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我國養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式
隨著出生率不斷下降，孩子越來越少，老年人越來越多，到 2050 年 80 歲以上的老年人 將增加 5 倍，全球都面對老齡化問題，但在老齡化社區(qū)或者國家地區(qū)里面，增長最快的是在 發(fā)展中國家， 增長最快的發(fā)展中國家以中國增長的又最快， 所以中國面臨老齡化問題是最嚴(yán) 重的。 養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重背景下， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機構(gòu)推出 的適宜老年人居住、 符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求， 為老 年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。 這類老年住宅產(chǎn)品是指可以使老年人獲 得經(jīng)濟供養(yǎng)、 生活照料以及精神慰藉等基本內(nèi)容的居住場所。 它的基本存在形式有以下幾類： 老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院、托老所等。 面對日趨嚴(yán)峻的養(yǎng)老問題，社會化養(yǎng)老模式勢在必行，這一趨勢使我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)行 業(yè)面臨巨大的機遇和挑戰(zhàn)。 我國應(yīng)在根據(jù)自身經(jīng)濟發(fā)展特點發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的同時借鑒國外發(fā) 達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)先進經(jīng)驗，構(gòu)建出我國特有的地產(chǎn)發(fā)展模式。
美國養(yǎng)老運營模式：
美國相對歐洲及其他發(fā)達(dá)國家而言， 其老齡化程度較輕， 與中國當(dāng)前的老齡化階段較為 接近。美國養(yǎng)老地產(chǎn)以商業(yè)化運營為主，突出特點是設(shè)施完善。 在美國， 已經(jīng)形成了較為全面的養(yǎng)老居住建筑和服務(wù)設(shè)施類型， 全面覆蓋身體狀況從康 到虛弱， 生活自理程度從獨立居家生活到需要輔助生活的各階段老年人， 具體包括如獨立型 老年住宅、老年公寓、連續(xù)照料退休社區(qū)、老年社區(qū)、老年日托中心、護理院、老年癡呆病 院、臨終關(guān)懷、暫緩照料等。 其中較為典型的一種養(yǎng)老居住模式是老年社區(qū)， 以成熟的商業(yè)化運營模式著稱。 老年社 區(qū)既是美國郊區(qū)化的產(chǎn)物，更源于其特定的地理和社會背景——充裕的土地資源，發(fā)達(dá)的市 場環(huán)境，較年輕的老年群體。這類社區(qū)多建設(shè)在郊外地段，以低密度住宅形式為主，主要面 向較年輕、健康、活躍的老年群體，提供居住和配套服務(wù)。讓老年人享受郊外的清新空氣和 美好景觀的同時，還能充分利用各類休閑娛樂、康體健身設(shè)施實現(xiàn)健康向上的生活情趣。整 個社區(qū)內(nèi)部形成多層級的設(shè)施配置， 既有集中的社區(qū)配套以滿足較大規(guī)模的聚會與活動， 同 時，在每個組團還設(shè)有基本配套，滿足小組團內(nèi)部相對全面的生活需求，促進居民對居住鄰 里的歸屬感和家庭感。 有的老年社區(qū)不僅提供專門面向老年人的住宅， 還為年輕家庭提供適合的居所， 實現(xiàn)各 年齡階層的混合居住， 既為兩代家庭相鄰而居提供可能， 還能讓老年人在與不同
年齡段人群 廣泛的接觸中，獲得充實與滿足。有的社區(qū)為老人提供了多種可參與的活動內(nèi)容，形成上百 個由社區(qū)居民自行運營的俱樂部和活動項目， 使老人老有所樂。 有的社區(qū)通過與周邊的知名 大學(xué)建立合作關(guān)系，可使用大學(xué)的教學(xué)設(shè)施，并提供終身學(xué)習(xí)項目，從而吸引了大量高知文 化的老人，使其老有所為，老有所學(xué)。美國相對歐洲及其他發(fā)達(dá)國家而言，其老齡化程度較 輕，與中國當(dāng)前的老齡化階段較為接近。 此外， 美國以商業(yè)模式運營老年地產(chǎn)的方式值得借鑒， 將老年地產(chǎn)與休閑、 娛樂、 健康、 教育等產(chǎn)業(yè)整合， 更有針對性地提升了地產(chǎn)的價值和吸引力， 同時促進了產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和整 合。 “以房養(yǎng)老”是目前美國一種新型的養(yǎng)老方式，指的是老人可以將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給 銀行、 保險公司等金融機構(gòu)， 定期獲得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)。 房主去世后， 該房產(chǎn)出售用于歸還貸款。 反向抵押貸款在美國的發(fā)展既幫助老人解決了養(yǎng)老問題、 分擔(dān)了 政府負(fù)擔(dān)， 又可以為銀行等金融機構(gòu)提供多種收益方式， 它為解決美國的老齡化問題和社會 保障問題起到了積極作用。 同時，發(fā)達(dá)的養(yǎng)老咨詢業(yè)以市場需求為主，服務(wù)項目眾多、服務(wù)周到。有國家政府的咨 詢服務(wù)組織為國家養(yǎng)老政策提供咨詢， 有在市場經(jīng)濟發(fā)展中涌現(xiàn)出的各類公司、 集團為為企、
事業(yè)的各類養(yǎng)老項目、工程提供硬件和軟件方面提供咨詢，也有地區(qū)小公司和個人為社區(qū)、 家庭、 個人養(yǎng)老服務(wù)需求提供咨詢。 各類咨詢服務(wù)對美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了舉足輕重 的專業(yè)“謀士”作用。
日本養(yǎng)老運營模式：
日本介護保險政策的推行為老年人及其家庭解除了后顧之憂， 使各類養(yǎng)老服務(wù)業(yè)形成產(chǎn) 業(yè)鏈，老年地產(chǎn)業(yè)有了新的發(fā)展空間。其設(shè)施的突出特點為保證老人的自助自理。 日本老年住宅主要分為“機構(gòu)設(shè)施”和“住宅”兩大類。 1、 “機構(gòu)設(shè)施”可以做以下分類： 1）護理療養(yǎng)型醫(yī)療設(shè)施 2） 老人保健設(shè)施 3） 特別養(yǎng)護老人住家 4） 養(yǎng)護老人住家 5） 低收費老人住家 以上 5 種機構(gòu)設(shè)施的入住對象一般是需要醫(yī)療或特別護理的老人， 政府對開發(fā)建設(shè)這些 機構(gòu)設(shè)施一般給與一定的建設(shè)費的補助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身體、 精神障礙等原因需要長期療養(yǎng)的特殊人群。類似于我國的公立養(yǎng)老院、敬老院等機構(gòu)。 6）收費老人住家 大致分 3 種類型：健康型、住宅型和需要護理型。其中健康型的收費老人住家不配備護 理服務(wù)，老人隨著年齡的增長需要護理服務(wù)的時候，可以轉(zhuǎn)移到其他有護理服務(wù)的住家。 7） 患有老年癡呆癥
高齡者的集體住家 8） 高齡者生活援助住屋 在“機構(gòu)設(shè)施”類中，最典型的具有代表性的是第 6 類的“收費老人住家” ，這種形式 是現(xiàn)在大多開發(fā)商傾向開發(fā)和經(jīng)營的模式。在“收費老人住家”內(nèi)配置符合日本《護理保險 法》所要求的護理設(shè)施、人員后，經(jīng)營者可以利用護理保險制度向入住老人提供護理服務(wù)， 由國家買單。 這種由國家財政支付的護理保險對于提供護理的服務(wù)商來說是最安全和最穩(wěn)定 的收入。 2、 “住宅”類的模式分以下 4 種： 1）面向高齡者的住宅 2）年長者住宅 3）銀發(fā)住宅 4 ）自有產(chǎn)權(quán)住宅 “住宅”類中，除第 3 種“銀發(fā)住宅”的入住老人可能需要輕度照顧以外，其他 3 種住 宅模式的入住對象一般為 60 歲以上且生活能夠自理的健康老人。第 1 種“面向高齡者的住 宅”是當(dāng)前經(jīng)營者傾向的“住宅”類中具有代表性的模式。簽訂了租賃合同后， “面向高齡 者的住宅”的房東可以配置護理、餐飲、清掃、家政等服務(wù)以增加收入，入住老人可以根據(jù) 需要選擇服務(wù)項目與房東另行簽訂服務(wù)合同。 “面向高齡者的住宅”與“收費老人住家”最 大的區(qū)別是“面向高齡者的住宅”不是必須配置護理服務(wù)，而“收費老人住家”一般必須配 備護理服務(wù)。 由此可以看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的的經(jīng)營模式。 “機構(gòu) 設(shè)施” 模式就是由開發(fā)商建造一所適合老年人居住的設(shè)施， 設(shè)施內(nèi)配置以護理為主的各種服 務(wù)；而“住宅”則是房東通過收取租金得到投資回報的模式。
歐洲養(yǎng)老運營模式：
歐洲國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。 因此歐洲的養(yǎng)老地產(chǎn)以老年公寓為 主。與老年人福利院的生活相比，這樣做的結(jié)果往往使老年人感到孤獨、與外界隔離。荷蘭 弗萊德利克斯堡老年人公寓針對這個問題提供了一個解決之道： 老人雖然居住在獨立的公寓 中， 但從整個建筑空間處理來講， 老人能感到與他人和睦相處的融洽。 由于周圍環(huán)境的特點， 荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓被分成了兩部分： 較大的一棟樓緊鄰高速公路， 較矮的兩棟 樓挨著一條輔路，與一片別墅隔街相望。富于表現(xiàn)性、細(xì)致的設(shè)計手法提供了豐富的視覺感 受，從外觀上體現(xiàn)老年公寓的安逸、寧靜和對自然的回歸。這個老年人公寓包括 22 個相互 連接的獨立單元。在主樓的頂層是一個公共活動區(qū)，包括有洗衣室、休息室、室內(nèi)游泳池、 健身中心和客房， 由兩架樓梯和多部電梯提供上下樓服務(wù)， 使老年人有進行交流和鍛煉的機 會。主樓底層有服務(wù)臺和大堂。每一個獨立的單元都有一個起居室、書房和至少一個陽臺。 在這
樣的公寓中生活，老年人感到自由、舒適。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社 區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。 德國老年人的居住設(shè)施大致可以分為兩種體系：一種是社會住宅體系，另一種是福利政 策的養(yǎng)老院體系。在德國，為老年住宅內(nèi)的老年人提供生活服務(wù)名義上是有州政府負(fù)責(zé)，但 實際上是由民間福利團體的非盈利民間組織在起作用。 例如德國紅十字會， 勞動者福利團體 等組織在接受政府的公共委托之后，為當(dāng)?shù)氐睦夏耆俗≌峁└＠⻊?wù)。因此，社會住宅體 系內(nèi)地的老年住宅房產(chǎn)主， 要與提供福利服務(wù)的民間福利團體簽訂服務(wù)合同， 房產(chǎn)主可依據(jù) 該合同獲得國家提供的建設(shè)自己貸款。 在法國，退休老年人可以享受很好的福利待遇，其每個月的收入比如今一般的年輕人還 要高。因此，法國的老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而其中最發(fā)達(dá)的是養(yǎng)老院，他們提供周到，完善的 服務(wù)與照顧。在法國合法登記的養(yǎng)老院接近一萬家，收容了約 65 萬老年人。而不論養(yǎng)老院 是公營還是私營，都統(tǒng)一由社會福利部加以管理，并且納入社會安全保障體系之中。養(yǎng)老院 的醫(yī)療服務(wù)則由衛(wèi)生部門進行管理，從而形成了社會福利和醫(yī)療保健相結(jié)合的體制。
歐洲“福利制”是歐洲社會的一個重要特點。在法國，退休的老年人可以享受很好的福利 待遇，其每個月的收入比如今一般的年輕人還要高。因此，法國的老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而其 中最發(fā)達(dá)的是養(yǎng)老院，它們提供周到、完善的服務(wù)與照顧。在法國合法登記的養(yǎng)老院接近一 萬家，收容了約 65 萬名老年人。而不論養(yǎng)老院是公營還是私營，都統(tǒng)一由社會福利部加以 管理，并且納入社會安全保障體系之中。養(yǎng)老院的醫(yī)療服務(wù)則由衛(wèi)生部門進行管理，從而形 成了社會福利和醫(yī)療保健相結(jié)合的體制。 法國老年住房產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其養(yǎng)老設(shè)施大體上分為四種，即收容所、老年公寓、護理院和 中長期老年醫(yī)院。 收容所包括公立和私營兩種， 是為生活能夠自理的老人而建的一種收費較 低的住宅形式。其費用由老年人自理，國家也會為一些低收入的老年人提供住房補貼。收容 所除了提供食宿外， 通常還會提供一般醫(yī)療保健和文化生活服務(wù)。 老年公寓通常具備完善的 服務(wù)設(shè)施，包括膳食、淋浴、閱覽、文化活動和醫(yī)療保健等項目。根據(jù)不同的收入和生活習(xí) 慣等情況，老年公寓可以提供單間，也可以僅提供床位。護理院主要收住失去生活自理能力 的患病老人，有較完善的醫(yī)療和生活服務(wù)設(shè)施。中長期老年醫(yī)院則以治療為主，屬于康復(fù)醫(yī) 院性質(zhì)。其收治對象為經(jīng)過治療后有希
望恢復(fù)生活自理能力的老年患者。
中國養(yǎng)老地產(chǎn)運行模式：
美國日本等國在養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式與經(jīng)驗方面的將對成熟， 對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運
營具有重要參考意見。我國養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式主要劃分為三種：政府福利型（福利型養(yǎng)老 院） ，政府收益型（盈利型養(yǎng)老院，老年公寓）和企業(yè)盈利型（老年公寓，養(yǎng)老社區(qū)） 。 對老年住宅產(chǎn)品的分析，可以將養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵歸納為以下四點： 生活配套設(shè)施：包括餐廳、超市、圖書館、休閑娛樂場所、金融服務(wù)、停車場、輪椅通 道、消防設(shè)施、公共空問、花園部分等。 醫(yī)療配套服務(wù)：包括醫(yī)院、醫(yī)務(wù)所、牙醫(yī)診所等。 康復(fù)配套服務(wù)：包括協(xié)助生活服務(wù)，恢復(fù)護理，私家看護等。 交通配套服務(wù)：公共交通，輪椅公交設(shè)施等。 與一般的商業(yè)地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具備以下特點：一是在選址方面，要綜合考慮交通、 居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素；二是對于住宅的規(guī)劃設(shè)計設(shè)計方面要求高，如要求無障 礙設(shè)計、要有緊急呼救系統(tǒng)等；三是對于配套設(shè)施及服務(wù)要求更高，對于老年人而言，能夠 便利的在住宅附近一站式解決各項需求。 這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)資金需求量大、 產(chǎn)業(yè)鏈 長、各方利益關(guān)系復(fù)雜。 隨著老齡化人口的增加，企業(yè)盈利型養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸壯大，并朝以下趨勢發(fā)展壯大： 規(guī)�；弘S著市場的進一步發(fā)展，質(zhì)高價低的大型老年社區(qū)應(yīng)運而生，老年住宅產(chǎn)品呈 現(xiàn)規(guī)模化。 郊區(qū)化：滿足對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址 將會遠(yuǎn)離城市， 但是同時會顧及交通的便捷性， 以方便家人朋友的探訪的郊區(qū)。 科技化： 為老年人提供更細(xì)致的照顧； 智能化的應(yīng)用， 帶來更方便、 安全的全方位保障。 建筑多樣化：隨著市場的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計上， 住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競爭焦點。 功能豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體 社區(qū)服務(wù)專業(yè)化：社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。 在遵守以上發(fā)展趨勢的同時，復(fù)合化，住宅化，旅館化以及個性化的發(fā)展有利于我國養(yǎng) 老地產(chǎn)運營模式的完善。 首先是復(fù)合化， 把不同類型的社區(qū)加在一起就可以形成一個新的運 營模式。例如，把老年公寓和幼兒園以及圖書館相結(jié)合，使老人們能夠吸收到社區(qū)的活力， 兒童的活力和其他人群的活力，減少他們的這種孤獨感。第二是住宅化，主要是采取各種各 樣的設(shè)施，使養(yǎng)老設(shè)施住宅化，有一個家的感覺。比如說讓入住老人布置一個自己熟悉的環(huán) 境，同時又節(jié)省了設(shè)施的
費用。旅館化方面，則指為老年住戶提供管家服務(wù)等旅館性服務(wù)。 個性化方面，可以根據(jù)不同需求的老年人創(chuàng)立不同類型的老年公寓。如提供旅游探索、娛樂 交流、古典藝術(shù)與現(xiàn)代藝術(shù)欣賞、學(xué)習(xí)發(fā)展、運動休閑等各種類別的享樂型服務(wù)，滿足活力 充沛的老年人對于享受生活、 自我發(fā)展的心理需求； 積極探索與養(yǎng)老機構(gòu)之外的公共機構(gòu)合 作的發(fā)展模式，如與大學(xué)合作，讓有精力的老年人在大學(xué)自由學(xué)習(xí)、為高校學(xué)生講授人生經(jīng) 歷、工作經(jīng)驗，滿足老年人滿腹經(jīng)綸希望持續(xù)展示人生魅力體現(xiàn)人生價值的心理欲求；或者 針對候鳥型養(yǎng)老、臨時旅游度假型養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等不同的養(yǎng)老訴求，分別設(shè)計特色活動集 約式和活動內(nèi)容較為均散化的服務(wù)內(nèi)容。 根據(jù)中國居民對于產(chǎn)權(quán)訴求的不同以及經(jīng)濟能力的 差別，推出一次性購買型、分時度假型、酒店型等不同時段不同形式的養(yǎng)老產(chǎn)品。
美國相對歐洲及其他發(fā)達(dá)國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當(dāng)前的老齡化階段較為 接近。因此，美國相對成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式與經(jīng)驗方面，對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)具有 重要參考意義。 借鑒美國的經(jīng)驗，我們可以采取國家保障和私人投資相結(jié)合的模式。政府可以在多種政 策上鼓勵和扶植私人和企業(yè)開發(fā)老年住宅， 比如在土地使用、 稅收等方面可以給予一定的優(yōu)
惠。政府還應(yīng)積極推進“以房養(yǎng)老”模式。 “以房養(yǎng)老”模式的內(nèi)容比住房反向抵押貸款更 為豐富， 它是一種由特定機構(gòu)提供的， 以與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)益所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為特定機構(gòu) 向老年人提供養(yǎng)老費用和服務(wù)支撐保證的金融產(chǎn)品。 目前， 我國社會養(yǎng)老保障體系還不健全， 因此以“以房養(yǎng)老”方式將是一個值得探索的重要模式，由于我國老年群體中很多人擁有一 套以上房產(chǎn)，以房養(yǎng)老擁有廣闊的市場空間。 由于我國普通房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)養(yǎng)老住宅方面尚缺乏經(jīng)驗，專業(yè)度不夠。因此，建立 或雇傭?qū)I(yè)的咨詢機構(gòu)， 成立專業(yè)化的團隊去從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)。 這樣的專業(yè)團隊囊括養(yǎng) 老地產(chǎn)金融、設(shè)計、服務(wù)等各個環(huán)節(jié)的，不僅提供滿足老年人需求的產(chǎn)品，還可以提供后續(xù) 的服務(wù)。
目標(biāo)人群的主要消費方式： “以租換租”的形式社區(qū)幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支付老年人租住獨立 型老年公寓的費用； “以舊換新”的形式即老年人的現(xiàn)有住房與老年公寓的住房進行交換，如果老年人去世 之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些“差價養(yǎng)老”的方式，老年人 不僅可以實現(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定的社會保障，可謂一舉兩得。 “倒
按揭”在美國是一種普遍的做法。退休后的老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年 公寓中的住宅后， 與銀行與保險公司簽訂一份合同， 在相關(guān)機構(gòu)評估公寓價值和測算人均壽 命之后，銀行與保險公司每月支付老年夫妻一定的生活費，直到其故世，屆時，該住宅歸銀 行等處置。
符合中國特有國情的養(yǎng)老機構(gòu)： 對老年住宅產(chǎn)品的五個層次的分析，可以將養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵歸納為
以下四點： 生活配套設(shè)施：包括餐廳、超市、圖書館、休閑娛樂場所、金融服務(wù)、停車
場、輪椅通道、消防設(shè)施、公共空問、花園部分等。
醫(yī)療配套服務(wù)：包括醫(yī)院、醫(yī)務(wù)所、牙醫(yī)診所等。 康復(fù)配套服務(wù)：包括協(xié)助生活服務(wù)，恢復(fù)護理，私家看護等。
交通配套服務(wù)：公共交通，輪椅公交設(shè)旌等。
與一般的商業(yè)地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具備以下特點：一是在選址方面，要綜合
考慮交通、居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素；二是對于住宅的規(guī)劃設(shè)計設(shè)計方
面要求高，如要求無障礙設(shè)計、要有緊急呼日L}系統(tǒng)等；三是對于配套設(shè)施及服務(wù) 要求更高，對于老年人而言，能夠便利的在住宅附近一站式解決各項需求。這就 決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)資金需求量大、產(chǎn)業(yè)鏈長、各方利益關(guān)系復(fù)雜。
養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高 端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計。從護理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體 活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團隊。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的 產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項 目長期經(jīng)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目
隨著出生率不斷下降，孩子越來越少，老年人越來越多，到 2050 年 80 歲以上的老年人 將增加 5 倍，全球都面對老齡化問題，但在老齡化社區(qū)或者國家地區(qū)里面，增長最快的是在 發(fā)展中國家， 增長最快的發(fā)展中國家以中國增長的又最快， 所以中國面臨老齡化問題是最嚴(yán) 重的。 做好社區(qū)老年人服務(wù)： （三大支柱）健康，參與和安全上考慮長者需要的服務(wù)。把這三 個支柱落實到社區(qū)里面，讓在社區(qū)里面居住的每個老人都能夠享受一個有尊嚴(yán)，有參與，有 親情，換了健康的晚年。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)
我們所指的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并不是傳統(tǒng)意義上的獨立產(chǎn)業(yè)，是隨著財富階層的增加和人口老 齡化以及人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變， 為滿足這樣一些人群的需求而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)； 是指為有養(yǎng) 生需求人群和老年人提供特殊商品、 設(shè)施以及服務(wù)， 滿足有養(yǎng)生需求人群和老年人特殊需要 的、具有同類
屬性的行業(yè)、企業(yè)經(jīng)濟活動的產(chǎn)業(yè)集合；是依托第一、第二和傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè) 派生出來的特殊的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性。 而養(yǎng)老地產(chǎn)，是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種開發(fā)模式——復(fù)合地產(chǎn)。這種模式是將房地產(chǎn)開 發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結(jié)合， 將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進行整合， 從而將某種具有 號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、 開發(fā)、 運營和服務(wù)的整個流程 之中，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復(fù)合人居生活。 復(fù)合地產(chǎn)是傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)在功能組合與產(chǎn)品形態(tài)上滲透和互動， 它是一種泛 地產(chǎn)，通過資源整合創(chuàng)造出更大的居住價值與商業(yè)價值。比如“http://m.clearvueentertainment.com/news/5579BAE2DBA0D606.html地產(chǎn)+教育”就成了教育地 產(chǎn)， 以碧桂園為代表； “地產(chǎn)+運動” 就成了體育地產(chǎn)， 以奧園為代表； “地產(chǎn)+文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)” 就成了文化創(chuàng)意地產(chǎn)，以北京 798、上海田子坊、杭州之江文化創(chuàng)意園為代表 而“地產(chǎn)+養(yǎng) 老產(chǎn)業(yè)”也就成了養(yǎng)老地產(chǎn)，以北京東方太陽城、上海親和源為代表。 復(fù)合地產(chǎn)意味著房地產(chǎn)開發(fā)模式的集約化和主題化， 以及傳統(tǒng)地產(chǎn)項目服務(wù)價值鏈條的 延伸。 養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式 一般來說，市場化投資的養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式具有以下幾個特征： 土地獲取方式：出讓； 房屋銷售模式：第一種，購買產(chǎn)權(quán)，可以老人自住，也可以委托社區(qū)經(jīng)營；第二種，居 住權(quán)——不鎖定房型， 不受產(chǎn)權(quán)限制， 會員可根據(jù)意愿和身體機能的變化、 自由選擇居住地、 房間大小、半護理公寓、護理院 營銷模式：會員制——案例：親和源。入住該社區(qū)的老人一次性交會費，通過合同擁有 房子的使用權(quán)（沒有買賣權(quán)） ，這些老人可以通過合同實現(xiàn)房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承。但入 住后每年還要繳納 3 萬元至 7 萬元的年費， 并支付公用事業(yè)費和享受各項服務(wù)的費用。 目前 親和源的會員卡有 A、B 兩種，其中 A 卡是永久卡，入會費約需 75 萬元左右，但年費不定， 最高 7 萬元。而 B 卡是終身卡（在老人去世之后即注銷） ，入會費不定，依照大、中、小戶 型而定，最高 85 萬元，但年費是一定的，約在 3 萬元左右。兩年前 A 卡價格僅為 50 萬元， 2011 年準(zhǔn)備賣到 100 萬元，B 卡可保證至少 15 年的居住年限，若不夠可根據(jù)比例退款。 服務(wù)模式：24 小時秘書+智能化設(shè)備+ERP 管理軟件+整合服務(wù)商； 會員同質(zhì)化：共同的養(yǎng)老價值取向，相似的消費能力； 資源最大化：可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，實現(xiàn)候鳥型養(yǎng)老生活，創(chuàng)造會員卡的增值，達(dá)到 多贏的格局； 區(qū)域選址：養(yǎng)老地產(chǎn)選址的重要條件是自然環(huán)境，但更重要的是經(jīng)
濟實力和人口增容政 策是否具備， 當(dāng)?shù)氐南M水平是否能與之相匹配。 如果開發(fā)商選擇一個城市開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項 目，這個城市的人均 GDP 至少要達(dá)到 5000 美元以上（比如長三角都市圈、珠三角都市圈、 環(huán)渤海都市圈、 中部城市如武漢都市圈等） 城市人口增容要較快， ， 經(jīng)濟發(fā)展速度也要較快， 類似的條件都具備才能支撐起整個城市的養(yǎng)老定位。 養(yǎng)老地產(chǎn)的生活方式 由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于起步期，無論是硬件還是軟件，都屬于探索階段。傳統(tǒng)的養(yǎng)老機構(gòu) 基本屬于虧損或者微利狀態(tài)，大都需要民政部門的補貼才能維持運轉(zhuǎn)。比如，2010 年雖然 上海親和源營業(yè)額將突破 1.5 億元，但還未盈利。 事實上，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)，基本都是學(xué)習(xí)美國的 CCRC 社區(qū)經(jīng)驗而來。它起源于美國教 會創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有 100 多年的歷史。其核心是集娛樂、酒店式服務(wù)、生活護理和醫(yī)
療護理為一體， 提供自最初的退休享樂到最后的臨終關(guān)懷一站式的終生退休養(yǎng)老服務(wù)。 CCRC 是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，結(jié)合了房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、醫(yī)療服務(wù)、老年大學(xué)和鄉(xiāng)村俱樂 部運營、公社（互助社區(qū)）管理和養(yǎng)老保險的經(jīng)營理念，以規(guī)�；�、人性化的社區(qū)為中心， 形成一個解決養(yǎng)老籌資和專業(yè)醫(yī)療、 護理服務(wù)問題， 體現(xiàn)退休人群現(xiàn)代生活方式的完整服務(wù) 體系。這種獨特的運作和贏利模式，對老年消費者有很強的吸引力，適合身體健康、現(xiàn)在可 以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。 通常一個典型的 CCRC 由三部分組成： 獨立生活住宅、輔助生活住宅以及護理之家，從而構(gòu)筑了養(yǎng)老社區(qū)的全產(chǎn)品線。 養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景 首先，中國正漸入老齡化社會，一個龐大的養(yǎng)老社區(qū)市場已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，截 至 2009 年底，我國 1.67 億老年人中，80 周歲及以上的高齡老人 1899 萬，占 11.4％，他們 之中多數(shù)人逐步進入半自理或不能自理狀態(tài)。我國有失能老人 1036 萬、半失能老人 2123 萬，共占老年人口總數(shù)的 18.9％，他們不同程度地需要提供護理照料服務(wù)。 據(jù)專家測算，目前全國養(yǎng)老機構(gòu)的床位至少缺 300 萬張，未來 20 年每年新增 60 歲以上 老人 600 萬人，其中有 3% 5%需要進養(yǎng)老機構(gòu)，據(jù)此測算，每年需要新增床位 25 萬張，加 上目前缺的 300 萬張，未來五年需要建 425 萬張床位，如果每套房按一個半老人算，需要建 老年公寓 283 萬套。 其次，中國醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的市場前景巨大。根據(jù)專家研究，當(dāng)人均 GDP 達(dá)到 3000 美元 以上之后， 對于醫(yī)療保健等服務(wù)性需求將會大幅度上升， 因此在醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)方面會出現(xiàn)需 要的服務(wù)范圍增加，服務(wù)的品質(zhì)要求增加，相
應(yīng)的技術(shù)要求提升等等，醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出 （支出）會相應(yīng)提高。 第三，我國養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)尚處在起步階段，面臨市場化嚴(yán)重不足、市場規(guī)范不夠完善、 資源挖掘度淺等現(xiàn)實問題，投資開發(fā)企業(yè)大多位于同一起跑線上，市場競爭程度低，便于培 育企業(yè)自身的核心競爭力。 雖然目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但相信隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 的社會需求將迅速增長， 在相關(guān)經(jīng)營方式和服務(wù)理念更新轉(zhuǎn)變的帶動下， 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實現(xiàn) 社會效益與經(jīng)濟效益的“雙贏” 。
養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式
根據(jù)山合水易規(guī)劃設(shè)計院的多年實踐經(jīng)驗， 我們認(rèn)為中國養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式主要有以 下幾個： 1 長期持有 2 出售 3 出售與持有相結(jié)合 養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)不能像住宅產(chǎn)品以銷售為主要利潤來源，物業(yè)服務(wù)僅為輔。養(yǎng)老地 產(chǎn)開發(fā)需要社區(qū)的可持續(xù)性，盈利模式就需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)二者并重。如：北京太陽 城國際老年公寓、上海親和源都是采取得“銷售+持有運營”并舉的模式。 大型綜合性養(yǎng)老社區(qū)住宅建設(shè)與養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)管理， 分屬兩個不同類型經(jīng)營類型與 模式，養(yǎng)老社區(qū)的管理專業(yè)要求較高。最好與專業(yè)養(yǎng)老經(jīng)營機構(gòu)合作、引進專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè) 人員管理， 通過專業(yè)機構(gòu)， 進行各種老人服務(wù)資源的整合， 提供專業(yè)的醫(yī)療護理、 健康飲食、 老年課堂、 娛樂、 旅游服務(wù)等。 在養(yǎng)老地產(chǎn)持有運營階段， 目前主要形式是采取會員制發(fā)售， 購買居住權(quán)，如：北京暮馨國際敬老園，入住這里要繳納 20 萬~40 萬元不等的會員費，不 同標(biāo)準(zhǔn)享受不同檔次服務(wù)。而這還只是固定的入園費，每個月還要繳納 4000~5000 元的住 園費，此外，護理費等其他費用另算。這使得專業(yè)化服務(wù)管理顯得更加重要，也是決定養(yǎng)老
社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵因素。 大型綜合性養(yǎng)老社區(qū)的成功建設(shè)與后期運營，亦為項目立體開發(fā)提供了支撐，包括 住宅、購物中心、酒店、度假旅游、醫(yī)院、康體娛樂等。據(jù)了解，廣州一高端養(yǎng)老社區(qū)外側(cè) 的星級酒店入住率非常高。 山合水易規(guī)劃設(shè)計院認(rèn)為：養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，特別是大盤項目切入養(yǎng)老地產(chǎn)，需要建立 綜合性的盈利模式，即：“居家養(yǎng)老住宅銷售+養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營+綜合性商業(yè)租售運營”，形 成一個完整的產(chǎn)業(yè)體系。 此外您還可以參考： 《山合水易談新興養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)》 《未來旅游養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景見好》 《銀發(fā)經(jīng)濟與養(yǎng)老地產(chǎn)》
中國老年地產(chǎn)發(fā)展趨勢 1）智能化 2）復(fù)合化 3）住宅化，即家庭化。 4）旅館化
我簡單介紹一下日本老年居住設(shè)施的發(fā)展趨勢，首先對應(yīng)于老年人的這種職能、智力各方面的低
下， 用智能化補充老年人的智力，另外也加強對他們的管理。再有就是對于沒有失能的這些老年人也是從日常 管理當(dāng)中了解他們的生活節(jié)奏，對他們進行緊急時刻的對應(yīng)。再一個就是復(fù)合化，這個趨勢越來越明顯， 各種各樣的老年設(shè)施和幼兒園和小學(xué)，和其他的設(shè)施組合在一起。再有一個就是住宅化，就是家庭化，把 這些機構(gòu)把它就是體現(xiàn)家庭的溫暖，然后類似于這種家庭的生活等等。再就是旅館化，我說的這種旅館化 不是我們國家現(xiàn)在很多地方實行的把裝修啊或是各方面弄的非常豪華，而是類似于管家服務(wù)，你只要有需 求我在第一時間給你提供服務(wù)，這就是我說的旅館化。我想重點再稍微說一點復(fù)合化，就是把幾個設(shè)施， 或是 ABC 再加 X 放在一起形成新的類型，比如群體方面的復(fù)合，比如一個是老年住宅，一個是養(yǎng)老院， 一個是癡呆老人之家，布局上形成主角，更高一點的層次話就是單體的層面的復(fù)合，還有一個單體平面的 復(fù)合，有的左邊是一個類型，右邊是一個類型。再有一個立體組合，由上到下或是由下到上。還有一些綜 合組合，在總平面上，單體平面上都有組合。比如老年醫(yī)院，加養(yǎng)老院加老年公寓，上面是自理程度比較 高的，然后逐漸的入住養(yǎng)老院，最后到老年醫(yī)院。再有把養(yǎng)老院和幼兒園結(jié)合在一塊，和圖書館結(jié)合在一 塊，使老人們能夠吸收到社區(qū)的活力，兒童的活力和其他人群的活力，減少他們的這種孤獨感，被社會遺
棄的感覺，自卑的心里。再有舉個例子來講，比如特別是特別養(yǎng)護老人之家，跟中學(xué)進行復(fù)合，感覺上是 在一塊的。智能化方面比如配備攝像機的監(jiān)控，緊急按紐等等，是不是說私密性減少了，比如衛(wèi)生間有一 個監(jiān)控器對著等等，我覺得這個一定要適當(dāng)適度，在該有的地方一定要有，在該關(guān)的地方一定要關(guān)。在我 們調(diào)查過的，就是說對于生活節(jié)奏傳感器這些東西還是比較適當(dāng)?shù)�，比�?24 小時內(nèi)上了幾次衛(wèi)生間，上衛(wèi) 生間以后多少時間沒有出來，或是臥床多少時間沒有起床等等，都能夠及時的傳到管理員那里。 再有就是住宅化，主要是采取各種各樣的設(shè)施，使養(yǎng)老設(shè)施住宅化，有一個家的感覺。比如說在設(shè)施中 設(shè)置日本家庭中常用的家具，物品裝飾等等。還有允許在老人之家居室中搬如老人家的物品和裝飾品，一 個就是老人布置一個自己熟悉的環(huán)境，再就是又節(jié)省了設(shè)施的費用，這也是一個很成功的經(jīng)驗。在旅館化 方面，在共享設(shè)備服務(wù)內(nèi)容上，如何并參照很多豪華旅館經(jīng)營的模式而不是單純模仿它的裝修，主要學(xué)它 軟的方面而不是硬的方面。 從類型來講主要是這么幾種，一個是老人
福祉設(shè)施養(yǎng)護老人之家，特別養(yǎng)護老人支架，低費老人之家， 可以有一些老年集合住宅， 還有一些老年服務(wù)的設(shè)施。 簡單的說一下養(yǎng)護老人之家， 出住對象是 65 歲以上， 身體或是精神方面比較困難的。特別養(yǎng)護之家主要還是 65 歲以上，身體和精神上有顯著的障礙，處于臥床 不起狀況，需要常年護理，在家難以得到護理的真。低費老人之家是財產(chǎn)和收入是入住費用 2 倍以下，無 親屬的，或是家屬關(guān)系惡化的。B 型是 60 歲以上的，居住環(huán)境惡劣的。收費老人之家是費用完全自助的。 再有就是老人小組之家，他們沒有統(tǒng)一的日常表，都是尊重老人的生活，半夜要起來就起來。還有就是提 供家庭式的環(huán)境， 一般的入住者為 8 到 20 人， 現(xiàn)在比較多的是 9 到 18 人之間的。 男女入住比例都不一致， 24 小時專業(yè)人員照看。再有就是環(huán)境設(shè)計要考慮癡呆老人的情況，考慮喚起他們的記憶等等。這是日本的 一個西春日小組支架，每個房間是一個床位在這個平面當(dāng)中，還有一個集體用餐，看電視的一個區(qū)域。大 多數(shù)小組之家都是這樣的一個構(gòu)成。 再就是老年公寓，有銀發(fā)之友類新，里面有一些緊急通報系統(tǒng)，扶手，防滑地面等，配置老人在這個服 務(wù)中心主要是能夠進行對應(yīng)，這是東京銀發(fā)之友的一個模式的示意圖。主要家屬，醫(yī)療機構(gòu)，相關(guān)的關(guān)聯(lián) 機構(gòu)等都能夠?qū)λM行對應(yīng)。然后就是能夠和區(qū)域有緊密的聯(lián)系，這樣的一個過程。這是日本送給我的一 個策劃書，它這里面表示的非常清楚，有緊急呼叫器，緊急按紐，傳感器等。還有一些熱線的通話器，電 話。這是關(guān)于各種住宅，包括生活咨詢室等車是不需開進去的，要確保安全，有交流交往的空間。這是它 一個老年關(guān)于老人住宅和一般住宅，它是采用垂直互動，在這個平面當(dāng)中只有兩戶是剖面住宅，是垂直布 置管線， 然后離電梯樓梯比較近。 這里有一個比較大的活動空間， 這里面可以鋪榻榻米， 也可以把它拆掉。 便于老人活動。這是我調(diào)查的一個東京的老人居家，從這個選址來講過了道就是公園，它在設(shè)計當(dāng)中考慮 了兩個路口前后路口都有公園，還有和社區(qū)圖書館結(jié)合在一塊后面就是社區(qū)學(xué)校，而且它這個設(shè)計主要的 特點就是每一家的陽臺都比較大，適合老年可以澆花。還有兩家之家有一個小門可以打開便于老人交往。 日本各種老年設(shè)施一般的原則是這樣的，選址要適當(dāng)，交通，公園，還有其他的設(shè)施都比較方便，規(guī)模 要適當(dāng)，還有一定要復(fù)合物障礙的要求，在細(xì)部上要符合老年人的人體工程學(xué)的要求，符合心理要求和安 全的要求，符合深入的要求，支持養(yǎng)老生活的要求。計劃
和設(shè)計的藥店，考慮無障礙環(huán)境，人性化設(shè)計， 情感化設(shè)計，智能化設(shè)備，符合化的設(shè)施，各方面全方位的進行對應(yīng)。 下面我把調(diào)查過的近期的一大一小兩個養(yǎng)老院設(shè)施跟大家講一下， 這個是平面， 這個是萬代櫻園的設(shè)施， 這里面基本上采用很多日本的街區(qū)的編號。這是它的轉(zhuǎn)角辦公的地方，老年人路過的時候都可以看到，而 且經(jīng)常更換一些擺設(shè)，引起老年人的注意。這就是有一個特別，把日本家中經(jīng)常看到的一些小東西變成一 個擺設(shè)，非常好。然后這是集體用餐的一個地方。我們也要設(shè)計到的一點就是各種各樣的洗澡機，而且就 是有的是坐的有的是躺著的。一般來講這種他們不希望女性來做這個工作，希望是身強力壯的小伙子做這 個事。這是洗浴的地方再有就是各種健身活動的設(shè)施設(shè)備。這是進行步行各方面康復(fù)訓(xùn)練的地方。這是臂 力訓(xùn)練的設(shè)備。 這些都是輪椅能夠推進的，是日�；顒拥膱鼍啊＿@是一個很小的理發(fā)師，這是辦公室。在這里我想就是 很多設(shè)備，報警設(shè)備搶修設(shè)備都是集中在一面墻上這個比較好，整體美觀於便于操控�？紤]到車停在里面 有雨雪的時候影響也不大。另外一個比較小的實際上日本的紅蜻蜓，起這個名字就是因為這里有這么一個
特點，就是秋天的時候蜻蜓很多。走廊當(dāng)中有很多小朋友畫的畫經(jīng)常更換。這就是剛才我說的家庭化，這 些家具各方面都是從家里搬來的。這是一個比較大的小桌。工作人員和老人一起談笑風(fēng)生，所有的浴室部 分地面都采用了防滑的測試。這些也是，在門上裝有一些比較有意思的符號，能夠便于記住這是日常休息 的。這是洗澡機，把老人推進去以后洗澡。它采用的還是一種浴霸的東西。這位設(shè)施廠的老公是一個工廠 的廠長，建了這樣的一個養(yǎng)老院工廠也有很多的免費的條件。 這里是一些背景，這里出版了一系列的教材。上述介紹希望給大家一些有用的參考。謝謝大家。
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