行業(yè)內(nèi)參｜什么是物流地產(chǎn)、物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式和發(fā)展現(xiàn)狀
要想通過一篇文章了解物流地產(chǎn)，首先需要明確的有三點：什么是物流地產(chǎn)、物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式和發(fā)展現(xiàn)狀。什么是物流地產(chǎn)簡單來說，物流地產(chǎn)的本質(zhì)是地產(chǎn)，它是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，同時也是物流服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)一體化的創(chuàng)新成果，屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇。事實上，“物流地產(chǎn)”的概念是由美國的普洛斯公司在上世紀(jì)80年代率先提出的，至今已有20多年的歷史。物流地產(chǎn)的主體是物流地產(chǎn)商，它們主要為客戶提供的服務(wù)包括以下四種：按照客戶需求開發(fā)物流設(shè)施和物流園區(qū)、開發(fā)倉儲設(shè)施、收購客戶物流配送設(shè)施并轉(zhuǎn)租給客戶、提供咨詢服務(wù)。此外，物流地產(chǎn)還具有以下特點：①與住宅房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)相比，物流地產(chǎn)的投資風(fēng)險相對較低、回報較高。物流地產(chǎn)能夠為入駐企業(yè)提供物流運(yùn)輸、生產(chǎn)制造、信息技術(shù)等服務(wù)，不像住宅房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)那樣容易產(chǎn)生價格波動。②土地獲取價格低，短期內(nèi)租金回報可觀，管理相對輕松。首先，物流地產(chǎn)的土地獲得價格較低，從長遠(yuǎn)看，未來增值的空間會比較大；其次，在短期內(nèi)，物流地產(chǎn)的租金回報也很可觀，出租的年回報率可達(dá)8%-12%，高于普通住宅或商業(yè)物業(yè)不超過5%的租金回報；第三，物流地產(chǎn)的租期普遍較長，租客的自身業(yè)務(wù)和客源都比較穩(wěn)定，管理相對輕松。③物流地產(chǎn)對規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化和信息化要求高。在項目的建設(shè)前期，物流地產(chǎn)的資金門檻相比房地產(chǎn)等行業(yè)的門檻要高，而且在物流地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理中，對管理能力、運(yùn)營能力要求也很高，需要實行專業(yè)化的管理。因此，物流地產(chǎn)投資商需要聘請專業(yè)的設(shè)計師，引進(jìn)先進(jìn)的管理模式。物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式和發(fā)展現(xiàn)狀熟悉物流地產(chǎn)的人都知道，2015年被稱為物流地產(chǎn)的“爆發(fā)年”，蓬勃發(fā)展的電子商務(wù)，一方面給商業(yè)地產(chǎn)帶來沖擊，另一方面也為物流地產(chǎn)帶來了機(jī)遇。無論是近年來不斷上漲的倉儲物流需求，還是消費(fèi)升級對購買力的促進(jìn)作用，都引發(fā)了物流地產(chǎn)的新一輪增長點。不少提前布局的外資企業(yè)樂開了花，比如最為知名的國外物流地產(chǎn)巨頭——普洛斯，憑借提前10年進(jìn)入中國市場的獨(dú)到眼光和高標(biāo)準(zhǔn)的物流基礎(chǔ)設(shè)施，占據(jù)了過半的市場份額（截至2015年底）。而不少國內(nèi)的大型企業(yè)在去年大肆進(jìn)軍物流地產(chǎn)，比如萬科、綠地等大型房企，更有平安不動產(chǎn)、黑石集團(tuán)這些“隱形霸主”�！铩锏禺a(chǎn)商主導(dǎo)型：普洛斯這類物流地產(chǎn)的投資主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，它同時也是投資者和物業(yè)管理者，配備高標(biāo)準(zhǔn)的物流基礎(chǔ)設(shè)施，通過將物流業(yè)務(wù)外包給專門的物流公司，普洛斯會向入駐企業(yè)提供物流園區(qū)與物流設(shè)施開發(fā)、倉儲設(shè)施開發(fā)、收購與回購以及咨詢服務(wù)等等。在這種模式中，物流商不需要動用大量資金，從而能夠更好地支持物流配送和倉儲。此外，億歐此前曾撰文《萬億級的物流地產(chǎn)市場，卻被外來入侵者普洛斯獨(dú)食？》，清晰地闡述了普洛斯的發(fā)展脈絡(luò)及布局情況，可供行業(yè)人士參考�！铩镂锪魃讨鲗�(dǎo)型：傳化物流、上海百聯(lián)集團(tuán)由物流商主導(dǎo)的物流地產(chǎn)具有降低租金成本、折舊費(fèi)用，并享受稅收減免優(yōu)惠政策等優(yōu)點。不過，這種模式由于在建設(shè)上的非專業(yè)性，很可能會導(dǎo)致成本較高、占用資金較多、物業(yè)管理水平較低等問題。比如傳化物流主要以信息化平臺為主，為中轉(zhuǎn)型貨主提供便利條件，現(xiàn)已形成專用化學(xué)品研發(fā)、生產(chǎn)及銷售以及公路物流平臺運(yùn)營雙主業(yè)協(xié)同發(fā)展的業(yè)務(wù)格局。而上海百聯(lián)集團(tuán)以商業(yè)地產(chǎn)、物流作為集團(tuán)的支撐業(yè)務(wù)，通過自行經(jīng)營自有地產(chǎn)的方式加強(qiáng)管理的有效性，但同時也變相地提高了管理成本�！铩锵蛭锪鞯禺a(chǎn)轉(zhuǎn)型：萬科、平安不動產(chǎn)2015年初，平安不動產(chǎn)成立了物流地產(chǎn)事業(yè)部并開展物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)，意欲通過物流園將綜合金融產(chǎn)品深入供應(yīng)鏈下游，并形成網(wǎng)絡(luò)體系。而萬科在2015年6月撤銷了物業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，正式宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)，半年后已正式獲取6個物流地產(chǎn)項目，往轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商又邁進(jìn)了一大步�！铩镂锪魃膛c地產(chǎn)商建立合作關(guān)系雙方通過簽訂合同，共同出資經(jīng)營并分工合作，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，不僅有物流企業(yè)專業(yè)化的物流技術(shù)，還結(jié)合了地產(chǎn)企業(yè)擁有雄厚資金的優(yōu)勢，這種方式有機(jī)會使雙方企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化。但缺陷在于雙方在后期利益分配問題、風(fēng)險分擔(dān)上可能出現(xiàn)矛盾，同時信用問題也令人堪憂。除上述模式之外，物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式還存在第三方牽頭型，即由第三方對物流企業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)的實力情況進(jìn)行審查，并整合雙方擁有的資源，由第三方負(fù)責(zé)企業(yè)招標(biāo)等內(nèi)容，從而實現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。據(jù)知網(wǎng)顯示，這種模式可分為：物流商全部包攬、電商全部包攬、地產(chǎn)商和物流商各干一半、地產(chǎn)商主導(dǎo)、電商主導(dǎo)以及政府管理物流地產(chǎn)等。當(dāng)前，各地的物流地產(chǎn)都處在蓬勃發(fā)展期，但難以順利拿地、土地性質(zhì)模糊卻成了地產(chǎn)商當(dāng)前面臨的瓶頸。另外，需要注意的是，在一些非理性供應(yīng)工業(yè)倉儲用地的`城市，若企業(yè)仍保持大舉進(jìn)攻的態(tài)勢，未來很有可能出現(xiàn)空置率高的風(fēng)險。物流周期的拐點即將來臨如今，一二線市場土地競爭已呈白熱化趨勢，市場土地供求結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。當(dāng)物流地產(chǎn)市場供給大于需求時，就會出現(xiàn)空置率風(fēng)險。若企業(yè)對風(fēng)險認(rèn)識不足、盲目開發(fā)，就會造成空置率高和投資風(fēng)險大的問題。一些投資商一味地套用住宅開發(fā)模式來開發(fā)物流地產(chǎn)，導(dǎo)致運(yùn)營風(fēng)險較高、物業(yè)管理風(fēng)險較大等問題的產(chǎn)生，缺少一支專門的物業(yè)管理隊伍，這也是當(dāng)前物流地產(chǎn)面臨的困境之一。物流地產(chǎn)不同于商業(yè)地產(chǎn)，行業(yè)的配送需求是在一定范圍內(nèi)產(chǎn)生波動的，不會出現(xiàn)劇增或遞減的現(xiàn)象。目前物流地產(chǎn)的需求已經(jīng)趨于穩(wěn)定，短時間內(nèi)不會產(chǎn)生大規(guī)模的新增需求，更多的可能是入駐企業(yè)的更換和迭代，如亞馬遜退出、京東入駐等易主的情況。當(dāng)下，物流地產(chǎn)新增的供應(yīng)其實已經(jīng)能夠滿足近幾年的市場需求，國內(nèi)市場即將面臨物流周期的拐點。因此，從事物流地產(chǎn)的企業(yè)更需要警惕瘋狂擴(kuò)張之后的理性回落，仔細(xì)看看手中的牌，切勿在最后僅剩下數(shù)座空城和有價無市的住房市場。【行業(yè)內(nèi)參｜什么是物流地產(chǎn)、物流地產(chǎn)的運(yùn)營模式和發(fā)展現(xiàn)狀】相關(guān)文章：
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