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異地高考新政催生新剛需 穩(wěn)定住所有望年前界定
[提要]
專家表示，如果‘租房居住’被界定在內(nèi)，那么這一政策可能影響租金上漲。若準(zhǔn)入條件限定購(gòu)房，將刺激‘新上海人’的購(gòu)房需求�？傮w來(lái)說(shuō)，政策細(xì)則落地后對(duì)于上海樓市的影響是長(zhǎng)期的。
異地高考新政明確三大準(zhǔn)入條件，其中一條規(guī)定家長(zhǎng)必須在當(dāng)?shù)赜蟹�(wěn)定的住所。對(duì)于‘穩(wěn)定住所’，目前上海地區(qū)還沒(méi)有明確界定。
專家表示，如果‘租房居住’被界定在內(nèi)，那么這一政策可能影響租金上漲。若準(zhǔn)入條件限定購(gòu)房，將刺激‘新上海人’的購(gòu)房需求�？傮w來(lái)說(shuō)，政策細(xì)則落地后對(duì)于上海樓市的影響是長(zhǎng)期的。
“穩(wěn)定住所”有望年前界定
國(guó)新辦日前就《國(guó)家中長(zhǎng)期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2010-2020)》頒布實(shí)施兩年來(lái)教育改革發(fā)展情況舉行發(fā)布會(huì)。教育部部長(zhǎng)袁貴仁日前就異地高考答記者問(wèn)時(shí)表示，異地高考需要家長(zhǎng)和學(xué)生同時(shí)符合相關(guān)條件。家長(zhǎng)基本條件是，在當(dāng)?shù)赜蟹�(wěn)定的工作，有穩(wěn)定的住所，有穩(wěn)定的收入，并且交了各種保險(xiǎn)等。
上海市政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)宣布，今年年底前將公布進(jìn)城務(wù)工人員隨遷子女在上海參加升學(xué)考試的方案。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉指出，異地高考政策無(wú)疑將是適應(yīng)中國(guó)城市化變遷的一大進(jìn)步舉措。其對(duì)于樓市的影響是因地而異的，總體來(lái)說(shuō)，這種影響將是間接的、長(zhǎng)期的。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍指出，異地高考準(zhǔn)入打開(kāi)，給異地高考大軍從地下轉(zhuǎn)至地上開(kāi)出了一條通道。這種擺脫戶籍，但與“房籍”掛鉤的做法，會(huì)讓不少城市的樓市受到各地不同高考政策的左右。很自然的是，考生從高考教育資源劣勢(shì)地區(qū)向高考教育資源優(yōu)勢(shì)地區(qū)集中，帶來(lái)的分別是對(duì)劣勢(shì)地區(qū)樓市的客源抽離和高考優(yōu)勢(shì)地區(qū)樓市的客源集聚。這是又一次樓市需求的配置，高考優(yōu)勢(shì)城市再得樓市收益，上海即屬此列。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部分析師羅寅申認(rèn)為，此次公布的“異地高考”三大準(zhǔn)入條件門(mén)檻并不低。即符合樓市限購(gòu)政策、又達(dá)到異地高考準(zhǔn)入條件的群體畢竟有限，其受益更多的是對(duì)在上海已有房屋的非戶籍家庭子女。
羅寅申則認(rèn)為，異地高考的放開(kāi)無(wú)疑將促使“高考移民”現(xiàn)象的產(chǎn)生，給樓市帶來(lái)新增人口而產(chǎn)生的市場(chǎng)需求。不過(guò)因?yàn)橄拶?gòu)及政策本身準(zhǔn)入條件的存在，目前異地高考政策對(duì)上海樓市短期內(nèi)難有實(shí)質(zhì)影響產(chǎn)生。
付偉分析，上�，F(xiàn)約有2300萬(wàn)常住人口，其中外來(lái)常住人口約900萬(wàn)，比例大約是40%。從去年到今年上海樓市的購(gòu)房者構(gòu)成比例來(lái)看，非戶籍人口的比例大約也在40%。在“去投資化”回歸自住后，絕大多數(shù)外來(lái)人口在上海買(mǎi)房置業(yè)基本都出于自住考慮。
“上海是全國(guó)重點(diǎn)高校最集中的城市之一，基礎(chǔ)教育質(zhì)量在全國(guó)也處于領(lǐng)先水平。異地高考政策必將進(jìn)一步擴(kuò)大上海樓市剛性購(gòu)房需求，刺激‘新上海人’的購(gòu)房需求�！备秱フJ(rèn)為。
宋會(huì)雍估計(jì)，雖然說(shuō)常規(guī)的收益項(xiàng)目一定是剛需項(xiàng)目，但還要看政府的落地細(xì)則，如果準(zhǔn)入條件門(mén)檻很高的話，中高端房源或許更有現(xiàn)實(shí)意義。這類客群經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，面對(duì)出國(guó)教育還是上海教育的選擇，對(duì)在上海置業(yè)受教育迫切度不高，對(duì)樓市的壓力也自然較小。此外，較少的受教育人流導(dǎo)入，可以更充分有序地評(píng)估上海的高等教育承載力，并留出適應(yīng)空間。所以最終受影響的產(chǎn)品類型還取決于異地高考準(zhǔn)入門(mén)檻的劃定。
長(zhǎng)期助推剛性需求
上世紀(jì)90年代初，上海市政府推出“藍(lán)印戶口”制度，鼓勵(lì)非上海戶籍的外省市人口在上海買(mǎi)房，他們中的相當(dāng)一部分成為支撐上海樓市的主力軍。如今，異地高考新政是否也能長(zhǎng)時(shí)間地推動(dòng)上海樓市的發(fā)展？
羅寅申說(shuō)，兩者本質(zhì)上并不相同，過(guò)往上海對(duì)外來(lái)常住人口實(shí)行藍(lán)印戶口政策對(duì)上海招商引資、引進(jìn)人才，尤其是繁榮上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，均起到了積極的杠桿作用。而“異地高考”政策主要解決我國(guó)教育資源再分配難題，其政策本質(zhì)與當(dāng)年的戶口政策并不相同，其本身并不簡(jiǎn)單地涉及戶口問(wèn)題。
“但長(zhǎng)期來(lái)看異地高考政策對(duì)樓市或仍會(huì)有助推作用出現(xiàn)，享受異地高考政策的非戶籍學(xué)生在本地就讀多年并形成屬于自身的生活圈后，選擇在此就業(yè)的可能性較高，這在一定程度上加大了城市新增常住人口的導(dǎo)入，擴(kuò)大了樓市潛在需求面。只是目前看來(lái)，該影響還不會(huì)太過(guò)明顯�！绷_寅申認(rèn)為。
宋會(huì)雍表示，上海的優(yōu)質(zhì)教育資源集中，從而長(zhǎng)期導(dǎo)入樓市消費(fèi)。但這種發(fā)展是否有利于長(zhǎng)期、持續(xù)性的城市前景，未必值得樂(lè)觀。城市容量是有限的，并非持續(xù)發(fā)展且價(jià)值穩(wěn)增，超過(guò)飽和程度后，會(huì)帶來(lái)諸多負(fù)面影響。
原本學(xué)區(qū)房的概念主要針對(duì)戶籍人口，是指重點(diǎn)小學(xué)、幼兒園、初中對(duì)口的住宅小區(qū)，由于優(yōu)質(zhì)教育資源主要集中在中心城區(qū)，所以學(xué)區(qū)房往往集中在中心城區(qū)。付偉表示，現(xiàn)階段，除了私立學(xué)校，絕大多數(shù)義務(wù)教育階段的學(xué)校都與戶籍掛鉤，戶籍人口優(yōu)先滿足。由于這部分學(xué)區(qū)房需求原本就已經(jīng)飽和，所以，異地高考政策對(duì)于原本的學(xué)區(qū)房不會(huì)造成沖擊。
“異地高考新政實(shí)現(xiàn)后，非戶籍子女在滬接受教育的比例將出現(xiàn)顯著的增長(zhǎng)。所以，原本學(xué)區(qū)房的概念將會(huì)進(jìn)一步延伸。特別是在一些新城區(qū)已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)屬地化管理，學(xué)籍并不完全和戶籍掛鉤，該項(xiàng)政策將會(huì)為這些學(xué)校進(jìn)一步拓展生源。相關(guān)學(xué)校周邊的置業(yè)現(xiàn)象也會(huì)增加，外圍學(xué)區(qū)房或許將因此而受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注，由冷門(mén)變熱門(mén)�！备秱ケ硎�。
宋會(huì)雍指出，學(xué)區(qū)房作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與教育衍生出的產(chǎn)品，一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。異地高考新政，再次將學(xué)區(qū)房概念擴(kuò)充。其“額外價(jià)值”具備高保值、增值性較強(qiáng)的特性一直得到市場(chǎng)認(rèn)可，所以無(wú)論政策怎么變化，只要教育資源分布有差異，則學(xué)區(qū)房概念就會(huì)存在，其基本上都還會(huì)成為市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力所追捧的熱銷房源。
七成受訪者愿為子女異地高考買(mǎi)房
日前，教育部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委、人社部、公安部制定的《關(guān)于做好進(jìn)城務(wù)工人員隨遷子女接受義務(wù)教育后在當(dāng)?shù)貐⒓由龑W(xué)考試工作的意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)明確符合條件的隨遷子女可以在經(jīng)常居住地參加高考，其中一條規(guī)定家長(zhǎng)必須在當(dāng)?shù)赜蟹�(wěn)定的住所。調(diào)查結(jié)果顯示，近七成受訪者表示會(huì)為子女能夠異地高考而買(mǎi)房。
過(guò)半數(shù)人或選購(gòu)二手房
調(diào)查結(jié)果顯示，有66%受訪者表示子女參加異地高考能夠上好大學(xué)，因此會(huì)在上海買(mǎi)房。還有19.4%受訪者表示因?yàn)橘I(mǎi)不起，所以不會(huì)為此而購(gòu)房，8.9%受訪者表示在異地高考沒(méi)有必要。還有5.8%受訪者表示不好說(shuō)。在選擇愿意為子女異地高考而買(mǎi)房的購(gòu)房者中有45%受訪者表示會(huì)購(gòu)買(mǎi)新房，55%受訪者會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)二手房。
六成選擇小于90平方米
對(duì)于房子面積的選擇，調(diào)查結(jié)果顯示，六成受訪者表示若購(gòu)房會(huì)購(gòu)買(mǎi)90平方米以下房屋。其中，33%受訪者表示意向購(gòu)買(mǎi)面積為60-90平方米，28.8%受訪者選擇60平方米以下，不足三成（27.7%）受訪者表示會(huì)選擇90-120平方米。另外，8.4%受訪者表示意向購(gòu)買(mǎi)面積為120-200平方米，而2.1%受訪者選擇200平方米以上。
對(duì)于房子的預(yù)算，調(diào)查結(jié)果顯示，為子女異地高考而購(gòu)房的預(yù)算集中在100萬(wàn)元以下，占到43.5%，還有超過(guò)三成（35.1%）受訪者表示購(gòu)房預(yù)算為100萬(wàn)-200萬(wàn)元，10.5%受訪者表示購(gòu)房預(yù)算為200萬(wàn)-300萬(wàn)元。另外有7.9%受訪者表示購(gòu)房預(yù)算為300萬(wàn)-500萬(wàn)元，還有3.1%受訪者表示購(gòu)房預(yù)算為500萬(wàn)元以上。
此外，近四成（37.7%）受訪者表示若購(gòu)房會(huì)選擇在外環(huán)以外的區(qū)域。而近三成（28.3%）受訪者會(huì)選擇在中外環(huán)間。還有兩成（20.4%）受訪者選擇在中內(nèi)環(huán)間，另外有13.6%受訪者選擇在內(nèi)環(huán)以內(nèi)。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，《國(guó)家中長(zhǎng)期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2010-2020)》尚存頗多不確定之處，隨遷子女要在當(dāng)?shù)鼐蛯W(xué)多久？何為當(dāng)?shù)匦枰男袠I(yè)群體？租房算是“穩(wěn)定住所”嗎？這些都沒(méi)有給出明確的標(biāo)準(zhǔn)。
陸騎麟說(shuō)，在教育部9月6日召開(kāi)的座談會(huì)上，雖然認(rèn)定了合法穩(wěn)定的居所包含租賃住房，但也同時(shí)強(qiáng)調(diào)“以地方為主實(shí)施，不搞‘一刀切’，因地制宜解決”，地方管理部門(mén)有一定的變通空間。
“如果租房居住的隨遷子女可以獲得異地高考資格，那么這一政策將對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，租金將上漲�！标戲T麟說(shuō)。
以往，不少外來(lái)工作者為了避免孩子因?yàn)楦鞯亟滩牟煌诟呖贾谐蕴�，情愿將孩子留在老家上學(xué)。一旦隨遷子女租房居住亦可異地高考，將會(huì)有更多外來(lái)工作者的子女隨遷入滬，外來(lái)工作者對(duì)于租住房源的面積、品質(zhì)將會(huì)有更高要求。
如果只有家長(zhǎng)在滬購(gòu)房的隨遷子女可以獲得異地高考資格，將會(huì)刺激外來(lái)工作者在滬購(gòu)房的需求。雖然外來(lái)工作者中有能力在滬購(gòu)房的屬于少數(shù)，但對(duì)于市場(chǎng)的影響依然不容小覷，尤其是一些學(xué)區(qū)房房源和總價(jià)較低的小戶型房源將受到不小的影響。
學(xué)區(qū)房的價(jià)值不僅在于讓孩子有學(xué)�？梢宰x，更重要的是在于讓孩子能夠進(jìn)入較好的學(xué)校，獲取更好的教育資源。所以即便允許異地高考，原本的學(xué)區(qū)房概念依然不會(huì)被削弱。
相反，異地高考一旦實(shí)施，會(huì)有更多外來(lái)工作者將子女帶到上海來(lái)接受教育，而學(xué)區(qū)房的資源將會(huì)因此變得更加緊俏。
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