎn)。其次，鋼筋與混凝土兩種材料的溫度線膨脹系數(shù)的數(shù)值頗為接近。
7．預(yù)應(yīng)力混凝土的原理及分類
在外荷載作用之前，預(yù)先在梁的受拉區(qū)施加一對(duì)大小相等、方向相反的偏心預(yù)壓力，使得梁截面下邊緣混凝土產(chǎn)生預(yù)壓應(yīng)力。當(dāng)外荷載作用時(shí)，截面下邊緣將產(chǎn)生拉應(yīng)力；最后的應(yīng)力分布為上述兩種情況的迭加；梁的下邊緣應(yīng)力可能是數(shù)值很小的拉應(yīng)力，也可能是壓應(yīng)力。也就是說，由于預(yù)壓應(yīng)力的作用，可部分抵消或全部抵消外荷載所引起的拉應(yīng)力，因而延緩了混凝土構(gòu)件的開裂。預(yù)應(yīng)力混凝土根據(jù)生產(chǎn)工藝的不同，可分為先張法和后張法。
三、建設(shè)工程的組成與構(gòu)造
(一)考試目的
建設(shè)工程結(jié)構(gòu)類型是影響其價(jià)值的重要因素，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)掌握有關(guān)建筑結(jié)構(gòu)和構(gòu)造的基本原理，熟悉建筑物的內(nèi)部組成和構(gòu)造，了解建筑結(jié)構(gòu)承重體系的力學(xué)性能，其對(duì)于形成對(duì)建筑構(gòu)造的整體認(rèn)識(shí)，判斷建筑物損壞的程度起著至關(guān)重要的作用。這部分內(nèi)容主要考核評(píng)估人員對(duì)建筑工程結(jié)構(gòu)受力、建設(shè)工程組成與構(gòu)造、房屋結(jié)構(gòu)類型的掌握程度。
(二)考試基本要求
1．掌握結(jié)構(gòu)構(gòu)件的強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性要求，掌握建筑工程的基本組成，熟悉建筑工程結(jié)構(gòu)荷載、結(jié)構(gòu)構(gòu)件基本變形和受力分析。
2．掌握基礎(chǔ)的分類和構(gòu)造，熟悉地基、基礎(chǔ)的基本概念和分類，熟悉基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)原理，了解基礎(chǔ)(地下室)的防潮、防水。
3．掌握房屋主體結(jié)構(gòu)中墻體的基本要求、構(gòu)造及變形縫的作用及做法，掌握樓蓋結(jié)構(gòu)體系及梁、現(xiàn)澆板的分類與構(gòu)造及受力特征，掌握鋼筋混凝土樓梯的分類及結(jié)構(gòu)與受力特點(diǎn)，掌握平屋頂?shù)臉?gòu)造及功能、坡屋頂?shù)某兄伢w系及構(gòu)造體系，熟悉陽(yáng)臺(tái)與雨蓬的構(gòu)造，熟悉樓梯的種類和基本構(gòu)成，了解間隔墻、預(yù)制板、臺(tái)階與坡道和其他類型屋頂?shù)幕緝?nèi)容。
4．掌握磚混結(jié)構(gòu)、排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)房屋的構(gòu)造、傳力路線和主要結(jié)構(gòu)特征，了解筒式結(jié)構(gòu)房屋、空間結(jié)構(gòu)體系的構(gòu)造和結(jié)構(gòu)特征。
5．熟悉給排水、采暖、電氣工程的組成與構(gòu)造，了解智能建筑組成和基本功能。
6．了解橋梁、隧道、公路、鐵路線路工程和其他構(gòu)筑物工程的基本組成與構(gòu)造。
(三)要點(diǎn)說明
1．結(jié)構(gòu)構(gòu)件的強(qiáng)度、剛度和穩(wěn)定性要求
強(qiáng)度是指材料或構(gòu)件抵抗破壞的能力。剛度是指構(gòu)件抵抗變形的能力。穩(wěn)定性要求就是要求受壓構(gòu)件不能喪失穩(wěn)定。
2．建筑工程的基本組成
建筑工程一般由基礎(chǔ)、墻(柱)、樓蓋、樓梯、門窗和屋頂?shù)攘蟛糠纸M成。
3．基礎(chǔ)的分類和構(gòu)造
房屋建筑基礎(chǔ)按所用材料可分為磚基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)及鋼筋混凝土基礎(chǔ)�；A(chǔ)按類型可分為條形基礎(chǔ)(又稱帶形基礎(chǔ))、獨(dú)立基礎(chǔ)、片筏基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ)。
條形基礎(chǔ)多為墻基礎(chǔ)，沿墻體長(zhǎng)方向是連續(xù)的。獨(dú)立基礎(chǔ)主要為獨(dú)立柱下的基礎(chǔ)。片筏基礎(chǔ)形象于水中漂流的木筏，井格式基礎(chǔ)下用鋼筋混凝土板連成一片，增加了基礎(chǔ)與地基的接觸面積。箱形基礎(chǔ)是由鋼筋混凝土的頂板、底板和縱橫承重隔板組成的整體式基礎(chǔ)。樁基礎(chǔ)由承臺(tái)和樁群兩部分組成。
4．房屋主體結(jié)構(gòu)中墻體的基本要求、構(gòu)造及變形縫的作用及做法
(1)墻體強(qiáng)度及穩(wěn)定性方面的要求。墻體的強(qiáng)度除取決于所采用的磚、石的強(qiáng)度，還與砌筑用的砂漿強(qiáng)度、搭縫方式、施工質(zhì)量有直接關(guān)系。墻體的高度和厚度應(yīng)保持適當(dāng)?shù)谋壤�。同時(shí)，外墻的長(zhǎng)度也不宜過長(zhǎng)，結(jié)合使用要求，每隔一定距離應(yīng)設(shè)置橫隔墻，以提高外墻的剛度。
(2)磚墻的構(gòu)造。粘土磚墻的厚度有：半磚墻、3／4磚墻、一磚墻、一磚半墻、二磚墻。
磚墻體中門窗過梁、圈梁、構(gòu)造柱的設(shè)置：設(shè)置在門窗洞口兩邊的墻體上，傳遞墻體重量的橫梁為門窗過梁。為了增強(qiáng)磚墻體的穩(wěn)定性和整體性，使墻體受力均勻，在建筑物的基礎(chǔ)、屋頂和每層樓板處，沿外墻和主要內(nèi)墻設(shè)置鋼筋混凝土圈梁。為了增加磚混結(jié)構(gòu)房屋的整體性，提高抗震能力，在房屋的四角和縱橫墻交接處設(shè)置自基礎(chǔ)至屋頂?shù)匿摻罨炷翗?gòu)造柱。
(3)鋼筋混凝土墻體的構(gòu)造。它是由墻筋、暗柱筋、暗梁筋為骨架，用混凝土澆筑而成的承重墻體。墻體厚度可分為16cm、18cm、20em等規(guī)格，房屋主體結(jié)構(gòu)的墻體全部是現(xiàn)澆混凝土。
(4)框架填充墻體的構(gòu)造�？蚣芴畛鋲w是在框架結(jié)構(gòu)柱梁間用各類砌塊和材料填充的墻體。除磚砌間墻外，還有加氣混凝土砌塊和墻板、陶粒混凝土空心磚等。
(5)變形縫的作用及做法
變形縫包括：伸縮縫，沉降縫，抗震縫。
①伸縮縫。防止和減少由于自然界冬、夏季溫度變化的影響，建筑構(gòu)件熱脹冷縮出現(xiàn)的裂縫和破壞。其做法為：沿建筑物長(zhǎng)度方向每隔一定距離預(yù)留縫隙，將建筑物從屋頂、墻體、樓層等地面以上構(gòu)件全部斷開，基礎(chǔ)因受溫度變化影響較小，不必?cái)嚅_。
②沉降縫。當(dāng)房屋相鄰部分的高度、荷載和結(jié)構(gòu)形式差別很大而地基又較弱時(shí)，房屋有可能產(chǎn)生不勻均沉降，致使某些薄弱部位開裂。為此，在適當(dāng)位置如復(fù)雜的平面或體形轉(zhuǎn)折處、高度變化處、荷載、地基的壓縮性和地基處理的方法明顯不同處設(shè)置沉降縫。
③抗震縫。當(dāng)房屋建筑立面高差在6米以上，或承重結(jié)構(gòu)的材質(zhì)不同以及建筑平面尺寸不一致時(shí)，在地震力作用下，產(chǎn)生不同的振幅，擺動(dòng)方向也不同，會(huì)造成建筑物的破壞。為防止上述情況的產(chǎn)生，在不同狀況的兩部分之間，事先留設(shè)自基礎(chǔ)到房頂?shù)耐ǹp，即抗震縫�？拐鹂p應(yīng)沿房屋全高設(shè)置，其兩側(cè)應(yīng)布置墻。
5．樓蓋結(jié)構(gòu)體系及梁、現(xiàn)澆板的分類與構(gòu)造及受力特征
(1)樓蓋結(jié)構(gòu)體系。樓蓋是房屋水平方向的承重構(gòu)件，主要由面層、承重層和頂棚三部分組成。
(2)梁的分類與構(gòu)造及受力特征。梁是一種受彎構(gòu)件。梁按構(gòu)成材料分，可分為木梁、鋼梁、鋼筋混凝土梁等。梁按斷面外形尺寸分，可分為矩形梁、工字梁、T形梁、工字薄腹梁等。梁按受力狀態(tài)分，可分為簡(jiǎn)支梁、連續(xù)梁、懸臂梁等。當(dāng)梁的兩端擱置在墻或柱上，受墻、柱嵌固作用很小時(shí)，可看成一端固定鉸接，另一端可平動(dòng)的簡(jiǎn)支梁。當(dāng)跨度太大采用簡(jiǎn)支梁不能滿足經(jīng)濟(jì)要求時(shí)，在兩端支座之間增設(shè)若干個(gè)中間支座，為連續(xù)梁。一端固定在墻體，另一端無支承而懸挑出墻外的梁叫懸臂梁。
(3)現(xiàn)澆板的分類、構(gòu)造及受力特征�，F(xiàn)澆板按受力可分為簡(jiǎn)支板、連續(xù)板、懸臂板�，F(xiàn)澆板按長(zhǎng)寬比和受支承條件影響，又可分為單向板和雙向板。從受力特征分析，單向板實(shí)際上相當(dāng)于寬度大而高度低的梁。單向板荷載向兩邊支承傳遞，雙向板向四邊支承傳遞。
6．鋼筋混凝土樓梯的分類及結(jié)構(gòu)與受力特點(diǎn)
鋼筋混凝土樓梯分為現(xiàn)澆和預(yù)制兩種。
(1)板式樓梯。樓梯段是一塊斜板，斜板下配有承重主筋，板面設(shè)鋸齒式踏步。板式樓梯傳力路線依次為樓梯板、平臺(tái)梁、墻。該樓梯適用于跨度不大于3米的樓梯。
(2)現(xiàn)澆梁式樓梯。樓梯段主要承重結(jié)構(gòu)是一兩個(gè)斜梁，在斜梁上面或側(cè)面設(shè)踏步板。梁式樓梯的荷載傳遞路線依次為踏步板、斜梁、平臺(tái)梁、墻體。適用于跨度大的樓梯。
7．平屋頂?shù)臉?gòu)造及功能、坡屋頂?shù)某兄伢w系及構(gòu)造體系
(1)平屋頂?shù)幕緲?gòu)成及功能。平屋頂基本構(gòu)造為承重屋面板、找坡層、保溫層、找平層和防水層。屋面板是平屋頂?shù)闹匾兄亟Y(jié)構(gòu)。屋頂人員、積雪荷載都通過屋面板傳到墻體上。平屋頂為了迅速排水，一般也要留設(shè)2％-3％的匯水坡度，由找坡層完成。保溫層起保溫作用。找平層的作用是在保溫層外邊制造一層堅(jiān)固的、嚴(yán)整的硬殼，為鋪設(shè)卷材防水創(chuàng)造一個(gè)良好的基層。防水層分柔性防水和剛性防水兩種。
(2)坡屋頂?shù)某兄伢w系及構(gòu)造體系。一定間距的三角形屋架搭設(shè)在墻體上，相鄰兩個(gè)三角形屋架之間搭設(shè)的橫木稱為檁條，檁條間釘?shù)哪景宸Q為望板，望板上再鋪設(shè)保溫防水材料和瓦。屋面荷載傳遞路線依次為屋面荷載、望板、檁條、屋架(或山墻)、承重主墻。坡屋面系統(tǒng)包括屋面防水、保溫等一系列構(gòu)造體系。
8．磚混結(jié)構(gòu)、排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)房屋的構(gòu)造、傳力路線和主要結(jié)構(gòu)特征
(1)磚混結(jié)構(gòu)
①構(gòu)造：屋蓋(屋頂)、磚墻、鋼筋混凝土樓蓋板、樓梯、磚基礎(chǔ)、門窗及其他。
②傳力路線：板一墻一基礎(chǔ)，或板一梁一墻一基礎(chǔ)。
③主要結(jié)構(gòu)特征：磚混結(jié)構(gòu)是墻承重結(jié)構(gòu)，是由屋蓋、墻體、樓板、過梁、磚基礎(chǔ)構(gòu)成的結(jié)構(gòu)體系。結(jié)構(gòu)荷載通過屋蓋、樓板傳到承重墻上，再由承重墻傳到基礎(chǔ)。
(2)排架結(jié)構(gòu)
①構(gòu)造：屋蓋結(jié)構(gòu)、吊車梁、柱子、基礎(chǔ)、支撐、圍護(hù)結(jié)構(gòu)。
②傳力路線：?jiǎn)螌优偶芙Y(jié)構(gòu)所承受的各種荷載，基本上都是通過柱子再傳遞到基礎(chǔ)地基的。
③結(jié)構(gòu)特征：柱子是結(jié)構(gòu)中的主要承重構(gòu)件，它的強(qiáng)度與穩(wěn)定性是決定壽命的重要因素，而其外墻墻體，僅起圍護(hù)作用。
(3)框架結(jié)構(gòu)
①構(gòu)造：屋蓋與樓板、框架梁、框架柱、柱基礎(chǔ)、框架墻。
②傳力路線：墻只起圍護(hù)作用，磚墻的重量通過梁、板傳給柱。
③結(jié)構(gòu)特征：框架結(jié)構(gòu)是由鋼筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作為建筑物的骨架，梁和柱之間的連接為剛性結(jié)點(diǎn)。屋蓋、樓板上的荷載通過梁柱傳到基礎(chǔ)�？蚣芙Y(jié)構(gòu)的墻體全部為自承重墻，只起分隔和圍護(hù)作用�？蚣芙Y(jié)構(gòu)的房間布置靈活，不受樓板跨度的限制。
(4)鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)
①構(gòu)造：屋蓋和樓板、鋼筋混凝土承重墻、基礎(chǔ)、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、雨篷及臺(tái)階、散水等。
②傳力路線：樓板一剪力墻一基礎(chǔ)。
③結(jié)構(gòu)特征：剪力墻結(jié)構(gòu)的樓板與墻體均為現(xiàn)澆或預(yù)制鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，具有良好的整體性，抗震能力比磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)強(qiáng)，不僅可承受樓板較大的垂直荷載，更主要的是可承受較大的水平方向的荷載及地震荷載對(duì)建筑物產(chǎn)生的剪切力。該結(jié)構(gòu)由于墻間距較小，房間布置不夠靈活，不便于設(shè)置大開間活動(dòng)場(chǎng)所。
(5)框架一剪力墻結(jié)構(gòu)
在框架結(jié)構(gòu)中設(shè)置部分剪力墻，使框架和剪力墻兩者結(jié)合起來，共同抵抗水平荷載的空間結(jié)構(gòu)。框架一剪力墻結(jié)構(gòu)在使框架結(jié)構(gòu)的剛度和承載力都有大幅度提高的同時(shí)，又克服了純剪力墻結(jié)構(gòu)在結(jié)構(gòu)布局上的局限性�？蚣芤患袅Y(jié)構(gòu)的房屋在地震作用時(shí)的層間變形較小，因而也就減小了非結(jié)構(gòu)構(gòu)件(隔墻及外墻)的損傷，這樣無論在地震區(qū)還是非地震區(qū)，這種結(jié)構(gòu)形式都可用來建造較高的高層建筑。
四、建筑裝飾裝修工程
(一)考試目的
建筑裝飾裝修工程是估價(jià)人員實(shí)地勘察建筑物狀況時(shí)最直觀觀察到的部位，其工程質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響到建筑物使用功能、美觀性和安全環(huán)保，隨著新型建筑材料的出現(xiàn)和新型施工工藝的采用，裝修標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量對(duì)建筑物價(jià)值的影響也日益增大。評(píng)估人員熟悉建筑裝飾工程的基本知識(shí)，有助于其對(duì)建筑物實(shí)體、經(jīng)濟(jì)、功能損耗的合理確定，有助于在不同建筑物之間做出合理的價(jià)值判斷。這部分內(nèi)容主要考核評(píng)估人員對(duì)建筑裝飾工程的認(rèn)識(shí)程度。
(二)考試基本要求
1．了解裝飾裝修工程的分類和特點(diǎn)。
2．熟悉樓地面的構(gòu)造層次、飾面分類和常見構(gòu)造及做法。
3．熟悉墻面裝飾裝修工程，以及玻璃幕墻的組成和分類；
了解幕墻裝飾裝修工程的分類和構(gòu)造，以及幕墻裝飾裝修的構(gòu)造和做法。
4．熟悉直接式頂棚和懸吊式頂棚的基本構(gòu)造。
5．了解門窗的種類和基本構(gòu)造。
五、房屋建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收與損傷檢測(cè)
(一)考試目的
工程實(shí)體質(zhì)量是影響建筑物價(jià)值的重要因素，房屋建筑工程的建設(shè)質(zhì)量可以通過質(zhì)量驗(yàn)收的方法來評(píng)定，對(duì)于產(chǎn)生較大損傷的房屋，則需要通過專業(yè)的損傷檢測(cè)來判斷損傷的危害程度。評(píng)估人員了解有關(guān)房屋質(zhì)量驗(yàn)收和損傷檢測(cè)的方法，有助于對(duì)建筑工程的實(shí)體性貶值做出合理判斷。這部分內(nèi)容主要考核評(píng)估人員對(duì)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和損傷檢測(cè)的了解和熟悉程度。
(二)考試基本要求
1．熟悉房屋建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收程序和標(biāo)準(zhǔn)，熟悉房屋建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收的內(nèi)容，了解房屋建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收的基本概念、房屋建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收的目的與依據(jù)。
2．熟悉房屋建筑工程損傷檢測(cè)一般方法，了解房屋建筑工程損傷檢測(cè)的概念及房屋建筑工程損傷檢測(cè)的程序。
3．掌握房屋建筑工程常見質(zhì)量病害分析以及房屋建筑工程損傷檢測(cè)的主要內(nèi)容。
(三)要點(diǎn)說明
1．房屋建筑工程常見質(zhì)量病害分析
(1)地基基礎(chǔ)沉降對(duì)建筑物的影響
①墻體產(chǎn)生裂縫。不均勻沉降使磚砌體承受彎曲而導(dǎo)致砌體因受拉應(yīng)力過大而產(chǎn)生裂縫。
②柱體破壞。柱體損傷或破壞主要有兩種類型：一種是柱體受拉區(qū)鋼筋首先到達(dá)屈服而導(dǎo)致的受壓區(qū)混凝土壓碎。這種破壞有明顯的預(yù)兆，裂縫顯著開展，變形急劇增大，具有塑性破壞的性質(zhì)。另一種是柱體受壓區(qū)的混凝士被壓碎而導(dǎo)致的破壞。這種破壞缺乏預(yù)兆，變形沒有急劇增長(zhǎng)，具有脆性破壞的性質(zhì)。
③建筑物產(chǎn)生傾斜。長(zhǎng)高比較小的建筑物，特別是高聳構(gòu)筑物，不均勻沉降將引起建筑物傾斜。若傾斜較大，則影響正常使用。若傾斜不斷發(fā)展，重心不斷偏移，嚴(yán)重的將引起建筑物倒塌破壞。
(2)地基失穩(wěn)對(duì)建筑物的影響。地基失穩(wěn)破壞往往引起建筑物的倒塌、破壞。建筑物不均勻沉降不斷發(fā)展，日趨嚴(yán)重，也將導(dǎo)致地基失穩(wěn)破壞。建筑物地基失穩(wěn)破壞往往是災(zāi)難性的，導(dǎo)致建筑物倒塌破壞，而且地基失穩(wěn)造成的工程事故補(bǔ)救比較困難。
(3)特殊土地基對(duì)建筑物的影響。特殊土地基主要指濕陷性黃土地基、膨脹土地基、凍土地基以及鹽漬土地基等。不同特殊土地基對(duì)建筑物會(huì)產(chǎn)生不同類型和不同程度的破壞。
(4)土坡滑動(dòng)對(duì)建筑物的影響。建在土坡上和土坡腳附近的建筑物會(huì)因土坡滑動(dòng)產(chǎn)生破壞。邊坡失穩(wěn)產(chǎn)生滑動(dòng)破壞不僅危及邊坡上的建筑物，而且危及坡上和坡下方附近建筑物的安全。
(5)地震及基礎(chǔ)工程事故對(duì)建筑物的影響。地震的震害現(xiàn)象主要有砂土地基的振動(dòng)液化、滑坡、地裂及震陷等。另外，由于地震產(chǎn)生的慣性力使建筑物受到水平方向的作用力，也會(huì)引起建筑物主體結(jié)構(gòu)的損壞。基礎(chǔ)工程事故可分為基礎(chǔ)錯(cuò)位事故、基礎(chǔ)構(gòu)件施工質(zhì)量事故以及其他基礎(chǔ)工程事故。
(6)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)考慮不周對(duì)建筑物的影響。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)考慮不周對(duì)建筑物的影響有：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，受力主筋配置不當(dāng)產(chǎn)生的裂縫；磚混結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，受壓墻體斷面設(shè)計(jì)不足產(chǎn)生豎向裂縫破壞；主梁縱向構(gòu)造筋配筋不當(dāng)，造成梁側(cè)出現(xiàn)垂直裂縫；墻體構(gòu)造拉錨連接不足，出現(xiàn)裂縫；高低層聯(lián)跨的樓房在高低跨交界處未留沉降縫，因沉降差過大產(chǎn)生裂縫。
(7)裝飾裝修工程中常見的質(zhì)量病害。建筑裝飾工程的常見質(zhì)量通病可概括為滲水、漏水、泛水、堵塞、開裂、銹蝕、脫落、色差、拼接錯(cuò)位等。
2．房屋建筑工程損傷檢測(cè)的主要內(nèi)容
(1)地基基礎(chǔ)承載力的檢測(cè)
①地基承載力的檢測(cè)方法。地基承載力的檢測(cè)是指如何確定建筑物或構(gòu)筑物地基的承載力。對(duì)已有建筑物或構(gòu)筑物，通常用以下方法進(jìn)行地基承載力的檢測(cè)：探坑取樣檢測(cè)法，標(biāo)準(zhǔn)貫人試驗(yàn)法，輕便觸探法。
②單樁承載力的檢測(cè)。單樁的軸向承載力是由樁端阻力和樁側(cè)摩阻力共同承擔(dān)的。對(duì)于已建成投入使用的建筑物，通常采用取土樣，按樁端(樁尖)土和樁周圍土的類別和物理力學(xué)性質(zhì)來推定單樁的承載力。
(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的損傷檢測(cè)
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的損傷檢測(cè)內(nèi)容主要包括：①外觀檢查；②內(nèi)在質(zhì)量；③連接構(gòu)造；④結(jié)構(gòu)變位。
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)損傷檢測(cè)的方法與主要內(nèi)容如下：
①混凝土表面裂縫及蜂窩面積的檢測(cè)：混凝土裂縫的檢測(cè)，蜂窩面積測(cè)定。
②混凝土強(qiáng)度的檢測(cè)：混凝土強(qiáng)度的非破損檢驗(yàn)法，混凝土強(qiáng)度的局部破損檢驗(yàn)法。
③混凝土內(nèi)部缺陷的檢測(cè)：聲脈沖法，射線法。
④鋼筋和鋼筋銹蝕的檢測(cè)：鋼筋種類、直徑的檢測(cè)，鋼筋銹蝕程度的檢測(cè)。
⑤混凝土碳化深度指標(biāo)的測(cè)定。
(3)砌體結(jié)構(gòu)的損傷檢測(cè)
①砂漿裂縫的損傷檢測(cè)。裂縫的長(zhǎng)度可用鋼尺或一般米尺進(jìn)行測(cè)量。寬度可用塞尺、卡尺或?qū)Ｓ昧芽p寬度測(cè)量?jī)x進(jìn)行測(cè)量。
對(duì)于裂縫的走向、數(shù)量及形態(tài)應(yīng)詳細(xì)地標(biāo)在墻體的立面圖或磚柱展開圖上，從而評(píng)估其對(duì)砌體強(qiáng)度的影響程度。
②砌體中砌塊與灰縫砂漿強(qiáng)度的損傷檢測(cè)。對(duì)于砌塊，通常可從砌體上取樣，清理干凈后做抗壓強(qiáng)度和抗折試驗(yàn)。砌體中的砂漿強(qiáng)度，目前常采用沖擊法、點(diǎn)荷法與回彈法等來檢測(cè)。
③砌體強(qiáng)度的損傷檢測(cè)。有了砌塊及砂漿的強(qiáng)度，即可按
《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》求得砌體強(qiáng)度。此外，也可由墻體直接試驗(yàn)測(cè)得其強(qiáng)度，常用方法有：實(shí)物取樣抗壓試驗(yàn)測(cè)抗壓強(qiáng)度，頂出法測(cè)抗剪強(qiáng)度，用扁千斤頂測(cè)定抗壓強(qiáng)度。
(4)鋼結(jié)構(gòu)的損傷檢測(cè)
鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件檢測(cè)的主要內(nèi)容有：
①外觀平整度的檢測(cè)；
②構(gòu)件長(zhǎng)細(xì)比、平整度及損傷的檢測(cè)；
③連接的檢測(cè)。
六、建筑工程量計(jì)算
(一)考試目的
建筑工程工程量的計(jì)算是確定建設(shè)工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)，識(shí)圖是評(píng)估人員通過讀圖認(rèn)識(shí)建筑工程構(gòu)造和計(jì)算工程量的重要途徑。這部分內(nèi)容主要考核評(píng)估人員建筑工程識(shí)圖能力和對(duì)工程量計(jì)算的熟練程度。
(二)考試基本要求
1．熟悉建筑工程圖紙的基本內(nèi)容，了解工程圖紙及其分類、識(shí)圖原理。
2．掌握房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則，了解房屋建筑面積的概念和作用。
3．掌握土方工程中人工挖土方工程量計(jì)算規(guī)則、砌體工程主要項(xiàng)目工程量計(jì)算規(guī)則，以及混凝土及鋼筋混凝土主要項(xiàng)目工程量計(jì)算規(guī)則，熟悉土方工程、砌體工程、混凝土及鋼筋混凝土其他工程量及門窗工程、樓地面工程、裝飾裝修工程量計(jì)算規(guī)則。
4．了解橋梁工程、隧道工程、公路工程、鐵路線路工程量計(jì)算思路。
(三)要點(diǎn)說明
下述房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則是指國(guó)家建設(shè)行政主管部門頒布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，工程量計(jì)算規(guī)則是指<全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》。
1．房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則
(1)計(jì)算全面積的范圍。①單層建筑物；②多層建筑物；③結(jié)構(gòu)、層數(shù)不同的同一建筑物；④地下室、半地下室、地下車間、倉(cāng)庫(kù)、商店、車站，地下指揮部等及相應(yīng)出入口；⑤坡地建筑物利用吊腳空間設(shè)置的架空層和深基礎(chǔ)地下架空層，其層高超過2．2m時(shí)；⑥穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳及回廊；⑦室內(nèi)樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等；⑧書庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)；⑨有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室；⑩建筑物內(nèi)設(shè)備管道層、貯藏室其層高超過2．2m時(shí)；⑩屋面上部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等；⑩建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門斗、眺望間、觀望電梯間、陽(yáng)臺(tái)、櫥窗、挑廊、走廊等；⑩建筑物間有頂蓋的架空走廊；⑩室外樓梯；⑩建筑物內(nèi)變形縫、沉降縫等，凡縫寬在300mm以內(nèi)時(shí)。
(2)折算面積的范圍。①有柱的雨篷、車棚、貨棚、站臺(tái)等的建筑面積，獨(dú)立柱的雨篷、單排柱的車棚、貨棚站臺(tái)等的建筑面積；②建筑物外有柱和頂蓋的走廊、檐廊的建筑面積，有蓋無柱走廊、檐廊的建筑面積，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)的建筑面積。
(3)不計(jì)算建筑面積的范圍。
2．人工挖土工程量計(jì)算規(guī)則
人工挖土工程量計(jì)算包括人工挖溝槽、基坑、土方等工程量計(jì)算。計(jì)算時(shí)首先明確三者的劃分標(biāo)準(zhǔn)。
挖掘溝槽、基坑、土方的工程量按挖方體積計(jì)算。需放坡時(shí)，要考慮放坡系數(shù)。計(jì)算基底寬度時(shí)，需考慮工作面寬。挖溝槽、基坑需支擋土板時(shí)，溝槽、基坑底寬單面支擋土板增加1Ocm，雙面增加20cm，支擋土板后，不再計(jì)算放坡。
溝槽、基坑深度按圖示槽、坑底面至室外地坪深度計(jì)算。溝槽的長(zhǎng)度，外墻溝槽按圖示中心線長(zhǎng)度計(jì)算；內(nèi)墻溝槽按圖示基礎(chǔ)底面之間凈長(zhǎng)線或內(nèi)槽凈長(zhǎng)線(如留工作面或加擋土板時(shí))計(jì)算；槽底寬度按圖示尺寸(或加工作面和擋土板寬度)計(jì)算，內(nèi)外突出部分(垛、附墻煙囪)體積并人溝槽土方工程量?jī)?nèi)計(jì)算。
3．磚基礎(chǔ)工程量計(jì)算規(guī)則
計(jì)算磚基礎(chǔ)工程量時(shí)，首先要明確磚基礎(chǔ)與磚墻的劃分界限。
磚基礎(chǔ)工程量，按施工圖示尺寸以立方米計(jì)算，計(jì)算公式為：
磚基礎(chǔ)工程量=基礎(chǔ)長(zhǎng)度×基礎(chǔ)斷面面積±應(yīng)并入(扣除)體積
(1)基礎(chǔ)長(zhǎng)度的計(jì)算。外墻墻基按外墻中心線長(zhǎng)度計(jì)算，內(nèi)墻墻基按內(nèi)墻基凈長(zhǎng)計(jì)算。
(2)基礎(chǔ)斷面面積的計(jì)算。計(jì)算公式為：
基礎(chǔ)斷面面積=標(biāo)準(zhǔn)厚墻基面積+大放腳增加斷面面積
或：基礎(chǔ)斷面面積=標(biāo)準(zhǔn)墻基厚度×(基礎(chǔ)深度+大放腳折加高度)
4．磚墻工程量計(jì)算規(guī)則
磚墻按墻長(zhǎng)乘墻高乘墻厚以立方米計(jì)算工程量，計(jì)算公式如
下：
墻體工程量=墻長(zhǎng)×墻高×墻厚土應(yīng)并入(或扣除)體積
墻體長(zhǎng)度：外墻長(zhǎng)度按外墻中心線長(zhǎng)度計(jì)算，內(nèi)墻長(zhǎng)度按內(nèi)墻凈長(zhǎng)線計(jì)算。墻體厚度：標(biāo)準(zhǔn)磚以240mm×115mm×53mm尺寸為準(zhǔn)，其砌體計(jì)算厚度按規(guī)定尺寸計(jì)算。非標(biāo)準(zhǔn)磚砌體厚度應(yīng)按磚實(shí)際規(guī)格和設(shè)計(jì)厚度計(jì)算。墻身高度：外墻墻身以設(shè)計(jì)室內(nèi)地坪為計(jì)算起點(diǎn)， 內(nèi)墻首層以室內(nèi)地坪、二層及二層以上以樓板面為起點(diǎn)，不同類型的內(nèi)、外墻和山墻按相應(yīng)規(guī)定計(jì)算高度。
5．女兒墻工程量計(jì)算規(guī)則
女兒墻按墻長(zhǎng)乘墻高乘墻厚以立方米計(jì)算。高度自外墻頂面算至圖示女兒墻頂面，長(zhǎng)度按外墻中心線長(zhǎng)度計(jì)算，分別不同墻厚并入外墻工程量?jī)?nèi)。
6．框架間砌體、多孔磚墻、空心磚墻、砌塊墻工程量計(jì)算規(guī)則
按圖示砌筑面積乘以墻厚以立方米計(jì)算，應(yīng)扣除門窗洞口，0．3平方米以上洞口和鋼筋混凝土過梁等所占體積。但不扣除多孔磚的孔、空心部分的體積。
7．現(xiàn)澆混凝土及鋼筋混凝土模板工程量計(jì)算規(guī)則現(xiàn)澆混凝土及鋼筋混凝土模板工程量計(jì)算，除另有規(guī)定者外，均應(yīng)區(qū)別模板的不同材質(zhì)，按混凝土與模板接觸面的面積，以平方米計(jì)算。
(1)現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架，分別按梁、板、柱、墻有關(guān)規(guī)定計(jì)算，附墻柱并人墻內(nèi)工程量。
(2)杯形基礎(chǔ)杯口高度大于杯口大邊長(zhǎng)度的，套高杯基礎(chǔ)定額項(xiàng)目。
(3)現(xiàn)澆鋼筋混凝土懸挑板(雨篷、陽(yáng)臺(tái))的模板，按圖示外挑部分尺寸的水平投影面積計(jì)算。挑出墻外的牛腿梁及板邊模板不另計(jì)算。
(4)現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯，以圖示露明面尺寸的水平投影面積計(jì)算，不扣除小于500mm樓梯井所占面積。樓梯的踏步、踏步板平臺(tái)梁等側(cè)面模板不另計(jì)算。
(5)混凝土臺(tái)階不包括梯帶，按圖示臺(tái)階尺寸的水平投影面積計(jì)算，臺(tái)階端頭兩側(cè)不另計(jì)算模板面積。
(6)現(xiàn)澆混凝土小型池槽按構(gòu)件外圍體積計(jì)算，池槽內(nèi)、外側(cè)及底部的模板不應(yīng)另計(jì)算。
8．預(yù)制混凝土及鋼筋混凝土構(gòu)件模板工程量計(jì)算規(guī)則預(yù)制鋼筋混凝土模板工程量，除另有規(guī)定者外均按混凝土實(shí)體體積以立方米計(jì)算。小型池槽按外型體積以立方米計(jì)算。預(yù)制樁尖按虛體積(不扣除樁尖虛體積部分)計(jì)算。
9．現(xiàn)澆混凝土工程量計(jì)算規(guī)則
混凝土工程量除另有規(guī)定者外，均按圖示尺寸實(shí)體體積以立方米計(jì)算。不扣除構(gòu)件內(nèi)鋼筋、預(yù)埋鐵件及墻、板中0．3平方米內(nèi)的孔洞所占體積。
(1)現(xiàn)澆基礎(chǔ)
①有肋帶形混凝土基礎(chǔ)，其肋高與肋寬之比在4：1以內(nèi)的按有肋帶形基礎(chǔ)計(jì)算。超過4：1時(shí)，其基礎(chǔ)擴(kuò)大面以下按板式基礎(chǔ)計(jì)算，以上部分按墻計(jì)算。
②獨(dú)立基礎(chǔ)工程量，應(yīng)按不同構(gòu)造形式分別計(jì)算。杯形基礎(chǔ)工程量，按基礎(chǔ)外形體積減去杯口體積后計(jì)算。
③滿堂基礎(chǔ)工程量。無梁式滿堂基礎(chǔ)工程量應(yīng)按板的體積加柱腳的體積計(jì)算。有梁式滿堂基礎(chǔ)工程量應(yīng)分別計(jì)算板和梁的體積，再相加而得。箱式滿堂基礎(chǔ)應(yīng)分別按無梁式滿堂基礎(chǔ)(底板)、柱、墻、梁、板有關(guān)規(guī)定計(jì)算，套有關(guān)定額項(xiàng)目。
(2)現(xiàn)澆柱。按圖示斷面尺寸乘以柱高以立方米計(jì)算。有梁板、無梁板、框架柱和構(gòu)造柱的柱高按相應(yīng)規(guī)定計(jì)算；依附柱上的牛腿，并入柱身體積內(nèi)計(jì)算。
(3)現(xiàn)澆梁。按圖示斷面尺寸乘以梁長(zhǎng)以立方米計(jì)算，當(dāng)梁與柱連接、主梁與次梁連接、梁與混凝土墻連接、梁伸入到墻體內(nèi)時(shí)梁長(zhǎng)按相應(yīng)規(guī)定計(jì)算；圈梁長(zhǎng)，外墻上按外墻中心線長(zhǎng)計(jì)算，內(nèi)墻按凈長(zhǎng)線計(jì)算。
(4)現(xiàn)澆板。按圖示面積乘以板厚以立方米計(jì)算，其中：有梁板工程量為主、次梁與板的體積之和；無梁板按板和柱帽體積之和計(jì)算；平板按板實(shí)體體積計(jì)算；現(xiàn)澆挑檐天溝與板(包括屋面板、樓板)連接時(shí)，以外墻為分界線，與圈梁(包括其他梁)連接時(shí)，以梁外邊線為分界線。外墻外邊線以外或梁外邊線以外為挑檐天溝。各類板伸人墻內(nèi)的板頭并入板體積內(nèi)計(jì)算。
(5)現(xiàn)澆墻。按圖示墻長(zhǎng)乘以墻高及厚度以立方米計(jì)算，應(yīng)扣除門窗洞口及0．3平方米以外孔洞的體積，墻垛及突出部分并入墻體積內(nèi)計(jì)算。其中墻長(zhǎng)：外墻按中心線長(zhǎng)計(jì)算，內(nèi)墻按凈長(zhǎng)線長(zhǎng)計(jì)算，有柱者算至柱側(cè)面(指突出墻外的柱)。墻高：從墻基上表面或基礎(chǔ)梁上表面算至墻頂，有梁者算至梁底面(指突出墻外的梁)。
(6)整體樓梯包括休息平臺(tái)，平臺(tái)梁、斜梁及樓梯的連接梁，按水平投影面積計(jì)算。不扣除寬度小于500mm的樓梯井，伸入墻內(nèi)部分不另增加。
(7)陽(yáng)臺(tái)、雨篷(懸挑板)，按伸出外墻的水平投影面積計(jì)算，伸出外墻的牛腿不另計(jì)算。帶反挑檐的雨篷按展開面積并入雨篷內(nèi)計(jì)算。
(8)欄桿按凈長(zhǎng)度以延長(zhǎng)米計(jì)算。伸入墻內(nèi)的長(zhǎng)度已綜合在定額內(nèi)。欄板以立方米計(jì)算，伸入墻內(nèi)的欄板，合并計(jì)算。
(9)預(yù)制板補(bǔ)現(xiàn)澆板縫時(shí)，板縫寬度超過20cm者按平板計(jì)算。
10．預(yù)制構(gòu)件混凝土工程量計(jì)算規(guī)則
預(yù)制混凝土工程量均按圖示尺寸實(shí)體體積以立方米計(jì)算，不扣除構(gòu)件內(nèi)鋼筋、鐵件及小于300mm×300mm以內(nèi)孔洞面積。
預(yù)制鋼筋混凝土框架柱現(xiàn)澆接頭(包括梁接頭)按設(shè)計(jì)規(guī)定斷面和長(zhǎng)度以立方米計(jì)算。預(yù)制樁按樁全長(zhǎng)(包括樁尖)乘以樁斷面(空心樁應(yīng)扣除孔洞體積)以立方米計(jì)算。
11．鋼筋工程量計(jì)算規(guī)則
鋼筋工程應(yīng)區(qū)別現(xiàn)澆、預(yù)制構(gòu)件、不同鋼種和規(guī)格，分別按設(shè)計(jì)長(zhǎng)度乘以單位重量，以噸計(jì)算匯總。
(1)普通鋼筋
鋼筋長(zhǎng)度=構(gòu)件長(zhǎng)度-端部保護(hù)層厚度+增加長(zhǎng)度
縱向受力的普通鋼筋和預(yù)應(yīng)力鋼筋，其混凝土保護(hù)層厚度不應(yīng)小于鋼筋的公稱直徑，且應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定。增加長(zhǎng)度指彎鉤、彎起、搭接和錨固等增加的長(zhǎng)度。
(2)箍筋
每一構(gòu)件箍筋總長(zhǎng)度=每根箍筋長(zhǎng)度×箍筋根數(shù)
每根箍筋長(zhǎng)度：直徑1Omm以下的，按混凝土構(gòu)件外圍周長(zhǎng)計(jì)算；直徑在1Omm以上時(shí)，按混凝土構(gòu)件外圍周長(zhǎng)再加25mm計(jì)算。
(3)預(yù)應(yīng)力鋼筋
先張法預(yù)應(yīng)力鋼筋，按構(gòu)件外形尺寸計(jì)算長(zhǎng)度；后張法預(yù)應(yīng)力鋼筋按設(shè)計(jì)圖紙規(guī)定的預(yù)應(yīng)力鋼筋預(yù)留孔道長(zhǎng)度，并區(qū)別不同的錨具類型，分別按有關(guān)規(guī)定計(jì)算。
七、建設(shè)工程造價(jià)及其構(gòu)成
(一)考試目的
建設(shè)工程的造價(jià)是決定建設(shè)工程價(jià)值的重要因素，掌握建設(shè)工程造價(jià)的構(gòu)成有助于評(píng)估人員正確理解工程建設(shè)過程中支付的各項(xiàng)費(fèi)用和成本，正確分析建設(shè)過程中形成的各種數(shù)據(jù)資料，對(duì)于提高評(píng)估工作的技術(shù)含量具有重要作用。這部分內(nèi)容主要考核評(píng)估人員對(duì)建設(shè)工程造價(jià)構(gòu)成和計(jì)算的熟練程度。
(二)考試基本要求
1．掌握工程建設(shè)不同階段造價(jià)文件的作用和內(nèi)容，熟悉建設(shè)工程造價(jià)及相關(guān)概念，熟悉建設(shè)工程定額計(jì)價(jià)原理和工程量清單計(jì)價(jià)有關(guān)規(guī)定，了解建設(shè)工程概預(yù)算概念、定額概念及類型。
2．掌握建設(shè)工程造價(jià)的構(gòu)成，熟悉設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用的構(gòu)成以及預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息的內(nèi)容。
3．掌握建筑安裝工程費(fèi)用的構(gòu)成及直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)及稅金的構(gòu)成和計(jì)算方法，熟悉工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)辦法。
(三)要點(diǎn)說明
1．工程建設(shè)不同階段造價(jià)文件的作用和內(nèi)容
(1)投資估算
投資估算是指在工程建設(shè)的前期(規(guī)劃、項(xiàng)目建議書)階段，項(xiàng)目建設(shè)單位向國(guó)家計(jì)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)或國(guó)家、建設(shè)主體對(duì)擬立項(xiàng)目進(jìn)行決策，確定建設(shè)項(xiàng)目在規(guī)劃、項(xiàng)目建議書等不同階段的投資總額而編制的造價(jià)文件。投資估算是論證擬建項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否合理的重要文件，是決策、籌資和控制造價(jià)的主要依據(jù)。
(2)設(shè)計(jì)概算和修正概算
設(shè)計(jì)概算是根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙、概算定額規(guī)定的工程量計(jì)算規(guī)則和設(shè)計(jì)概算編制方法，預(yù)先測(cè)定工程造價(jià)的文件。設(shè)計(jì)概算文件較投資估算準(zhǔn)確性有所提高，但又受投資估算的控制。設(shè)計(jì)概算文件包括建設(shè)項(xiàng)目總概算、單項(xiàng)工程綜合概算和單位工程概算。修正概算是在擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段對(duì)概算進(jìn)行的修正調(diào)整，較概算造價(jià)準(zhǔn)確，但受概算造價(jià)控制。
(3)施工圖預(yù)算
施工圖預(yù)算是根據(jù)已批準(zhǔn)的施工圖紙，在施工方案(或施工組織設(shè)計(jì))已確定的前提下，按照預(yù)算定額規(guī)定的工程量計(jì)算規(guī)則和施工圖預(yù)算編制方法預(yù)先編制的工程造價(jià)文件。施工圖預(yù)算造價(jià)較概算造價(jià)更為詳盡和準(zhǔn)確，但同樣要受前一階段所確定的概算造價(jià)的控制。
(4)合同價(jià)
合同價(jià)是指在工程招投標(biāo)階段通過簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設(shè)備材料采購(gòu)合同，以及技術(shù)和咨詢服務(wù)合同所確定的價(jià)格。
(5)結(jié)算價(jià)
工程結(jié)算價(jià)是指一個(gè)單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程或分項(xiàng)工程完工后，經(jīng)建設(shè)單位及有關(guān)部門驗(yàn)收并辦理驗(yàn)收手續(xù)后，施工企業(yè)根據(jù)施工過程中現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的記錄、設(shè)計(jì)變更通知書、現(xiàn)場(chǎng)工程更改簽證、預(yù)算定額、材料預(yù)算價(jià)格和各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等資料，在工程結(jié)算時(shí)按合同調(diào)價(jià)范圍和調(diào)價(jià)方法，對(duì)實(shí)際發(fā)生的工程量增減、設(shè)備和材料價(jià)差等進(jìn)行調(diào)整后計(jì)算和確定的價(jià)格。結(jié)算價(jià)是該結(jié)算工程的實(shí)際價(jià)格，是結(jié)算工程價(jià)款、確定工程收入、考核工程成本、進(jìn)行計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、經(jīng)濟(jì)核算及竣工決算等的依據(jù)。
(6)竣工決算
竣工決算是指在竣工驗(yàn)收后，由建設(shè)單位編制的建設(shè)項(xiàng)目從籌建到建設(shè)投產(chǎn)或使用的全部實(shí)際成本的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是最終確定的實(shí)際工程造價(jià)，是建設(shè)投資管理的重要環(huán)節(jié)，是工程竣工驗(yàn)收、交付使用的重要依據(jù)，也是進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)總結(jié)，銀行對(duì)其實(shí)行監(jiān)督的必要手段。
2．建設(shè)工程造價(jià)的構(gòu)成
建設(shè)工程造價(jià)包括設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(自2000年1月起發(fā)生的投資額，暫停征收該稅種)。
3．建筑安裝工程費(fèi)用的內(nèi)容和構(gòu)成
建筑安裝工程費(fèi)用包括建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。根據(jù)建設(shè)部頒布的(建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成)[建標(biāo)[2003]206號(hào)](自2004年1月1日施行)文件規(guī)定，我國(guó)建筑安裝工程費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金四大部分。
4．直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)及稅金的構(gòu)成和計(jì)算方法
(1)直接費(fèi)
由直接工程費(fèi)和措施費(fèi)構(gòu)成。
直接工程費(fèi)是指施工過程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。
人工費(fèi)=∑(工日消耗量×日工資單價(jià))
材料費(fèi)=∑(材料消耗量×材料基價(jià))+檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)
施工機(jī)械使用費(fèi)=∑(施工機(jī)械臺(tái)班消耗量×機(jī)械臺(tái)班單價(jià))
措施費(fèi)是指為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用。措施費(fèi)可根據(jù)專業(yè)和地區(qū)的情況自行補(bǔ)充。各專業(yè)工程的專用措施費(fèi)項(xiàng)目的計(jì)算方法由各地區(qū)或國(guó)務(wù)院有關(guān)專業(yè)主管部門的工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)自行制定。
(2)間接費(fèi)
間接費(fèi)由規(guī)費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)組成。
規(guī)費(fèi)是指政府和有關(guān)權(quán)力部門規(guī)定必須繳納的費(fèi)用。內(nèi)容包括工程排污費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)、住房公積金、危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害保險(xiǎn)等。規(guī)費(fèi)根據(jù)本地區(qū)典型工程發(fā)承包價(jià)的分析資料綜合取定計(jì)算中所需數(shù)據(jù)。企業(yè)管理費(fèi)是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)管理所需費(fèi)用。內(nèi)容包括管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅金和其他費(fèi)用等。
間接費(fèi)是按相應(yīng)的計(jì)取基礎(chǔ)乘以間接費(fèi)費(fèi)率(指導(dǎo)性費(fèi)率)確定的。
(3)利潤(rùn)及稅金
利潤(rùn)是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利，它是按相應(yīng)的計(jì)取基礎(chǔ)乘以利潤(rùn)率確定的。稅金是指國(guó)家稅法規(guī)定的應(yīng)計(jì)建筑安裝工程造價(jià)內(nèi)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。
稅金=(稅前造價(jià)+利潤(rùn))×稅率(％)
八、建設(shè)工程造價(jià)的確定
(一)考試目的
工程計(jì)價(jià)方法在工程建設(shè)的各個(gè)階段有所不同，掌握這些方法，有助于評(píng)估人員正確理解和分析工程造價(jià)文件，在評(píng)估中靈活借鑒造價(jià)計(jì)價(jià)方法，為合理確定建設(shè)工程重置成本和估算擬建項(xiàng)目投資起著至關(guān)重要的作用。這部分內(nèi)容主要考核評(píng)估人員進(jìn)行工程造價(jià)核算的能力。
(二)考試基本要求
1．了解投資估算的內(nèi)容和編制方法。
2．掌握設(shè)計(jì)概算的概念和內(nèi)容及單位建筑工程概算編制方法；熟悉設(shè)計(jì)概算的主要作用和編制依據(jù)，熟悉單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法；了解單項(xiàng)工程綜合概算和建設(shè)項(xiàng)目總概算的編制方法。
3．掌握施工圖預(yù)算的概念和內(nèi)容及施工圖預(yù)算的編制方法，熟悉施工圖預(yù)算的主要作用和編制依據(jù)，了解給排水、采暖、燃?xì)�、電氣照明安裝工程施工圖預(yù)算的編制。
4．掌握工程量清單計(jì)價(jià)的基本方法和程序，熟悉工程量清單統(tǒng)一格式，了解工程量清單計(jì)價(jià)及其作用。
5．了解工程結(jié)算和竣工決算的內(nèi)容。
(三)要點(diǎn)說明
1．設(shè)計(jì)概算的概念和內(nèi)容
設(shè)計(jì)概算是在投資估算的控制下由設(shè)計(jì)單位根據(jù)初步設(shè)計(jì)(或技術(shù)設(shè)計(jì))圖紙及說明、概算定額(概算指標(biāo))、各項(xiàng)費(fèi)用定額或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(指標(biāo))、設(shè)備、材料預(yù)算價(jià)格等資料，編制和確定的建設(shè)項(xiàng)目從籌建至竣工交付使用所需全部建設(shè)費(fèi)用的文件。設(shè)計(jì)概算包括靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資兩個(gè)部分，可分為單位工程概算、單項(xiàng)工程綜合概算和建設(shè)項(xiàng)目總概算三級(jí)。
2．單位建筑工程概算編制方法
(1)概算定額法
利用概算定額編制單位建筑工程設(shè)計(jì)概算的方法，與利用預(yù)算定額編制單位建筑工程施工圖預(yù)算的方法基本相同。其不同之處在于編制概算所采用的依據(jù)是概算定額，所采用的工程量計(jì)算規(guī)則是概算工程量計(jì)算規(guī)則。該方法要求初步設(shè)計(jì)達(dá)到一定深度，建筑結(jié)構(gòu)比較明確時(shí)，方可采用。
(2)概算指標(biāo)法
概算指標(biāo)法是采用直接工程費(fèi)指標(biāo)。概算指標(biāo)法是將擬建廠房、住宅的建筑面積或體積乘以技術(shù)條件相同或基本相同的概算指標(biāo)而得出直接工程費(fèi)，然后按規(guī)定計(jì)算出措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金等，編制單位工程概算的方法。該方法適用于初步設(shè)計(jì)深度不夠，不能準(zhǔn)確地計(jì)算工程量，但工程設(shè)計(jì)是采用技術(shù)比較成熟而又有類似工程概算指標(biāo)可以利用的情況。因此，其計(jì)算精度較低，是一種對(duì)工程造價(jià)估算的方法，但由于其編制速度快，故有一定實(shí)用價(jià)值。
在擬建項(xiàng)目結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)相同時(shí)，可直接套用概算指標(biāo)編制概算。當(dāng)擬建項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)有局部不同時(shí)，必須對(duì)概算指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整后方可套用�？刹捎谜{(diào)整概算指標(biāo)中的每平方米(立方米)造價(jià)和調(diào)整概算指標(biāo)中的工、料、機(jī)數(shù)量?jī)煞N方法調(diào)整。
(3)類似工程預(yù)算法
類似工程預(yù)算法是利用技術(shù)條件與設(shè)計(jì)對(duì)象相類似的已完工程或在建工程的工程造價(jià)資料來編制擬建工程設(shè)計(jì)概算的方法。該方法適用于擬建工程初步設(shè)計(jì)與已完工程或在建工程的設(shè)計(jì)相類似又沒有可用的概算指標(biāo)的情況，但必須對(duì)建筑結(jié)構(gòu)差異和價(jià)差進(jìn)行調(diào)整。
3．施工圖預(yù)算的概念和內(nèi)容
施工圖預(yù)算是根據(jù)施工圖，按照各專業(yè)工程的預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則統(tǒng)計(jì)計(jì)算出工程量，并考慮實(shí)施施工圖的施工組織設(shè)計(jì)確定的施工方案或方法，按照現(xiàn)行預(yù)算定額、工程建設(shè)費(fèi)用定額、材料預(yù)算價(jià)格和建設(shè)主管部門規(guī)定的費(fèi)用計(jì)算程序及其他取費(fèi)規(guī)定等，確定的單位工程、單項(xiàng)工程及建設(shè)項(xiàng)目建筑安裝工程造價(jià)的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)文件。施工圖預(yù)算包括單位工程預(yù)算、單項(xiàng)工程預(yù)算和建設(shè)項(xiàng)目總預(yù)算。
4．施工圖預(yù)算的編制方法
(1)單價(jià)法
根據(jù)地區(qū)統(tǒng)一單位估價(jià)表中的各項(xiàng)定額單價(jià)，乘以相應(yīng)的各分項(xiàng)工程的工程量，匯總相加，得到單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)之和；再加上按規(guī)定程序計(jì)算出來的措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金，得出單位工程的施工圖預(yù)算造價(jià)的方法。
(2)實(shí)物法
應(yīng)用實(shí)物法編制施工圖預(yù)算，首先根據(jù)施工圖紙分別計(jì)算出分項(xiàng)工程量，然后套用相應(yīng)預(yù)算人工、材料、機(jī)械臺(tái)班的定額用量，再分別乘以工程所在地當(dāng)時(shí)的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班的實(shí)際單價(jià)，求出單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)和施工機(jī)械使用費(fèi)，并匯總求和，進(jìn)而求得直接工程費(fèi)，然后再按規(guī)定計(jì)取其他各項(xiàng)費(fèi)用，匯總后就可得出單位工程施工圖預(yù)算造價(jià)。
(3)綜合單價(jià)法
所謂綜合單價(jià)即分項(xiàng)工程完全單價(jià)，是將各種工料和價(jià)格從市場(chǎng)上采集后編制成直接工程費(fèi)，然后以直接工程費(fèi)為基準(zhǔn)參照費(fèi)用定額把各項(xiàng)間接費(fèi)和利潤(rùn)、稅金分解到各分部分項(xiàng)工程合成為綜合單價(jià)，某分項(xiàng)工程綜合單價(jià)乘以工程量即為該分項(xiàng)工程的合價(jià)，所有分項(xiàng)工程合價(jià)匯總后即為該工程的總價(jià)。這種方法與前述方法相比較，主要區(qū)別在于：間接費(fèi)和利稅是用一個(gè)費(fèi)率分?jǐn)偟椒猪?xiàng)工程單價(jià)中，從而組成分項(xiàng)工程完全單價(jià)的。
5．工程量清單計(jì)價(jià)的基本方法
工程量清單計(jì)價(jià)模式，是由全國(guó)制定統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則，并且給出統(tǒng)一項(xiàng)目劃分之下的各項(xiàng)目的消耗標(biāo)準(zhǔn)，在招標(biāo)時(shí)，由招標(biāo)方提供工程量清單，各投標(biāo)單位(承包商)根據(jù)自己的實(shí)力，按照競(jìng)爭(zhēng)策略的要求自主報(bào)價(jià)，業(yè)主擇優(yōu)定標(biāo)，以工程合同使報(bào)價(jià)法定化，施工中出現(xiàn)與招標(biāo)文件或合同規(guī)定不符合的情況或工程量發(fā)生變化時(shí)據(jù)實(shí)索賠，調(diào)整支付。
工程量清單計(jì)價(jià)的基本過程分為兩個(gè)階段：工程量清單編制和工程量清單計(jì)價(jià)過程。
(1)工程量清單編制
工程量清單是由招標(biāo)人按照"計(jì)價(jià)規(guī)范"附錄中統(tǒng)一的項(xiàng)目編碼、項(xiàng)目名稱、計(jì)量單位和工程量計(jì)算規(guī)則，結(jié)合施工設(shè)計(jì)圖紙、施工現(xiàn)場(chǎng)情況和招投文件中的有關(guān)要求進(jìn)行編制。包括分部分項(xiàng)工程清單、措施項(xiàng)目清單、其他項(xiàng)目清單。
①分部分項(xiàng)工程量清單。在編制分部分項(xiàng)工程量清單時(shí)作到四個(gè)統(tǒng)一，即項(xiàng)目編碼統(tǒng)一、項(xiàng)目名稱統(tǒng)一、計(jì)量單位統(tǒng)一和工程量計(jì)算規(guī)則統(tǒng)一。
②措施項(xiàng)目清單。措施項(xiàng)目指為完成工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中技術(shù)、生活、安全等方面的非工程實(shí)體項(xiàng)目。措施項(xiàng)目清單的編制除考慮工程本身的因素外，還涉及水文、氣象、環(huán)境、安全等和施工企業(yè)的實(shí)際情況列項(xiàng)，可參考"計(jì)價(jià)規(guī)范"提供的"措施項(xiàng)目一覽表"列項(xiàng)，不足部分可補(bǔ)充。
③其他項(xiàng)目清單。其他項(xiàng)目清單應(yīng)根據(jù)擬建工程的具體情況列項(xiàng)。計(jì)價(jià)規(guī)范提供了兩部分四項(xiàng)作為列項(xiàng)參考，不足部分可補(bǔ)充。
(2)工程量清單計(jì)價(jià)
工程量清單計(jì)價(jià)包括編制招標(biāo)標(biāo)底、投標(biāo)報(bào)價(jià)、合同價(jià)款的確定和辦理工程結(jié)算等。工程量清單計(jì)價(jià)應(yīng)包括按招標(biāo)文件規(guī)定，完成由招標(biāo)人提供的工程量清單所列項(xiàng)目的全部費(fèi)用，具體包括分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)和規(guī)費(fèi)、稅金。工程量清單計(jì)價(jià)采用綜合單價(jià)計(jì)價(jià)，綜合單價(jià)包括完成規(guī)定計(jì)量單位合格產(chǎn)品所需的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)，并考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。綜合單價(jià)適用于分部分項(xiàng)工程量清單、措施項(xiàng)目清單和其他項(xiàng)目清單。分部分項(xiàng)工程量清單的綜合單價(jià)，不包括招標(biāo)人自行采購(gòu)材料的價(jià)款。
①標(biāo)底的編制。招標(biāo)工程如設(shè)標(biāo)底，標(biāo)底應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的工程量清單和有關(guān)要求、施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況、合理的施工方法以及按照省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定的有關(guān)工程造價(jià)計(jì)價(jià)辦法進(jìn)行編制。
②投標(biāo)報(bào)價(jià)。投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的工程量清單和有關(guān)要求、施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及擬定的施工方案或施工組織設(shè)計(jì)，依據(jù)企業(yè)定額和市場(chǎng)價(jià)格信息，或參照建設(shè)行政主管部門發(fā)布的社會(huì)平均消耗量定額進(jìn)行編制。
③工程量變更及其計(jì)價(jià)。合同總綜合單價(jià)因工程量變更需調(diào)整時(shí)，除合同另有約定外，應(yīng)按下列辦法確定：
第一，工程量清單漏項(xiàng)或設(shè)計(jì)變更引起新的工程量清單項(xiàng)目，其相應(yīng)綜合單價(jià)由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后作為結(jié)算的依據(jù)。
第二，由于工程量清單的工程數(shù)量有誤或設(shè)計(jì)變更引起工程量增減，屬合同約定幅度以內(nèi)的，應(yīng)執(zhí)行原有的綜合單價(jià)；屬合同約定幅度以外的，其增加部分的工程量或減少后剩余部分的工程量的綜合單價(jià)由承包人提出，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后，作為結(jié)算依據(jù)。
由于工程量的變更，且實(shí)際發(fā)生了規(guī)定以外的費(fèi)用損失，承包人可提出索賠要求，與發(fā)包人協(xié)商確認(rèn)后，給予補(bǔ)償。
九、建設(shè)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與功能評(píng)價(jià)
(一)考試目的
在資產(chǎn)評(píng)估的多種方法中，收益法是以資產(chǎn)未來收益確定其價(jià)值的方法，因此，在評(píng)估中要充分考慮待估資產(chǎn)未來可能為其所有者或使用者帶來的經(jīng)濟(jì)效益。評(píng)估人員學(xué)習(xí)建設(shè)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的知識(shí)，有助于加深其對(duì)工程投資經(jīng)濟(jì)效果的理解，拓展評(píng)估工作思路。
建筑工程功能評(píng)價(jià)，是對(duì)建筑產(chǎn)品滿足社會(huì)需要程度的綜合評(píng)價(jià)，評(píng)估人員除了從物質(zhì)上認(rèn)識(shí)建設(shè)工程之外，還需熟悉從社會(huì)性、適用性、安全性、藝術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性等多個(gè)角度對(duì)一個(gè)建筑產(chǎn)品的綜合質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)的方法，熟悉建筑工程功能評(píng)價(jià)的方法十分必要。
這部分內(nèi)容主要考核評(píng)估人員對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和功能評(píng)價(jià)基本知識(shí)的熟悉程度和應(yīng)用能力。
(二)考試基本要求
1．掌握財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，掌握財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中反映項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)的計(jì)算方法和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；熟悉財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的識(shí)別和計(jì)算，熟悉財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制，熟悉財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中反映項(xiàng)目清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；了解財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的概念、工作程序及內(nèi)容。
2．熟悉建筑工程功能評(píng)價(jià)的內(nèi)容及建筑工程功能評(píng)價(jià)的方法。
(三)要點(diǎn)說明
1．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值，可分為靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。其中靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括靜態(tài)投資回收期、借款償還期、投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、利息備付率和償債備付率等；動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括動(dòng)態(tài)投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等。
根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)，可分為時(shí)間性、價(jià)值性和比率性指標(biāo)。其中時(shí)間性指標(biāo)包括投資回收期和借款償還期等；價(jià)值性指標(biāo)包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等；比率性指標(biāo)包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、利息備付率和償債備付率等。
2．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中反映項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)的計(jì)算方法和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
(1)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)折現(xiàn)率(ie)，將項(xiàng)目計(jì)算期(n)內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。可根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算得到。其表達(dá)式為：
在多方案比選中，取財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大者為優(yōu)，如果FNPV≥0，說明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上可以接受。
(2)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目終了時(shí)，保證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。代表了項(xiàng)目占用資金預(yù)期可獲得的收益率，可以用來衡量投資的回報(bào)水平。其表達(dá)式為：
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算應(yīng)先采用試算法，后采用內(nèi)插法求得。內(nèi)插公式為：
內(nèi)部收益率愈大，說明項(xiàng)目的獲利能力越大；將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic相比，當(dāng)FIRR≥ic時(shí)，則項(xiàng)目的盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上可以被接受。
(3)動(dòng)態(tài)投資回收期(Pt)
動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映投資回收能力的重要指標(biāo)。動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，一般自建設(shè)開始年算起。其表達(dá)式為：
計(jì)算公式為：
動(dòng)態(tài)投資回收額=（累計(jì)折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值
在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期愈小說明項(xiàng)目投資回收的能力越強(qiáng)；動(dòng)態(tài)投資回收期Pt與基準(zhǔn)回收期Pc相比較，如果Pt≤Pc，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。
(4)投資利潤(rùn)率
投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與投資總額的比率。
它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。計(jì)算公式為：投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/投資總額×100％投資利潤(rùn)率數(shù)值愈大愈好。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均投資利潤(rùn)率相比，當(dāng)投資利潤(rùn)率》行業(yè)平均投資利潤(rùn)率時(shí)，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。
(5)投資利稅率
投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份的年利稅總額或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利稅總額與投資總額的比率。它是反映項(xiàng)目單位投資盈利能力和對(duì)財(cái)政所做貢獻(xiàn)大小的指標(biāo)。計(jì)算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/投資部額×100％
投資利稅率數(shù)值愈大愈好。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，當(dāng)投資利稅率≥行業(yè)平均投資利稅率時(shí)，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。
(6)資本金利潤(rùn)率
資本金利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率。它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。計(jì)算公式為：
資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利稅總額/資本金×100％
該指標(biāo)數(shù)據(jù)愈大愈好，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以同行業(yè)的平均資本金利潤(rùn)率作比較，大于或等于平均資本金利潤(rùn)率時(shí)為可行。
十、建筑物的損耗
(一)考試目的
建筑物的損耗是決定其價(jià)值的關(guān)鍵因素，是評(píng)估確定成新率的基礎(chǔ)。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)掌握建筑物損耗的概念、內(nèi)容以及損耗的確定方法。這部分內(nèi)容主要考核評(píng)估人員判斷建筑物損耗的能力。
(二)考試基本要求
1．熟悉建筑物損耗的概念和造成建筑物損耗的因素。
2．掌握建筑物損耗確定方法。
3．熟悉確定建筑物損耗的現(xiàn)場(chǎng)勘察工作程序和現(xiàn)場(chǎng)勘察要點(diǎn)。
4．了解房屋新舊程度鑒定的參考依據(jù)、房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和工業(yè)廠房可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)。
(三)要點(diǎn)說明
建筑物損耗確定方法主要有使用年限法、觀察法、綜合法等。
1．使用年限法
使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之間之基礎(chǔ)上的方法，其主要計(jì)算參數(shù)為建筑物損耗率或成新率。
資產(chǎn)評(píng)估所用的壽命年限是經(jīng)濟(jì)耐用年限。建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維護(hù)保養(yǎng)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀況等綜合判斷，同時(shí)參考土地使用權(quán)年限進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。資產(chǎn)評(píng)估所用的使用年限為有效使用年限，有效使用年限根據(jù)實(shí)際使用年限的調(diào)整得到的。建筑物成新率可在計(jì)算出損耗率的基礎(chǔ)上得到，利用成新率可求得建筑物的現(xiàn)值。
2．觀察法
觀察法又稱打分法，是由具有專業(yè)知識(shí)和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)建筑物實(shí)體各主要部位進(jìn)行觀察打分，以判斷確定被評(píng)估建筑物的損耗率的方法，依據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際技術(shù)情況，對(duì)照不同結(jié)構(gòu)建筑物損耗率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)邊勘察邊按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)部分再區(qū)分不同部位分別打分，然后計(jì)算損耗率。
3．綜合法
綜合法是指在運(yùn)用多種方法基礎(chǔ)上綜合確定損耗率或成新率的方法。該方法通過運(yùn)用多種方法進(jìn)行損耗率或成新率的測(cè)算，進(jìn)行加權(quán)平均最后綜合確定建筑物損耗率或成新率。其中比較典型的有觀察與使用年限加權(quán)平均法。
4．其他方法
如修復(fù)法，是通過估算建筑物恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費(fèi)用占該建筑物的重置價(jià)值(再生產(chǎn)價(jià)值)的百分比確定損耗率。在實(shí)際工作中，還應(yīng)劃分建筑物的主體與附屬設(shè)備，分別計(jì)算其損耗率。根據(jù)各部分價(jià)值對(duì)重置價(jià)的比值確定加權(quán)系數(shù)，通過加權(quán)平均確定建筑物的損耗率。
十一、建設(shè)用地
(一)考試目的
建設(shè)用地的相關(guān)知識(shí)是土地評(píng)估的基礎(chǔ)知識(shí)。為正確理解地價(jià)的含義和合理確定土地價(jià)值，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)熟悉建設(shè)用地的特征、環(huán)境和城市規(guī)劃的影響作用，熟悉建設(shè)用地取得的費(fèi)用補(bǔ)償內(nèi)容。這部分內(nèi)容主要考核評(píng)估人員對(duì)地價(jià)及其價(jià)值影響因素的熟悉程度以及對(duì)土地成本構(gòu)成的熟悉程度。
(二)考試基本要求
1．熟悉建設(shè)用地的基本特性，了解建設(shè)用地的環(huán)境及建設(shè)用地的評(píng)定和分類，掌握城市規(guī)劃對(duì)房屋建筑及建設(shè)用地的限制作用。
2．掌握建設(shè)用地的取得方式及相關(guān)費(fèi)用，熟悉建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓和喪失。
(三)要點(diǎn)說明
1．城市規(guī)劃對(duì)房屋建筑及建設(shè)用地的限制作用
《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》規(guī)定，"城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理"。
城市規(guī)劃對(duì)房屋建筑及建設(shè)用地的限制作用體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
(1)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的要求；
(2)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)用地的要求；
(3)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審批的要求；
(4)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)項(xiàng)目開工的要求；
(5)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)項(xiàng)目竣工的要求；
(6)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)項(xiàng)目臨時(shí)用地的要求；
(7)城市規(guī)劃的其他要求。
2．建設(shè)用地取得的基本方式
建設(shè)用地取得的基本方式包括劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等。
3．取得建設(shè)用地的相關(guān)費(fèi)用
建設(shè)用地如通過行政劃撥方式取得，則須承擔(dān)征地補(bǔ)償費(fèi)用或?qū)υ玫貑挝换騻�(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；若通過市場(chǎng)機(jī)制取得，則不但承擔(dān)以上費(fèi)用，還須向土地所有者支付有償使用費(fèi)，即土地出讓金。
(1)征地補(bǔ)償費(fèi)用
包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地占用稅、土地管理費(fèi)等。
(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用
拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。
(3)出讓金、土地轉(zhuǎn)讓金
土地使用權(quán)出讓金為用地單位向國(guó)家支付的土地所有權(quán)收益，出讓金標(biāo)準(zhǔn)一般參考城市基準(zhǔn)地價(jià)并結(jié)合其他因素制定。有償出讓和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，要向土地受讓者征收契稅；轉(zhuǎn)讓土地如有增值，要向轉(zhuǎn)讓者征收土地增值稅；土地使用者每年應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。會(huì)計(jì)
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