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2007注冊資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估模擬試題一
一、單項選擇題。
1.某企業(yè)對其應(yīng)收賬款進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日應(yīng)收賬款余額為36萬元，根據(jù)前5年的有關(guān)數(shù)據(jù)可知，前5年應(yīng)收賬款總額為50萬元，壞賬發(fā)生總額為2.5萬元，并預(yù)計企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)成本為0.3萬元，則企業(yè)應(yīng)收賬款評估值為( )。
A.180 000元
B.352 800元
C.342 000元
D.339 000元
【正確答案】 D
【答案解析】
360000×［1-（2.5/50）］-3000=339 000元
2.某企業(yè)應(yīng)收賬款在評估基準(zhǔn)日的賬面余額為200萬元，經(jīng)評估人員核實，實有額為230萬元，該企業(yè)前5年已處理的壞賬額占應(yīng)收賬款的比例為5％，如果企業(yè)加強應(yīng)收賬款的管理，該比例會下降，預(yù)計能降低到4％，該企業(yè)應(yīng)收賬款的評估值為（�。�
A.220.8萬元
B.192萬元
C.190萬元
D.218.5萬元
【正確答案】 A
【答案解析】 230×（1-4％）=220.8萬元
3.某商人在1999年1月租賃一臨街商鋪，租期4年，一次性支付租金8萬元，2001年1月向保險公司支付全年火災(zāi)保險費240元，在2001年4月1日他欲將該商鋪轉(zhuǎn)租，其賬簿上房租已攤銷6萬元。他若轉(zhuǎn)租于你，你應(yīng)支付的客觀租金約為（ ）
A、35180元
B、20000元
C、20240元
D、35240元
【正確答案】 A
【答案解析】 租金價值：80000×［21／（4×12）］=35000元
保險費：240×（9／12）=180元
合計：35000+180=35180（元）。
4.某被評估建筑物與參照建筑物立興大廈相比，后者的施工質(zhì)量比前者的施工質(zhì)量高出10%，該個別因素修正系數(shù)為（ ）
A．90/100
B．100 /110
C．110/100
D．100/90
【正確答案】 B
【答案解析】 建筑物評估使用市場法時，修正系數(shù)除了時間等幾個因素外，基本上是以分子即被估價對象為
100，調(diào)整分母即參照物的值[（100×（1+10%）]）來計算修正系數(shù)的。
5.某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地還原率為10%，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為（ ）。
A.0.92
B.1.07
C.1.09
D.0.94
【正確答案】 B
【答案解析】 〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066。
6.現(xiàn)將環(huán)境優(yōu)劣度分為無污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴(yán)重等五個級別。以待評估土地為100，污染程度每上升一個等級，地價下降0.5%。.待評估土地和可比較土地交易實例的污染程度分別為污染小、污染嚴(yán)重。進(jìn)行待評估土地的價值估算時，環(huán)境因素的修正系數(shù)為（ ）。
A.101.5/100
B.100/101.5
C.98.5/100
D.100/98.5
【正確答案】 D
【答案解析】 被估價資產(chǎn)的價值/參照物的價值=100/100×（1-3×0.5%）=100/98.5
7.某企業(yè)兩年前引進(jìn)一項專有技術(shù)，重置成本為100萬元，預(yù)計尚可使用5年，該技術(shù)產(chǎn)品設(shè)計生產(chǎn)能力為1000件，現(xiàn)準(zhǔn)備將40%的生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)讓出去，由于競爭對手的增加，使該企業(yè)減少收益的現(xiàn)值為30萬元。該項技術(shù)轉(zhuǎn)讓的最低收費額為（ ）。
A、70萬元
B、58.57萬元
C、30萬元
D、101.43萬元
【正確答案】 A
【答案解析】 100×40%+30=70（萬元）。
8.某企業(yè)計劃擁有甲企業(yè)發(fā)行的面值100萬元非上市普通股票，預(yù)期甲企業(yè)每年發(fā)放相當(dāng)于股票面值10%的股利，且股利以3.75%的速度增長，在折現(xiàn)率為9%的前提下，該100萬元股票的價值最接近（ ）。
A、190萬元
B、200萬元
C、100萬元
D、120萬元
【正確答案】 A
【答案解析】 100×10%÷（9%-3.75%）=190.48（萬元）。
9.被評估債券為5年期一次性還本付息債券，票面額10000元，年利息率為3%，不計復(fù)利，評估時該債券購入時間已滿3年，設(shè)定折現(xiàn)率為8%，該被評估債券的評估值最有可能是（ ）。
A.10648.15元
B.9938.90元
C.9859.40元
D.10734.20元
【正確答案】 C
【答案解析】 到期本息總和=10000×（1+5×3%）=11500（元）。
該被評估債券的評估值=11500× (1+8%)-(5-3)= 11500×0.8573=9858.95（元）。
10.被評估債券為1996年12月31日A公司發(fā)行的5年期可流通債券，每張面值為100元，票面年利率為10％，被評估企業(yè)共持有1000張這種債券，2001年5月份評估時，債券每張市場交易價為145元，則該債券在評估基準(zhǔn)日的評估值為（�。�
A.14萬元
B.13.3萬元
C.15萬元
D.14.5萬元
【正確答案】 D
【答案解析】 145×1000=14.5（萬元）。
11.某企業(yè)融資總額為1200萬元，其中長期負(fù)債占30％，借貸利率為6％，權(quán)益資本占70％，無風(fēng)險收益率為4％，社會平均收益率為12％，經(jīng)估測，該企業(yè)所在行業(yè)的β系數(shù)為1.5，企業(yè)所得稅率為33％，用加權(quán)平均資本成本模型計算的折現(xiàn)率指標(biāo)為（�。�
A.10.2%
B.16%
C.12.41%
D.13%
【正確答案】 C
【答案解析】 借款資金的成本率=6％×（1-33％）=4.02％
權(quán)益資金的成本率=4％+1.5×（12％-4％）=16%
加權(quán)平均資本成本=4.02％×30％＋16%×70％=12.406%。
12.某企業(yè)的預(yù)期年凈收益為15萬元，本金化率為10%，該企業(yè)所有各項資產(chǎn)價值之和為134萬元，該企業(yè)的商譽價值為（ ）
A、20萬元
B、15萬元
C、14萬元
D、16萬元
【正確答案】 D
【答案解析】 企業(yè)的整體評估價值為：15÷10%=150萬元，該企業(yè)所有各項資產(chǎn)價值之和為134萬元，所以企業(yè)的商譽的價值為：150-134=16（萬元）。
13.某磚混結(jié)構(gòu)房屋經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察，對結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)備部分的打分分別為70、50、30，這三部分的評分修正系數(shù)分別為0.55、0.15、0.3，則該房屋的成新率為（ ）
A、65%
B、70%
C、50%
D、55%
【正確答案】 D
【答案解析】 （0.55×70＋0.15×50＋0.3×30）÷100×100%＝55%。
14.被評估設(shè)備為1995年從美國引進(jìn)的設(shè)備，進(jìn)口合同中的CIF價為41萬美元。2000年評估時美國生產(chǎn)廠家仍在生產(chǎn)銷售該種設(shè)備，其CIF的報價為50萬美元，一般情況設(shè)備的實際成本價應(yīng)為報價的70%~90%.%。國內(nèi)某企業(yè)2000年從美國進(jìn)口該設(shè)備的CIF價為44萬美元，你認(rèn)為該進(jìn)口設(shè)備的現(xiàn)行購置成本為（ ）
A.40萬美元
B.50萬美元
C.44萬美元
D.45萬美元
【正確答案】 C
15.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2％。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，2001年1月的評估值接近（�。�
A.400 萬元
B.392萬元
C.402萬元
D.390萬元
【正確答案】 C
【答案解析】 500－10×[500×(1-2%)/50]＝402（萬元）。
16.評估某企業(yè)5年前購建的家用電器生產(chǎn)線，其年產(chǎn)量為20萬臺，目前市場上同類新型生產(chǎn)線價格為300萬元，其設(shè)計生產(chǎn)能力為25萬臺/年，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.8，該生產(chǎn)線的重置成本為（ ）
A.240萬元
B.250.95萬元
C.260萬元
D.245萬元
【正確答案】 C
【答案解析】 重置成本＝300×(20/25)0.8≈250.95(萬元)。
17.某資產(chǎn)于1998年10月購進(jìn)，現(xiàn)要評估其在2001年10月的價值。會計折舊總年限預(yù)計是10年。根據(jù)該資產(chǎn)的技術(shù)指標(biāo)，每天的正常工作運營時間為8小時，該資產(chǎn)實際每天工作運營12小時。該資產(chǎn)的實際已使用年限為（ ）
A.3年
B.4.5年
C.2年
D.3.5年
【正確答案】 B
【答案解析】 資產(chǎn)利用率＝12/8＝150%，實際已使用年限＝3×150%＝4.5（年）。
18.無形資產(chǎn)沒有（ ）
A.經(jīng)濟性損耗
B.功能性損耗
C.無形損耗
D.有形損耗
【正確答案】 D
19.判斷一項無形資產(chǎn)是否存在，關(guān)鍵是看其是否存在（ ）
A.預(yù)期收益
B.超額收益
C.歷史收益
D.客觀收益
【正確答案】 B
20.某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應(yīng)評估為（ ）
A.500萬元
B.300萬元
C.280萬元
D.360萬元
【正確答案】 A
【答案解析】 最佳適用原則的運用
21.某項資產(chǎn)賬面原價為300萬元，賬面凈值為200萬元，評估結(jié)果為250萬元，該評估增值率為（ ）
A.20%
B. 25%
C. -10%
D. 18%
【正確答案】 B
【答案解析】 （250-200）/200×100%= 25%，“增加率”是增加值與賬面凈值(或調(diào)整后凈值)的比率，用于說明評估值變化的相對比例。
22.開達(dá)資產(chǎn)評估事務(wù)所于2000年8月6日至2000年8月25日，對洪利制衣廠的企業(yè)整體資產(chǎn)在2000年6月30日的市場價值進(jìn)行了評估，評估報告于2000年8月30日提交給了委托人。該評估結(jié)果的有效時間截止到（ ）
A、2001年8月5日
B、2001年8月24日
C、2001年8月29日
D、2001年6月29日
【正確答案】 C
【答案解析】 按現(xiàn)行規(guī)定．有效期為一年，即評估目的在評估基準(zhǔn)日后的一年內(nèi)實現(xiàn)時，要以評估結(jié)果作為底價或作價依據(jù)(還需結(jié)合評估基準(zhǔn)日的期后事項的調(diào)整)。超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。
23.運用市場法評估，需要調(diào)整參照物差異，不屬于主要調(diào)整因素的是：（ ）
Ａ．時間因素
Ｂ．地域因素
Ｃ．功能因素
Ｄ．個別因素
【正確答案】 D
24.關(guān)于資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)分類，正確的是：（ ）
Ａ．可以按資產(chǎn)的形態(tài)分類，分為有形資產(chǎn)和商譽
Ｂ．按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力，分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)
Ｃ．對于整體資產(chǎn)，其評估價值等于各單項可確指資產(chǎn)的價值之和
Ｄ．按資產(chǎn)能否獨立存在分類，分為可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)，不可確指資產(chǎn)即無形資產(chǎn)
【正確答案】 B
【答案解析】 不可確指資產(chǎn)是指商譽,可確指資產(chǎn)是指能獨立存在的資產(chǎn),前面所列示的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)除商譽外都是可確指的資產(chǎn).
25.關(guān)于資產(chǎn)評估中的資產(chǎn),下面的說法不正確的是：（ ）
Ａ．資產(chǎn)是企業(yè)擁有和控制,能以貨幣計量的經(jīng)濟資源
Ｂ．資產(chǎn)是一種權(quán)力
Ｃ．資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配
Ｄ．資產(chǎn)是一種獲利能力
【正確答案】 A
26.下列機器設(shè)備不屬于按在再生產(chǎn)中的作用分類是：（ ）
A．生產(chǎn)工藝類設(shè)備
B．輔助生產(chǎn)設(shè)備
C．服務(wù)設(shè)備
D．自動化設(shè)備
【正確答案】 D
【答案解析】 按機器設(shè)備的自動化程度分類，可以分為自動化設(shè)備、半自動化設(shè)備、其他設(shè)備。
27.評估報告的正文不包括（ ）
A.評估基準(zhǔn)日
B. 評估結(jié)論
C. 被評估單位提供的原始設(shè)備清單
D. 評估原則
【正確答案】 C
28.不屬于企業(yè)整體資產(chǎn)評估應(yīng)該考慮的主要因素是（ ）
A.企業(yè)全部資產(chǎn)價值
B.企業(yè)的外部環(huán)境
C.分析確定企業(yè)的獲利能力，應(yīng)廣泛地研究①企業(yè)所屬行業(yè)的收益②市場競爭因素③企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債比例④企業(yè)的經(jīng)營管理水平四個方面
D.企業(yè)所處的地理位置、資源供應(yīng)等也是影響企業(yè)未來獲利能力的重要因素。
【正確答案】 D
【答案解析】 D不屬于主要因素
29.不屬于折現(xiàn)率的估算方法有（ ）
A. β系數(shù)法
B. 風(fēng)險累加法
C. 經(jīng)驗估計法
D. 加權(quán)平均資本成本模型估測
【正確答案】 C
30.下列關(guān)于無形資產(chǎn)收益額的確定說法不正確的是（ ）
A. 在評估中則應(yīng)以評估利潤分成率為基礎(chǔ)，至于換算成銷售收入分成率，只需要掌握銷售利潤率及各年度利潤的變化情況就行了
B. 銷售收入分成率=銷售利潤分成率÷銷售利潤率。
C. 利潤分成率的確定以無形資產(chǎn)帶來的追加利潤在利潤總額中的比重為基礎(chǔ)確定
D. 利潤分成率的計算方法主要有：邊際分析法和約當(dāng)投資分成法
【正確答案】 B
二、多項選擇題。
1.資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本，資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化，影響資產(chǎn)價值量變化的因素有：（ ）
A.市場價格
B.實體性貶值
C.功能性貶值
D.經(jīng)濟性貶值
【正確答案】 ABCD
2.成本法運用的前提條件是（ ）
A、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料
B、形成資產(chǎn)的耗費包含包括有效耗費和無效耗費，既然適用成本法，就應(yīng)該反映資產(chǎn)的歷史成本情況，評估的成本包含所有的有效耗費和無效耗費，無需去掉無效耗費
C、形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的
D、運用成本法必須充分考慮資產(chǎn)的各種損耗
【正確答案】 AC
3.關(guān)于更新重置成本和復(fù)原重置成本說法正確的是：（ ）
Ａ．在同時可獲得者兩種成本的前提下，應(yīng)該選用更新重置成本
Ｂ．一般而言，更新重置成本小于復(fù)原重置成本
Ｃ．按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價格和費用水平進(jìn)行核算，求得的成本是復(fù)原重置成本
Ｄ．物價指數(shù)法計算出的是復(fù)原重置成本，而重置核算法能可估算更新重置成本和復(fù)原重置成本
Ｅ．無論計算更新重置成本和復(fù)原重置成本，都要求資產(chǎn)本身的功能不能改變
Ｆ．一項技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的成本往往偏高
【正確答案】 ABCDEF
4.有關(guān)收益法中的收益額的說法正確的有：（ ）
A． 收益額必須是被評估資產(chǎn)的未來收益
B． 收益額必須是被評估資產(chǎn)直接形成的
C．收益額有三種，稅后收益，利潤總額、現(xiàn)金流量
D．折現(xiàn)率要和收益額保持一致
【正確答案】 ABCD
5.上市債券的評估方法說法正確的有( )
A.如果該種債券可以在市場上流通買賣，并且市場上有該種債券的現(xiàn)行市價，則在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場價格可以作為它的評估值。
B.當(dāng)證券市場投機嚴(yán)重、債券價格嚴(yán)重扭曲、債券價格與其收益現(xiàn)值嚴(yán)重背離時，對上市債券的評估，可參照非上市債券的評估方法。
C.上市交易的債券的現(xiàn)行價格，一般是以評估基準(zhǔn)日的收盤價確定評估值；
D.評估人員應(yīng)在評估報告中說明所用評估方法和結(jié)論，并申明該評估結(jié)果應(yīng)隨市場價格變動而予以調(diào)整。
E.應(yīng)當(dāng)強調(diào)指出，不論按什么方法評估，已上市債券的評估值一般不應(yīng)高于證券交易所公布的同種債券的賣出價。
【正確答案】 ABCDE
6.股權(quán)投資中直接投資評估的說法正確的有（ ）
A. 該項直接投資明顯沒有經(jīng)濟利益，也不能形成任何經(jīng)濟權(quán)利的，按零值計算。
B. 直接投資由于投資比重不同，可以分為全資投資、控股投資和非控股投資。
C. 對于直接投資的全資企業(yè),應(yīng)對被投資企業(yè)進(jìn)行整體評估，評估全資企業(yè)的凈資產(chǎn)額的價值，全資企業(yè)的凈資產(chǎn)額，即為對該企業(yè)直接投資的評估值。
D. 控股企業(yè)應(yīng)按企業(yè)股權(quán)比例計算應(yīng)分得的凈資產(chǎn)額，即為對該企業(yè)投資的評估值。
E. 對于全資投資和控股投資，如果被投資企業(yè)經(jīng)過評估，凈資產(chǎn)額為零，或為負(fù)值時，對該企業(yè)的直接投資的評估值為零值。
F. 對非控股的直接投資, 一般應(yīng)采用收益法進(jìn)行評估;對投資份額很小，或直接投資發(fā)生時間不長，被投資企業(yè)資產(chǎn)賬實基本相符的，則可根據(jù)核實后的被評估企業(yè)經(jīng)過注冊會計師審計的資產(chǎn)負(fù)債表上的凈資產(chǎn)數(shù)額，再根據(jù)投資方應(yīng)占的份額確定評估值。
【正確答案】 ABCDEF
7.下列關(guān)于資產(chǎn)評估報告中 “評估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項”有關(guān)說法正確的有（ ）。
A.寫明評估基準(zhǔn)日后、有效期以內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量及作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時的處理原則。
B.資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
C.若資產(chǎn)價值類型發(fā)生變化，并對資產(chǎn)評估值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請評估機構(gòu)重新確定評估值。
D.如果評估工作結(jié)束前資產(chǎn)價格已經(jīng)發(fā)生了顯著變化，無法改變評估基準(zhǔn)日，但資產(chǎn)價格的調(diào)整方法簡單、易于掌握時，應(yīng)予以說明，提醒委托方在資產(chǎn)實際作價時，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
【正確答案】 ABCD
8.按存在形態(tài)的不同而分類的四種類型流動資產(chǎn)的評估方法選擇說法正確的是（ ）
A.對于實物類流動資產(chǎn)，可以采用市場法和成本法
B.對于貨幣類流動資產(chǎn)，其清查核實后的賬面價值本身就是現(xiàn)值，不需采用特殊方法進(jìn)行評估，只是應(yīng)對外幣存款按評估基準(zhǔn)日的國家外匯牌價進(jìn)行折算
C.對于債權(quán)類流動資產(chǎn)評估只適用于按可變現(xiàn)值進(jìn)行評估
D.在特定情況下，也可以采用歷史成本作為評估值。
E.用成本法評估流動資產(chǎn)時，無需考慮資產(chǎn)的功能性貶值因素，而資產(chǎn)的有形損耗(實體性損耗)的計算也只適用于低值易耗品以及呆滯、積壓流動資產(chǎn)的評估
【正確答案】 ABCDE
9.關(guān)于設(shè)備核查說法正確的有：（ ）
A. 設(shè)備核查方式有兩種：逐項清查和抽樣核查
B. 逐項清查風(fēng)險小，但工作量大
C. 抽樣核查可提高工作效率，但是有抽樣風(fēng)險
D. 隨機抽樣是抽樣核查原理
【正確答案】 ABCD
10. 建筑物功能性貶值的原因有：（ ）
A. 建筑物用途與強度不合理（相對于所占土地的最佳使用而言的）
B. 建筑物的設(shè)計和結(jié)構(gòu)不合理
C. 建筑物的裝修與總體功能不協(xié)調(diào)
D. 建筑物的設(shè)備配備與總體不協(xié)調(diào)
【正確答案】 ABCD
三、簡答題。
1.簡述資產(chǎn)評估的特點
【正確答案】
一般來說,資產(chǎn)評估具有以下特點:
1、現(xiàn)實性；現(xiàn)實性是指以評估基準(zhǔn)期為時間參照，按這一野戰(zhàn)的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行的評定估算。交稅評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：
①資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù)，只要求說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去的那種狀況變成當(dāng)前狀況。
②以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來。
③現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。形式上存在而實際上已消失者，或形式上不存在而事實上存在者，都要以實際上的客觀存在為依據(jù)進(jìn)行校正。
2、市場性；
資產(chǎn)評估是服務(wù)于市場的流動，在市場交易活動發(fā)生的條件下，資產(chǎn)評估通過模擬市場條件對交稅價值作出評定估算的報告，并且，這一估算和報告結(jié)果必須接受市場檢驗。
3、預(yù)測性；
資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實�，F(xiàn)實的評估價值必須反映資產(chǎn)的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實評估價值是不存在的。
4、公正性；
公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。
5、咨詢性。
咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)精力提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)。
考生應(yīng)該依據(jù)教材中的內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的展開。
2.簡述資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系（資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系以及市場法與成本法的區(qū)別）
【正確答案】 資產(chǎn)評估方法很多，各種方法都有其各自的特點。同時，這些方法之間又是相互關(guān)聯(lián)的。研究資產(chǎn)評估方法的特點，并分析比較各種方法之間的聯(lián)系和區(qū)別，對于選擇資產(chǎn)評估方法具有重要意義。
（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系
從整體上來說，評估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的，其共同目標(biāo)就是猁令人信服的可靠的評估價值。成本的市場銷售數(shù)據(jù)的分析通常是收益法運用中不可缺少的部分；同樣的，折現(xiàn)的本金化的運用也時常運用于市場法和成本法中。例如，市場法呻分析和調(diào)整參照物價格與被評估資產(chǎn)價格的差異因素，會用到折現(xiàn)的本金化的技巧；在成本法中，對功能性貶值等的確定也要采用折現(xiàn)的本金化的方法。一般來說，成本法、收益法的運用都是建立在現(xiàn)行市價基礎(chǔ)之上的，只是它們的運用不像市場法運用表現(xiàn)的那么直接而已
（二）市場法與成本法的區(qū)別
資產(chǎn)評估過程中，市場法和成本法往往容易混淆。區(qū)別市場法的成本法具有重要的理論的實踐意義。兩種方法的區(qū)別表現(xiàn)如下。
1、成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格確定的。前者主要買者角度，即以購建某項資產(chǎn)的耗費來確定；后者則是從賣者角度，即市場上銷售價值來確定。
2、市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立的價格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項資產(chǎn)的自身價格（購建價格），還包括該項資產(chǎn)的運雜費、安裝調(diào)試費等。
3、市場法的運用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計算，則要利用被評估資產(chǎn)的原始成本的原始資料。
4、成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗（或貶值）后確定評估價值；市場法則是按參照物價格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進(jìn)行調(diào)整來確定評估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路。
3.如何企業(yè)整體資產(chǎn)評估的范圍（一般范圍和具體范圍）
【正確答案】 (1)企業(yè)整體資產(chǎn)評估的范圍界定至少包括以下兩個層次：
①是企業(yè)資產(chǎn)范圍的界定；（企業(yè)整體評估的一般范圍）
②是企業(yè)有效資產(chǎn)的界定。（企業(yè)整體評估的具體范圍）
(2)企業(yè)整體資產(chǎn)評估的一般范圍
①這是從法的角度，從產(chǎn)權(quán)的方面來界定企業(yè)評估的資產(chǎn)范圍。
②從產(chǎn)權(quán)的角度，企業(yè)評估的范圍應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn)。
包括企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體自身占用及經(jīng)營的部分，企業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)力所能控制的部分，如全資子公司、控股子公司，以及非控股子公司中的投資部分。
③在具體界定企業(yè)評估的資產(chǎn)范圍時應(yīng)根據(jù)以下有關(guān)資料進(jìn)行：
Ⅰ企業(yè)提出資產(chǎn)評估申請時的申請報告及上級主管部門的批復(fù)文件所規(guī)定的評估范圍。
Ⅱ企業(yè)有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)變動的協(xié)議、合同、章程中規(guī)定的企業(yè)資產(chǎn)變動的范圍。
Ⅲ涉及國有資產(chǎn)的企業(yè)評估，可參照其評估立項書中劃定的范圍。
⑶企業(yè)整體資產(chǎn)評估的具體范圍時。應(yīng)注意以下兩點：
①對于在評估時點一時難以界定的產(chǎn)權(quán)或因產(chǎn)權(quán)糾紛暫時難以得出結(jié)論的資產(chǎn)，應(yīng)劃為“待定產(chǎn)權(quán)”，暫不列入企業(yè)評估的資產(chǎn)范圍。（待定產(chǎn)權(quán)）
②在產(chǎn)權(quán)界定范圍內(nèi)，若企業(yè)中明顯地存在著生產(chǎn)能力閑置或浪費，以及某些局部資產(chǎn)的功能與整個企業(yè)的總體功能不一致，并且可以分離，按照效用原則應(yīng)提醒委托方進(jìn)行企業(yè)資產(chǎn)重組，重新界定企業(yè)評估的具體范圍，以避免造成委托人的權(quán)益損失（企業(yè)資產(chǎn)重組）。
企業(yè)的資產(chǎn)重組主要有兩種形式：
Ⅰ、是“資產(chǎn)剝離”
即將企業(yè)中的閑置資產(chǎn)、無效資產(chǎn)在進(jìn)行企業(yè)評估之前剝離出去，不列入企業(yè)評估的范圍內(nèi)
Ⅱ、是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的“填平補齊”
即針對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中，主要是生產(chǎn)工藝中影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)行必要的改進(jìn)以保證企業(yè)整個生產(chǎn)工藝的協(xié)調(diào)和平衡，使企業(yè)形成一個完整的生產(chǎn)能力及獲利能力的載體。不論是“‘‘資產(chǎn)剝離”，還是“填平補齊”，都應(yīng)以企業(yè)正常的設(shè)計生產(chǎn)經(jīng)營能力為限，不可以人為地縮小或擴大企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營能力和獲利能力。
【答案解析】 參見教材269-270
4.簡述資產(chǎn)評估報告的編制的基本要求和步驟。
【正確答案】 編寫資產(chǎn)評估報告需要清楚表達(dá)評估結(jié)果，并輔之以充分的依據(jù)說明，目的是明確資產(chǎn)評估機構(gòu)的義務(wù)和責(zé)任，規(guī)避評估風(fēng)險。根據(jù)上述內(nèi)容，編寫資產(chǎn)評估報告時應(yīng)遵循如下基本要求：
1、實事求是；
2、內(nèi)容全面、準(zhǔn)確而簡練；
3、報告要及時。
為達(dá)到這些要求，評估人員還應(yīng)按下列步驟進(jìn)行評估報告的編制：
1、評估資料的分類整理；
2、評估資料的分析討論；
3、評估資料的匯總的評估報告的編排；
4、評估報告先由項目經(jīng)理（或負(fù)責(zé)人）審核，再報評估機構(gòu)經(jīng)理（負(fù)責(zé)人）審核簽發(fā)，必要時組織有關(guān)專家會審。注：考生應(yīng)相應(yīng)的展開。
5.資產(chǎn)評估的工作原則有哪些？做簡單的介紹
【正確答案】 資產(chǎn)評估的原則上調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。它包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。
資產(chǎn)評估的工作原則：
（一）獨立性原則，獨立性原則要求在交稅評估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評估工作始終堅持獨立的第三者立場。
（二）客觀性原則，客觀性原則是指評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實為依據(jù)。
（三）科學(xué)性原則，科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適用的價值類型和方法，特定科學(xué)的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。
（四）專業(yè)性原則，專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評估機構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機構(gòu)。
【答案解析】 KP16-18
四、計算題。
1.1、某企業(yè)將某資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對該資產(chǎn)進(jìn)行評估。具體資料如下：
該資產(chǎn)賬面原值270萬元，凈值108萬，按財務(wù)制度規(guī)定，該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計折舊20年。經(jīng)調(diào)查分析確定：按市場現(xiàn)在材料價格和工資費用水平，新購建相同結(jié)構(gòu)的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬元。經(jīng)調(diào)查原始材料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評估基準(zhǔn)日的法定利用時間為57600小時，實際累計利用時間是50400小時。經(jīng)專業(yè)人員勘查計算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類資產(chǎn)相比，每年多支出運營成本3萬元（該企業(yè)所得稅率33%，假定折現(xiàn)率為10%）
根據(jù)以上資料，采用成本法對該資產(chǎn)進(jìn)行評估。
【正確答案】 ：（1）計算資產(chǎn)利用率：
資產(chǎn)利用率=50400/57600×100%=87.5%
(2) 確定成新率
成新率=8/（20×87.5%+8）×100%=31.37%
(3) 確定功能性貶值
功能性貶值=3×(1-33%)×(P/A,10%,8)=2.01×5.3349=10.72（萬元）
(4) 由此可計算評估值
評估值=480×31.37%-10.72=139.856（萬元）
2.待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3000元，土地還原利率為7％，建筑物還原利率為8％，評估時建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總費用為7600元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元，試用建筑物估價殘余法估測建筑物的價值。
【正確答案】 根據(jù)題意：
(1)計算房地合一狀態(tài)下的總收入：
總收入=3000×12=36000(元)
(2)總費用=7600(元)
注意：如果題目分項告訴各項費用，計算的時候要注意這里并不包含折舊費用
(3)計算總收益：
總收益=36000-7600=28400(元)
(4)計算土地收益：
土地收益=1000×300×7％=21000(元)
(5)計算建筑物收益：
建筑物收益=28400-21000=7400(元)
(6)建筑物折舊率=1／25×100％=4％
注意：折舊年限是建筑物的剩余使用年限
(7)建筑物價格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋+12％)25]}=61667×0.9412=58041(元)
【答案解析】 注意：這里折現(xiàn)值用的折現(xiàn)率是還原率加上折舊率。
3.某市某區(qū)有三層磚混結(jié)構(gòu)的辦公樓一幢，土地總面積為360平方米。房屋建筑面積為510平方米，月租金收入為2.7萬元(整幢出租)，訂約日期為1995年1月，建筑物已經(jīng)使用10年，假設(shè)建筑物的還原利率為10％，耐用年限為60年，土地還原利率為8％。試評估本例房屋基地在1997年1月的非有限期土地價格，及有限期為50年的土地價格。
相關(guān)已知條件如下：該被評估房地產(chǎn)的年租金應(yīng)為780元／平方米；房產(chǎn)稅按租金收入的12％計算，管理費以年租金的3％計算；修繕費以房屋現(xiàn)值的1.5％計算；該房屋為磚混結(jié)構(gòu)一等，重置價格為800元／平方米，年折舊率為2％，已經(jīng)過年數(shù)為10年；保險費以房屋現(xiàn)值的3‰計算；租金損失準(zhǔn)備金以半月租金收入；土地使用稅以每年每平方米2元計算。
【正確答案】 (1)計算總收入年租金總收入=780×510=397800(元)
(2)計算年總費用
①房產(chǎn)稅按租金收入的12％計算，故應(yīng)納房產(chǎn)稅為：397800×12％=47736(元)
②管理費以年租金的3％計算：397800×3％=11934(元)
③修繕費以房屋現(xiàn)值的1.5％計算。根據(jù)實地勘察，該房屋為磚混結(jié)構(gòu)一等，重置價格為800元／平方米，年折舊率為2％，已經(jīng)過年數(shù)為10年。
房屋現(xiàn)值為：800×510-800×510×2％×10=408000-81600=326400(元)
修繕費為：326400×1.50％=4896(元)
④保險費以房屋現(xiàn)值的3‰計算：326400×3‰=979.2(元)
⑤房屋折舊費：800×510×2％=8160(元)
⑥租金損失準(zhǔn)備金以半月租金收入計為：397800／24=16575(元)
⑦土地使用稅以每年每平方米2元計為：2×360=720(元)
⑧年總費用=47736+11934+4896+979.2+8160+16575+720=91000.2(元)
(3)計算總收益。
本例房地產(chǎn)的總收益為：397800-91000.2=306799.8(元)
(4)求取土地純收益。
①房屋純收益為：326400×10％=32640(元)
②土地純收益＝總收益一房屋純收益=306799.8-32640 =274159.8(元)
(5)求取非有限期土地價格。
土地總價=274159.8÷8％=3426997.5(元)
每平方米地價=3426997.5÷360=9519.44(元)
(6)求取50年使用權(quán)土地價格。
土地總價=274159.8×〔1-(1＋8%)-30〕/8%=3426997.5×(1-0.0213)=3426997.5×0.9787=3354002.45(元)
土地單價=3345002.45÷360=9316.67(元)。
五、綜合題。
1.待評地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其1997年5月的公平市場交易價格。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料(過程略)，選出3個交易實例作為比較參照，交易實例有關(guān)情況見下表
項目
A
B
C
待估對象
坐落
略
略
略
略
所處地區(qū)
繁華區(qū)
非繁華區(qū)
非繁華區(qū)
繁華區(qū)
地用性質(zhì)
商業(yè)
商業(yè)
商業(yè)
商業(yè)
土地類型
空地
空地
空地
空地
項目
A
B
C
待估對象
價
格
總價
25.2萬元
49萬元
43.5萬元
單價
1500元／m2
1400元／m2
1450元／m2
交易日期
1996.10
1996.12
1997.1
1997.5
面積
168 m2
350 m2
300 m2
600 m2
形狀
長方形
長方形
長方形
長方形
地勢
平坦
平坦
平坦
平坦
地質(zhì)
普通
普通
普通
普通
基礎(chǔ)設(shè)施
完備
較好
較好
較好
交通通訊狀況
很好
較好
較好
很好
剩余使用年限
35年
30年
35年
30年
已知以下條件：
(1)交易情況正常；
(2)1996年10月以來，土地價格平均每月上漲1％；
(3)交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進(jìn)行判斷(見下表)；
項目
B
分值
C
分值
自然條件
相同
10
相同
10
社會環(huán)境
相同
10
相同
10
街道條件
稍差
8
相同
10
繁華程度
稍差
7
稍差
7
交通便捷度
稍差
8
稍差
8
規(guī)劃限制
相同
10
相同
10
交通管制
相同
10
相同
10
離公交車站
稍遠(yuǎn)
7
相同
10
交通流量
稍少
8
稍少
8
周圍環(huán)境
較差
8
相同
10
注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。 (4)待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3％；(5)折現(xiàn)率為8％。
【正確答案】 (1)進(jìn)行交易情況修正。從評估人員的調(diào)查中未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。
(2)進(jìn)行交易時間修正。交易實例A交易時間修正系數(shù)=107／100=1.07
交易實例B交易時間修正系數(shù)=105／100=1.05
交易實例C交易時間修正系數(shù)=104／100=1.04
(3)進(jìn)行區(qū)域因素修正。
交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素調(diào)整。
交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100／86=1.163
交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)：100／93=1.075
①關(guān)于面積因素修正。
由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充
分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3％。
②土地使用權(quán)年限因素修正。
除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A與C均需作使用年限因素修正．修正系數(shù)計算如下(假定折現(xiàn)率為8％)．
交易實例A及C使用年限修正系數(shù)：〔1-(1＋8%)-30〕/〔1-(1＋8%)-35〕=0.9659
③個別因素修正系數(shù)
交易實例A的個別修正系數(shù)=1.03×0.9659＝0.995
交易實例B的個別修正系數(shù)=1.03
交易實例C的個別修正系數(shù)=1.03×0.9659＝0.995
(5)計算待估土地初步價格。
A：1500×1×1.07×1×0.995=1597(元／平方米)
B：1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元／平方米)
C：1450×1×1.04×1.075×0.995=1613(元／平方米)
(6)采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果。
待估地塊單位面積價格評估值=(1597+1761+1613)／3=1657(元／平方米)
待估地塊總價評估值=1657×600=994200元。
因此，這一地塊的評估值為994200元
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