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房產知識：面對購房合同 如何識別霸王條款 -資料
“此房是我建，價格由我定，要想買房子，合同條款沒商量，
房產知識：面對購房合同 如何識別霸王條款
�！毕嘈糯蠖鄶�(shù)買房的人在面對購房合同時都有這種感慨，因為在合同中有大量的條款是消費者不熟悉的，而這些條款又恰恰正是房地產行業(yè)常見的不平等條款，如果對每一條款進行認真研讀，購房的時間又會一拖再拖。
伴隨著城市房價節(jié)節(jié)攀升，個人商品住宅消費正成為新的一輪經(jīng)濟增長點。但城市房地產市場長期以來存在的混亂局面，尤其是房地產商利用格式合同侵害消費者合法權益的事情時有發(fā)生，甚至有愈演愈烈之勢。那么，哪些是房地產行業(yè)常見的不平等條款呢?
霸王條款之一:對虛假宣傳不擔責
如某房地產開發(fā)公司在《商品房預售合同》規(guī)定，甲方(開發(fā)商)在本合同簽訂之前對本房屋及本房屋的相關事項以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請，不具有要約效力，甲乙雙方的權利義務以本合同之明確約定的內容為準。
盡管法律對什么樣的內容符合要約邀請，什么樣的內容符合要約條件沒有十分明確的說法。但從廣告法的內容來看，房產開發(fā)商以效果圖、廣告等形式所作出的廣告內容，應當真實、合法，不得含有虛假的內容，不得欺騙和誤導消費者，理應遵循公平、誠實信用的原則。因此，開發(fā)商房產廣告所宣傳的內容，也應看做是合同的一部分，應當作為合同義務來對待。但上述條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告等成為要約的任何可能性，為其進行虛假宣傳、欺騙消費者提供了方便。
霸王條款之二:屋頂外墻廣告管不著
如某開發(fā)商印制的《商品房預售合同》規(guī)定，其所在樓宇屋面、外墻使用權不屬買受人。屋頂和外墻面廣告權、會所、休閑娛樂設施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產和設施權益屬出賣方。
事實上，根據(jù)物權法等法律規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分;利用上述物業(yè)和設備進行經(jīng)營，應征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物管企業(yè)同意。因此，開發(fā)商是無權規(guī)定買受人不享有樓宇屋面、外墻使用權等權利的。
霸王條款之三:車位歸開發(fā)商所有
如一家地產商的《商品房預售合同》規(guī)定，占用小區(qū)的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權出售、出租，對此購房者無權干涉。
按照物權法的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。該地產商在合同里將小區(qū)道路及車位權利規(guī)定給自己的條款是違法的。
霸王條款之四:解除合同期限不一樣
如某樓盤《商品房買賣契約》規(guī)定，乙方(購房人)延遲支付合同價款，經(jīng)甲方(開發(fā)商)催告后30日仍未支付到期價款，甲方有權解除本合同，
資料
《房產知識：面對購房合同 如何識別霸王條款》(http://m.clearvueentertainment.com)。同時，又規(guī)定甲方延遲交付該商品房的，經(jīng)乙方催告后90日仍未交付的，乙方有權解除本合同。應該說，按照合同法的規(guī)定，合同雙方當事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房買賣契約雙方的最主要義務，對于這兩項主要義務的違反導致解除合同的催告期限，合同雙方當事人也應是對等的，但開發(fā)商在合同里卻規(guī)定，如果賣方催告30日未收到付款即可解約，與買方催告90日未收到房產才可解約的規(guī)定，明顯是不對等的。
霸王條款之五:違約金差一倍不合法
某《商品房預售合同》規(guī)定，乙方(購房人)按每天20元向甲方(開發(fā)商)支付逾期交接期間的違約金，該房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付日起由乙方承擔。同時，又規(guī)定甲方或其委托人怠于履行該商品房工程質量保修責任的，應當承擔下列責任:按每拖延一天10元計算，向乙方支付違約金。
依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定，合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利義務。在上述合同中卻規(guī)定，購房人逾期履行義務每天支付違約金20元，而出賣方逾期履行義務只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。
霸王條款之六:違約金、定金兩者如何取舍由開發(fā)商規(guī)定
某《商品房買賣契約》規(guī)定，乙方(購房人)辦理按揭的資料提交銀行審核后，若未獲批準，甲方(開發(fā)商)有權要求乙方在15日內一次性補清應交款項，否則視為乙方違約，甲方有權解除本契約，并在本契約解除后30日內將乙方已付房款退還乙方，定金不予返還，乙方同時按房款的1%向甲方支付賠償金。
不難看出，此項霸王條款違反了合同法中“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款”的規(guī)定。根據(jù)上述合同的內容理解，開發(fā)商在購房人違約的情況下，既可以沒收定金，又可以收取1%的違約金。
霸王條款之七:開發(fā)商違約不擔責
某樓盤的《商品房買賣契約》規(guī)定，房屋交付后90天內，雙方應按規(guī)定準備資料，協(xié)助對方辦理該房屋產權過戶及申領有關權證手續(xù)。但在對開發(fā)商不協(xié)助對方辦理的違約責任選擇上，全部選擇空白。
如此霸王式條款的設定，意味著開發(fā)商既不用承擔限期履約的責任，又不用承擔任何賠償責任，無疑是不平等合同，對購房者維權是極為不利的。
霸王條款之八:用格式條款對抗非格式條款
如某樓盤《商品房預售合同》規(guī)定，合同附件與合同正本內容或其他內容如有沖突，以本附件內容為準。這意味著開發(fā)商能夠依據(jù)自行設定的格式合同排斥非格式合同。
根據(jù)合同法的規(guī)定，格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。如果附件與合同正本內容或其他內容中的非格式條款相沖突的，應以非格式條款為準。
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