解決物業(yè)收費(fèi)難問題
如何解決物業(yè)收費(fèi)難問題物業(yè)收費(fèi)難，是目前多數(shù)物業(yè)公司所面臨的窘境，也是全國很普遍的現(xiàn)象。物業(yè)管理費(fèi)收繳率低，使許多物管企業(yè)入不敷出。據(jù)統(tǒng)計(jì)一般小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到75%，在北京地區(qū)就屬于較好的。很多物業(yè)管理企業(yè)僅能達(dá)到50%左右，基本上處于虧損狀態(tài)。不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。一般來說，物業(yè)費(fèi)收繳率低于80%，物業(yè)公司就難以維持正常的經(jīng)營管理活動(dòng)。最新抽樣調(diào)查結(jié)果顯示:北京市商品房小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率僅為約65%。目前本市約有一半的商品房小區(qū)物業(yè)管理舉步維艱。市消費(fèi)者協(xié)會(huì)介紹，今年法院接到開發(fā)商、物業(yè)公司起訴業(yè)主侵犯人權(quán)和物權(quán)的案例越來越多。目前，由物管收費(fèi)而引發(fā)的投訴占物管投訴總件數(shù)的80%左右。甚至出現(xiàn)了月桂莊園(論壇)物業(yè)經(jīng)理身背催費(fèi)牌辦公，脖子上掛著寫了“依約交費(fèi)，提高服務(wù)”的牌子，親自到拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主家門口，討要物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。引發(fā)爭議。與此同時(shí)，業(yè)主狀告物業(yè)公司的訴訟官司也越來越多，物管企業(yè)疲于奔命。甚至出現(xiàn)了多起業(yè)主與物業(yè)公司互相斗毆的案例。有的是業(yè)主打了物業(yè)公司工作人員，也有的是物業(yè)公司工作人員打了業(yè)主。當(dāng)物業(yè)收費(fèi)難成為一種普遍現(xiàn)象，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，甚至成為一種受到普遍關(guān)注的社會(huì)問題的時(shí)候，必然有其深刻的社會(huì)背景和原因，“物業(yè)經(jīng)理身背催費(fèi)牌辦公”是一種無奈，也是一個(gè)悲劇。是與我們構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)不相容的。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次的原因。努力從根源上解決，才能徹底消除這種不幸和悲劇。物業(yè)收費(fèi)難，難在哪里？從行業(yè)發(fā)展的角度講，物業(yè)費(fèi)難收其中有幾大原因:一是我國整個(gè)社會(huì)對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還處在一個(gè)較低水平，人們普遍對這個(gè)新興的行業(yè)不很了解，不少業(yè)主尚未樹立物業(yè)服務(wù)有償消費(fèi)觀念。在“分房修房靠單位”傳統(tǒng)觀念的影響下，人們還沒有形成要花錢買物業(yè)管理消費(fèi)的觀念和習(xí)慣——既希望享受服務(wù)，又不愿意交納相應(yīng)的費(fèi)用；在一些舊的公房和房改房小區(qū)，很多人住了一輩子房都沒交過物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在搬進(jìn)新房要繳納如此多的費(fèi)用，很多人無法接受，無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現(xiàn)多年不交物業(yè)費(fèi)的情況。三是我國現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)自身還處在一個(gè)較低水平，提供的服務(wù)不到位。不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的收費(fèi)不透明，不合理，亂收費(fèi)，高收費(fèi)，服務(wù)與收費(fèi)價(jià)值不符，認(rèn)為物業(yè)公司未盡到職責(zé)，因而拒絕交費(fèi)。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前物業(yè)管理中各類矛盾和糾紛的產(chǎn)生，大多與相關(guān)信息不公開不透明有關(guān)。根據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》的規(guī)定，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)，即全體業(yè)主決定。但實(shí)際上在首次業(yè)主大會(huì)召開之前，物業(yè)公司通常由開發(fā)商指定，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也由其單方面制訂，業(yè)主根本沒有“討價(jià)還價(jià)”的余地。這樣就形成了種種信息不對稱。截止到2005年4月底，北京市有物業(yè)管理企業(yè)2003家，從業(yè)人員超過20萬人。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的項(xiàng)目4204個(gè)，面積29647.56萬平方米，已成立業(yè)主委員會(huì)的僅241個(gè)。但是在這兩千多家物業(yè)公司中，有的物業(yè)費(fèi)每平方米只要幾毛錢，有的要十幾元，相差如此之多，不禁讓老百姓質(zhì)疑，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到底應(yīng)該是多少？究竟是怎么來的？有些不合理的收費(fèi)可能是在前期物管過程中，開發(fā)商和物管公司制定的一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理，并隨同業(yè)主的購房合同而延續(xù)，屬于“捆綁銷售”；另一方面是業(yè)主對物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)知識(shí)欠缺，很多公用設(shè)施產(chǎn)權(quán)界定不清，物管公司有機(jī)可乘，擅自提高或者改變收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。當(dāng)業(yè)主與物管公司發(fā)生糾紛時(shí)，多數(shù)業(yè)主便以拒絕交納物業(yè)費(fèi)應(yīng)對，使矛盾惡化。四是開發(fā)商遺留問題多，物管公司代為受過。一些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下來的諸如工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善；如一些居民小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)未考慮停車問題，導(dǎo)致小區(qū)停車過于擁擠，影響居民生活；開發(fā)商的虛假承諾以及更改原設(shè)計(jì)方案等問題；甚至征地拆遷時(shí)的遺留問題，均轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)管理企業(yè)。很明顯這些都是物業(yè)公司代開發(fā)商受過。不少業(yè)主因?yàn)殚_發(fā)商不履行售房時(shí)的承諾，入住后很多問題遲遲得不到解決，一旦開發(fā)商銷售時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)，業(yè)主得不到滿意答復(fù)，便以拒交物業(yè)費(fèi)來對抗，物業(yè)便很可能受到牽連。一段時(shí)期以來，由此引發(fā)的糾紛，使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了許多無端的指責(zé)，甚至成為眾矢之的'。一些物業(yè)管理公司老總無不對此憂心忡忡:房地產(chǎn)商“違約”憑啥要物管公司“買單”？“建管分業(yè)”已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢，物業(yè)公司作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理者，不應(yīng)該承擔(dān)由于房地產(chǎn)商“違約”而產(chǎn)生的連帶責(zé)任，這一點(diǎn)不僅要業(yè)主充分認(rèn)識(shí)，而且應(yīng)該得到政府法律上的支持。對解決物業(yè)收費(fèi)難問題的建議對業(yè)主認(rèn)識(shí)水平低，不少業(yè)主尚未樹立物業(yè)服務(wù)有償消費(fèi)觀念，不愿意花錢買物業(yè)管理消費(fèi)的問題，主要還是要加強(qiáng)輿論宣傳，通過教育提高絕大多數(shù)人的認(rèn)識(shí)，形成氛圍。相信這個(gè)問題隨著時(shí)代發(fā)展，人們會(huì)轉(zhuǎn)變觀念。少數(shù)人轉(zhuǎn)變觀念難，在大多數(shù)人的輿論監(jiān)督下，在國家法律法規(guī)不斷健全的壓力下，也就不敢不交物業(yè)費(fèi)了。同時(shí)，業(yè)主也要規(guī)范自己的行為，敢于和無理欠費(fèi)，損害大家共同利益的現(xiàn)像做斗爭，而不是縱容支持甚至追隨。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對逾期不繳納物業(yè)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納，否則物業(yè)公司可向法院起訴。而如果物業(yè)公司沒有盡職盡責(zé)，業(yè)主委員會(huì)可以對違約物業(yè)公司進(jìn)行制約甚至提出訴訟。物業(yè)公司要提高管理水平，降低收費(fèi)，對不同的住宅區(qū)根據(jù)居民的不同情況，制訂合理的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與業(yè)主協(xié)商確定，明碼標(biāo)價(jià)，讓業(yè)主都能接受。同時(shí)，國家對一些收入很低確實(shí)交不起物業(yè)費(fèi)的貧困戶，要制訂像廉租房、公房租金減免那樣的減免補(bǔ)貼政策及具體標(biāo)準(zhǔn)，使交不起物業(yè)費(fèi)的貧困戶的物業(yè)費(fèi)也能一個(gè)合理解決途徑。解決物業(yè)收費(fèi)難，完善落實(shí)法規(guī)是關(guān)鍵。2006年1月1日《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》和《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施。物業(yè)管理收費(fèi)將由原來的“合理公開、與產(chǎn)權(quán)使用人的承受能力相適應(yīng)”，改變?yōu)椤昂侠砉_、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)”，物業(yè)管理收費(fèi)要與業(yè)主協(xié)商確定，這將更符合市場經(jīng)濟(jì)原則，更符合質(zhì)價(jià)相符原則。加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)管力度。除了前面提到的開發(fā)商按建安造價(jià)的2%應(yīng)交納的公共維修基金、空房的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)必須足額交納，堅(jiān)持征收，對開發(fā)商也要制定售后服務(wù)制度以外，還要加強(qiáng)對開發(fā)商建房工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開發(fā)商偷工減料，降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為，以免給入住后的居民留下隱患。另外，各居住區(qū)中都有很多產(chǎn)權(quán)難以界定的公共設(shè)施，包括道路、停車場、綠地、地下室、配套商業(yè)用房等等，這些公共設(shè)施其實(shí)開發(fā)商都已打入了房價(jià)，應(yīng)該都屬于業(yè)主。但公共產(chǎn)權(quán)又難以分割，很多就都被開發(fā)商算在了自己名下。這些公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)應(yīng)該明確界定到業(yè)主名下，委托物業(yè)公司出租經(jīng)營。開發(fā)商的一些空置房也可以交給物業(yè)公司出租經(jīng)營。所得充抵一部分物業(yè)管理費(fèi)，以降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減輕居民負(fù)擔(dān)。據(jù)說有的小區(qū)甚至可以達(dá)到零收費(fèi)。解決物業(yè)收費(fèi)難問題責(zé)任編輯：飛雪
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